TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Juillet 2025

N° RG 21/07322 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W5F7

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [H], [M] [H]

C/

S.C.I. COSTA, Société LES TOITS DE [Localité 20]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H]

[Adresse 5]

[Localité 17]

Monsieur [M] [H] (intervenant volontaire)

[Adresse 4]

[Localité 18]

représentés par M^e Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0641

DEFENDERESSES

S.C.I. COSTA

[Adresse 8]

[Localité 7]

Société LES TOITS DE [Localité 20]

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentées par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, puis prorogé au 10 juillet 2025 suivant avis adressé aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte conclu sous seing privé le 23 février 2001 la société civile immobilière (SCI) Foncière GM aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI Costa a consenti un bail commercial à MM. [D] [H] et [D] [C] portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux (92), à destination d’une activité de café, restaurant et hôtel.

Le bail a été renouvelé tacitement à compter du 1er janvier 2010.

Le 17 janvier 2019, la SCI Costa a fait délivrer un congé à MM. [D] [H] et [D] [C].

Selon un acte authentique établi le 7 mai 2021, la SCI Costa a vendu l’immeuble sis au [Adresse 5] à Issy-les-Moulineaux à la société à responsabilité limitée (SARL) Les Toits de Malakoff.

Estimant que le propriétaire n’avait pas respecté son droit de préférence, M. [D] [H] a fait assigner la SCI Costa et la SARL Les Toits de Malakoff, par actes judiciaires des 10 et 13 septembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’annulation de la vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2023, MM. [D] [H] et [M] [H] – ce dernier agissant en qualité d’intervenant volontaire – demandent au tribunal, au visa des articles 325, 327, 328, 329, 330, 378 et 379 du code de procédure civile et L. 145-46-1 du code de commerce, de :

— dire et juger M. [M] [H] recevable et bien fondé en son intervention volontaire principale dans l’instance n°21/07322 ;

— prononcer la nullité de la vente, régularisée le 7 mai 2021, par la société SCI Costa au profit de la société Les Toits de Malakoff, des immeubles sis [Adresse 2] Issy-les-Moulineaux (92), cadastrés section M, n°[Cadastre 9], comportant les n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ;

— condamner in solidum les sociétés SCI Costa et Les Toits de Malakoff à payer à M. [D] [H] la somme de 200 000 euros à titre de dommage-intérêts en réparation du préjudice causé par la privation de son droit de préemption qui lui permettait de devenir propriétaire des biens immobiliers susdits ;

à titre subsidiaire,

— ordonner le sursis à statuer jusqu’à l’achèvement définitif de l’instance actuellement pendante entre les mêmes parties devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, 8e chambre, RG n° 19/05625 ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés SCI Costa et Les Toits de Malakoff à payer à MM. [D] [H] et [M] [H] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum en tous les dépens et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leur demande tendant à déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [M] [H], ils font valoir que celui-ci a la qualité de copropriétaire indivis à hauteur de 20 % du fonds de commerce en vertu d’un acte de vente en date du 28 novembre 2022 et justifie ainsi d’un intérêt légitime au succès des prétentions élevées par M. [D] [H].

Sur le fond, ils allèguent la violation du droit de préférence institué au bénéfice du locataire commercial tel que prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, aucune proposition préalable de vente n’ayant été présentée par la SCI Costa préalablement à la vente de son bien, alors même que M. [D] [H] affirme avoir contacté le notaire choisi pour régulariser la vente. Ils considèrent que le congé qui a été délivré antérieurement ne le privait pas de la qualité de locataire tel que mentionné dans le dispositif légal instituant le droit de préférence, qui doit s’interpréter de façon extensive. Ils estiment que le propriétaire a agi en fraude de la loi, en concertation avec l’acquéreur, pour contourner les droits du locataire et notamment son droit de préférence.

Au soutien de leur demande de sursis à statuer, ils considèrent que l’instance engagée devant la 8e chambre civile du présent tribunal aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction est de nature à influer sur l’issue de la présente instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, la SCI Costa et la société les Toits de Malakoff sollicitent du tribunal, au visa des articles L.145-9 et L. 145-46-1 du code de commerce et 771 du code de procédure civile, de :

— débouter MM. [H] de leur demande en annulation de la vente sus visée ;

— débouter MM. [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

— juger irrecevable et mal fondée la demande de sursis à statuer de la présente instance dans l’attente d’une décision définitive opposant les parties sur le paiement de l’indemnité d’éviction due à MM. [H] ;

— condamner MM. [H] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour s’opposer à la demande tendant à la nullité de la vente du 7 mai 2021, les défenderesses se prévalent du congé délivré le 17 janvier 2019 à M. [D] [H] qui a mis fin au bail commercial le 30 septembre 2019, de telle sorte que ce dernier ne peut pas se prévaloir du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, n’ayant plus la qualité de locataire. Elles relèvent sur ce point que l’éviction elle-même n’est pas contestée mais qu’une instance a été engagée par les anciens locataires pour déterminer son montant. Elles contestent enfin la nullité invoquée en demande en ce que la loi n’a pas prévu une telle sanction en cas de violation du droit de préférence. Elles indiquent enfin que la demande de dommages et intérêts n’est étayée par aucun élément et qu’elle n’est pas cohérente avec la demande tendant à obtenir la nullité de la vente.

S’agissant de la demande de sursis à statuer, ils estiment qu’elle est irrecevable ce qu’elle relève des pouvoirs exclusifs attribués au juge de la mise en état.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance rendue le 27 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [M] [H]

Selon les articles 325 et 329 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il sera relevé que M. [M] [H] démontre qu’il est devenu propriétaire de 20 % de la valeur du fonds de commerce exploité par M. [D] [H] selon un acte conclu sous seing privé le 28 novembre 2022 et enregistré au service de la publicité foncière le 2 décembre 2022. Dès lors, en sa qualité de copropriétaire du fonds de commerce, il justifie d’un intérêt au succès des prétentions élevées initialement par M. [D] [H], aux fins de maintien de leur activité commerciale dans le même local ou aux fins d’indemnisation.

Dans ces conditions, l’intervention volontaire de M. [M] [H] sera déclarée recevable.

2. Sur le droit de préférence revendiqué

L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres I et II du titre I du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code.

Il résulte de ce texte qu’à l’occasion de la vente d’un ensemble immobilier dans lequel est exploité un fonds de commerce, le droit de préférence institué au bénéfice du locataire commercial n’est pas applicable (3e Civ., 17 mai 2018, pourvoi n°17-16.113).

En l’espèce, les sociétés défenderesses communiquent l’attestation notariée de vente précisant que l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 19], qui inclut les locaux commerciaux qui étaient loués aux demandeurs, a été intégralement vendu à la SARL Les toits de [Localité 20] le 7 mai 2021.

Ainsi, la SCI Costa n’était-elle pas tenue de faire application du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce à M. [D] [H].

Au surplus, il sera relevé M. [D] [H] n’avait pas la qualité de locataire lors de la vente, compte tenu du congé qui lui avait été délivré le 17 janvier 2019 mettant fin au bail au 30 septembre 2019, aucune disposition de la loi ne permettant au locataire évincé s’étant maintenu dans les lieux de revendiquer le bénéfice de ce droit de préférence.

En conséquence, les demandes de MM. [D] et [M] [H] tendant à obtenir la nullité de la vente et des dommages et intérêts en raison de la violation du droit de préférence, seront purement et simplement rejetées.

3. Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, les demandeurs n’expliquent pas pour quelle raison l’instance pendante devant la 8e chambre civile de ce tribunal sous le numéro de rôle RG 19/05625 portant sur la fixation de l’indemnité d’éviction aurait une influence sur la présente instance. Ils se bornent à préciser qu’une telle mesure serait justifiée par « une bonne administration de la justice ».

Dans ces conditions, la demande tendant à ordonner un sursis à statuer sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par MM. [D] [H] et [M] [H], qui succombent.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner MM. [D] [H] et [M] [H] à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Costa et la société les Toits de Malakoff, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande qu’ils forment à ce titre.

La demande tendant à ordonner l’exécution provisoire sera rejetée en ce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires, en application de l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances engagées à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [M] [H] ;

Rejette l’ensemble des demandes présentées par MM. [D] [H] et [M] [H] à l’encontre de la SCI Costa et de la SARL Les toits de Malakoff ;

Condamne MM. [D] [H] et [M] [H] à payer les dépens de l’instance ;

Condamne MM. [D] [H] et [M] [H] à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Costa et à la SARL Les toits de Malakoff ;

Rejette le surplus des demandes.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT