TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 22/03105 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XK5F

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des coropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

[B] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des coropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

Cabinet de Gestion Guy Soutoul (C.G.S)

37 rue Louise Michèle

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDERESSE

Madame [B] [H]

32 rue Jean de la Fontaine

75016 PARIS

représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 10 décembre 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Anne-Laure FERCHAUD, Juge, assistée de Maéva SARSIAT, Greffier

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 69 rue Jules-Michelet à COLOMBES (92700) est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [D] [H] et Madame [K] [H] ont acquis les lots n°90 et 22 le 19 avril 1988. Ils ont fait donation de la nue-propriété de ces lots à leur fille, Madame [B] [H], pour y réunir l’usufruit à leur décès par acte de donation en date du 18 février 1992, modifié par acte rectificatif du 17 septembre 2002 reçu par Maître [F] [I], Notaire à GENNEVILLIERS.

A la suite du décès de Monsieur [D] [H] le 13 février 2018 et de Madame [K] [H] le 15 octobre 2019 et conformément aux actes de donation des 18 février 1992 et 17 septembre 2022, Madame [B] [H] est devenue pleine propriétaire desdits lots.

Se plaignant de la défaillance de Madame [B] [H] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL, exerçant sous l’enseigne ATRIUM GESTION, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 1er avril 2022.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables comme prescrites les demandes du Syndicat des copropriétaires concernant les charges de copropriété antérieures au 1er avril 2012 et concernant les frais antérieurs au 1er avril 2017.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69, Rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES représenté par son Syndic en exercice la Société ATRIUM GESTION en son action ;

— L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

— CONDAMNER Madame [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69, Rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES représenté par son Syndic en exercice la Société ATRIUM GESTION, la somme totale de 48.754,35 euros, correspondant à :

o 46.636,03 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2018 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

o 2.118,32 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— CONDAMNER Madame [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69, Rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES représenté par son Syndic en exercice la Société ATRIUM GESTION, la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Madame [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69, Rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES représenté par son Syndic en exercice la Société ATRIUM GESTION, la somme de 5.700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTER Madame [B] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [B] [H] aux entiers dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Madame [B] [H] demande au tribunal de :

Sur le prétendu arriéré de charges de copropriété avec intérêts au taux légal :

À titre principal :

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— AUTORISER Mme [B] [H] à s’acquitter de son arriéré de charges de copropriété non-prescrit dûment justifié par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES en 24 mensualités, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

Sur les prétendus frais exposés par le syndicat des copropriétaires :

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES à payer à Mme [B] [H] une somme de 5.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « recevoir » et « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 46.636,03 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2018.

Madame [H] conclut au débouté de cette demande en soutenant que :

— Seuls Monsieur [D] [H] et Madame [K] [H], en tant que donateurs, étaient débiteurs des charges de copropriétés jusqu’à leur décès en vertu de l’absence de solidarité avec Madame [B] [H] en vertu de l’ancien article 1202 du code civil et de l’absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété,

— les pièces du demandeur ne démontrent pas l’existence d’un arriéré de charges de copropriété, aucun relevé de répartition de charges n’étant produit,

— l’arriéré de charges non-prescrit allégué par le demandeur et arrêté au 16 février 2022 ne s’élève pas à la somme de 46.636,03 euros mais à la somme de (54.070,96 – 9.106,89 =) 44.964,07 euros. Elle considère donc que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une créance fondée en son principe.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un acte rectificatif de donation entre vifs du 18 février 1992, entre les époux [H] et leur fille Madame [B] [H], établi le 17 septembre 2002, et prévoyant « la donation de la nue-propriété pour y réunir l’usufruit à leur décès » des lots concernés par la présente instance,

— les actes de décès des Monsieur [D] [H] en date du 13 février 2018 et Madame [K] [Z] (épouse de Monsieur [D] [H]) en date du 15 octobre 2019,

— un décompte des charges de Mme [B] [H] pour la période du 1er avril 2012 au 1er janvier 2024 en date du 29 décembre 2023,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 20 juin 2013, 10 juin 2014, 1er juin 2015, 1er juin 2016, 6 juin 2017, 26 novembre 2018, 31 mai 2018, 30 avril 2019, 8 sep-tembre 2020, 25 mai 2021, 13 juin 2022 et 12 juin 2023 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, de l’acte rectificatif de donation entre vifs du 17 septembre 2002 et des avis de décès des époux [H] que Madame [B] [H] est propriétaire des lots n°22 et 90 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 juin 2013, 10 juin 2014, 1er juin 2015, 1er juin 2016, 6 juin 2017, 26 novembre 2018, 31 mai 2018, 30 avril 2019, 8 septembre 2020, 25 mai 2021, 13 juin 2022 et 12 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté les exercices clos et budgets provisionnels correspondant à la dette dont le recouvrement est demandé sont bien produits au dossier avec le décompte de charges et frais impayés. Les décisions d’assemblée générale n’ont pas été contestées par la défenderesse.

S’agissant de la contestation du montant global de la créance, Mme [B] [H] avance que le décompte des charges non-prescrites au 16 février 2022 est faux. Or, Mme [B] [H] ne démontre pas que ledit montant soit faux. De surcroît, le décompte actualisé du 29 décembre 2023 est pris en compte pour la détermination du montant de la créance.

Au vu de ce dernier décompte, il apparait que celui-ci englobe des sommes qui ne sont pas des charges, mais des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « frais postaux MED 18/4 » du 30 décembre 2019 et « frais postaux relance ME » du 31 décembre 2019 (42,88 + 10,72 = 53,60 euros) qu’il convient d’extraire des sommes dues au titre des charges.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de (46.636,03 – 53,60 =) 46.582,43 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2012 au 1er janvier 2024, appels de provision du 1er janvier 2024 inclus.

*

Madame [H] soutient que seuls Monsieur [D] [H] et Madame [K] [H], en tant que donateurs, étaient débiteurs des charges de copropriétés jusqu’à leur décès.

L’acte de donation du 18 février 1992 de Monsieur [D] [H] et Madame [K] [H] des lots n°90 et 22 à Madame [B] [H], prévoit concernant le paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires que : « le donataire aura l’obligation d’acquitter toutes sommes liquides ou non pouvant être dues par le donateur au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépen-dent les biens et droits immobiliers présentement donnés. Le donataire s’oblige à faire ce paiement à première demande, de manière qu’aucun recours ne puisse être exercé de ce chef contre le donateur ».

Par acte rectificatif du 17 septembre 2002, il a été indiqué que « c’est à tort et par erreur » que figure dans l’acte précédent la clause ci-dessus littéralement rappelée ; que « les parties déclarent qu’en au-cun cas, les charges dues au syndicat des copropriétaires ne doivent être supportées par le donataire mais entièrement par le donateur » et que « par conséquent, il y a lieu de lire: le donateur s’oblige à acquitter toutes sommes liquides ou non pouvant être dues au syndicat des copropriétaires de l’im-meuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement donnés, s’obligeant à faire ce paiement à première demande de manière qu’aucun recours ne puisse exercé de ce chef contre le donataire ».

Or, conformément à l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles (RG 08/07633), un syndicat de copropriétaires n’est pas tenu de procéder à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ; aucun texte légal ou règlementaire n’exonère un nu-propriétaire de l’obligation de paiement des charges instituée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 au motif qu’un démembrement de la propriété aurait été notifié au syndic. Par conséquent, Mme [B] [H] est tenue de payer les charges dues au syndicat des copropriétaires pour la période du 1er avril 2012 jusqu’au décès de sa mère, Madame [K] [Z], en date du 15 octobre 2019.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

Mme [B] [H] conteste cette demande du syndicat des copropriétaires considérant que les intérêts au taux légal ne sauraient courir depuis cette date pour une somme arrêtée au 29 décembre 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le demandeur ne fournit pas un décompte précis distinguant les charges et les frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la somme de 51.919,41 euros « au titre des charges de copropriété et des frais de procédure pour la période arrêtée au 1er août 2017 », tel que mentionné dans la mise en demeure du 31 octobre 2018. En outre, l’analyse des pièces produites démontre que des règlements postérieurs à la délivrance de la mise en demeure d’avocat du 31 octobre 2018 ont été adressés.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de Madame [B] [H] à compter de la présente décision.

En conséquence, Madame [B] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46.582,43 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2012 au 1er janvier 2024 appels du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.118,32 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Madame [H] conclut au débouté de cette demande en considérant :

— concernant les frais de mise en demeure de 2019 et 2020, que les pièces du demandeur versés aux débats ne démontrent pas l’existence de frais exposés par le syndicat des copropriétaires en l’absence des contrats des syndics antérieurs.

— que relancer des copropriétaires au sujet du règlement des charges de copropriété relève de la gestion courante et non des frais nécessaires exposés au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

— concernant les honoraires suivi dossier avocat datant de 2022 et 2023, que le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de son contrat de syndic postérieur au 30 septembre 2022, ces frais ne relèvent pas de l’article 10-1 de cette même loi.

En outre, l’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Les « frais postaux MED 18/4 » du 30 décembre 2019 et « frais postaux relance ME » du 31 décembre 2019 (42,88 + 10,72 = 53,60 euros) mentionnés sur le décompte des charges en date du 29 décembre 2023 sont requalifiés en frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte des frais pour la période du 13 mars 2019 au 29 décembre 2023, couvrant la période non-prescrite par l’ordonnance de mise en état du 23 octobre 2023, à partir du 1er avril 2017,

— différentes « mises en demeure » adressées par le syndic en date du 13 mars 2019 pour obtenir paiement de la somme de 60.471,12 euros (avis de réception produit), du 5 avril 2019 pour obtenir paiement de la somme de 61.113,13 euros (avis de réception non produit), du 18 avril 2019 pour obtenir paiement de la somme de 61.179,13 euros (avis de réception non produit), du 27 août 2019 pour obtenir paiement de la somme de 61.184,51 euros (avis de réception produit), et du 25 février 2020 pour obtenir paiement de la somme de 73.249,60 euros (avis de réception produit),

— le contrat établi avec le syndic Atrium Gestion.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de suivi du dossier auprès de l’avocat (455 + 455 + 478 + 478 = 1866 euros) ceux-ci relevant de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 13 mars 2019, 5 avril 2019, 18 avril 2019, 27 août 2019 et 25 février 2020 (5 x 48 = 240 euros) dès lors que le contrat de syndic VIALA FLEURY qui en a eu la charge n’est pas produit et qu’il est donc impossible de vérifier leur coût ;

— frais postaux de mise en demeure du 1er mars 2020 (10,72 euros) dès lors qu’il n’est pas versé de pièce prouvant la réalité de cet envoi.

En outre, les « frais postaux MED 18/4 » du 30 décembre 2019 (42,88 euros) et « frais postaux relance ME » du 31 décembre 2019 (10,72 euros) mentionnés sur le décompte du 29 décembre 2023 ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il n’est pas versé de pièce prouvant la réalité de ces envois.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de (2.118,32 + 42.88 + 10.72 =) 2.171,92 euros sur le compte de Madame [B] [H].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En réplique, Madame [H] s’oppose à cette demande et considère que le syndicat des copropriétaires ne démontre, ni une faute de sa part, ni un préjudice certain, ni un lien de causalité conformément à l’article 1240 du code civil. Elle considère que des faits antérieurs au 1er avril 2017, relatif aux parents de Mme [B] [H] ou antérieurs de plus de 5 ans à la signification de l’assignation ne sauraient être pris en compte. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a, par son inaction jusqu’au 1er avril 2023, contribué à l’existence d’un arriéré datant de 2009 (selon le syndicat). Elle oppose que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas être dans l’impossibilité de payer ses fournisseurs. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 15.000 euros aux termes de ses dernières conclusions alors qu’il n’avait sollicité que la somme de 3.000 euros dans le cadre de son assignation pour compenser les sommes ayant été déclarées comme étant prescrites par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 23 novembre 2023.

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En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Madame [B] [H] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée par la cour d’appel de Versailles en date du 15 février 2010 (au titre des charges arrêtées au 23 mars 2007).

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 4.658,24 euros (10% du montant des charges dues au titre de la présente instance) à titre de dommages-intérêts, que Madame [B] [H] sera condamnée à lui verser.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement de Madame [B] [H]

De manière reconventionnelle, Madame [H] sollicite qu’en cas de condamnation des délais de paiement lui sont octroyés à hauteur de 24 mois, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement à intervenir conformément à l’article 1343-5 du code civil. La défenderesse soutient notamment que l’ampleur de sa dette envers le syndicat des copropriétaires rend l’apurement immédiat de celle-ci impossible au vu de sa situation financière. Elle allègue que le creusement de sa dette serait dû à l’inaction du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat de copropriétaires s’oppose à cette demande en considérant que Madame [H] n’apporte pas d’éléments aux débats permettant d’apprécier sa situation financière et qu’elle n’a pas réglé les appels de charges de copropriété, tant en sa qualité de nue-propriétaire (depuis 1992), et ce en dépit de sa condamnation par la Cour d’appel de VERSAILLES le 15 février 2010, que depuis qu’elle a acquis la pleine propriété des lots en octobre 2019 à la suite du décès de ses parents.

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Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [B] [H] ne verse aucune pièce démontrant les difficultés financières alléguées.

En conséquence, le tribunal rejette sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [B] [H] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules-Michelet à COLOMBES (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 46.582,43 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2012 au 1er janvier 2024, appels du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 4.658,24 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Madame [B] [H] de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.171,92 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [B] [H],

CONDAMNE Madame [B] [H] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT