TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57072

N° Portalis 352J-W-B7I-C6BYA

N°: 2

Assignation du :

16 octobre et 8 novembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 3 copies exécutoires

+ 1 expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS – #D1952

DEFENDEURS

L’E.U.R.L. GOUBET

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS – #P0147

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société DYPTIQUE GESTION, dont le siège social est sis

[Adresse 6]

[Localité 8]

La société DYPTIQUE GESTION

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par Maître Frédéric MOREAS, avocat au barreau de PARIS – #D1160

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 16 octobre 2024, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) a assigné en référé à heure indiquée la société Goubet et la société Dyptique gestion devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expertise, de suspension et interruption des travaux entrepris dans l’immeuble dénommé « Tour évolution » situé [Adresse 5] à [Localité 8] et d’autorisation de suspension du règlement des loyers.

A l’audience du 6 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Evolution » situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte du 8 novembre 2024, l’ALJT a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Evolution » situé [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société Dyptique gestion.

La jonction des instances a été prononcée à l’audience du 4 décembre 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 4 décembre 2024, l’ALJT demande au juge des référés de :

— débouter les sociétés Goubet, Dyptique gestion ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] de leurs demandes ;

— ordonner une expertise et désigner un expert spécialisé en matière de prévention des risques professionnels, de sécurité incendie ainsi que de désamiantage en se faisant assister, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix aux frais avancés de la société Goubet ;

— suspendre et interrompre les travaux entrepris dans l’immeuble dans l’attente des conclusions de l’expertise judiciaire qui sera ordonnée ;

— suspendre le règlement des loyers et charges dus par elle en exécution du bail commercial qui lui a été consenti par la société Goubet sur la période courant du 1er novembre 2024 (le terme d’octobre 2024 ayant été réglé) au 31 mars 2025, date d’expiration du délai de préavis du congé délivré le 26 septembre 2024 en raison de l’impossibilité totale dans laquelle elle se trouve de pouvoir occuper les locaux donnés à bail dans l’immeuble situé à [Adresse 5];

— à titre subsidiaire, l’autoriser à consigner à la Carpa le montant des loyers et charges dont elle est débitrice au titre des mois de décembre 2024 à mars 2025, date d’effet de son congé, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert qui sera désigné et de la décision qui sera rendue par le tribunal statuant au fond sur les préjudices subis ;

En toute hypothèse,

— condamner les sociétés Goubet et Dyptique gestion ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Dyptique gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Evolution » situé [Adresse 5] à [Localité 8] demandent au juge des référés de :

— dire et juger l’ALJT irrecevable en son action à l’encontre de la société Dyptique gestion ;

— mettre la société Dyptique gestion hors de cause,

A titre principal,

— débouter l’ALJT de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si une expertise judiciaire devait être ordonnée ;

— prendre acte des protestations et réserves d’usage de la société Dyptique gestion ;

— juger que l’expertise se déroulera aux frais avancés exclusifs de l’ALJT ;

— juger que la mission de l’expert en matière de communication de documents sera limitée à « se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission », l’expert étant seul en mesure de déterminer les documents qui pourraient être jugés pertinents pour ses opérations ;

— juger que la mission de l’expert ne pourra pas inclure, en dépit des demandes de l’ALJT, le fait de « dire si l’immeuble est un établissement recevant du public au vu de son occupation actuelle et, dans l’affirmative, à quelle catégorie il appartient en précisant à cette fin la réglementation applicable en matière de sécurité (protection contre l’incendie notamment) » ;

Si la suspension des travaux est ordonnée,

— dire et juger que la suspension des travaux sera limitée aux seuls 8ème et 9ème étages de l’immeuble situé [Adresse 4], aux droits des lots occupés par la société ALJT, et au plus tard jusqu’au 31 mars 2025 ;

En tout état de cause,

— condamner l’ALJT aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner l’ALJT à payer à la société Dyptique gestion et au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Goubet demande au juge des référés de :

A titre principal,

— débouter l’ALJT de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner provisionnellement l’ALJT à lui payer la somme de 58.143,64 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus ;

— dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal majoré de 4 points compter de leurs dates d’exigibilité respectives (6 juin 2024 pour la facture 2406001, 26 juin 2024 pour la facture 2406002 et 1er octobre 2024 pour le solde de la facture 2410003) ;

— enjoindre l’ALJT d’avoir à laisser libre accès aux locaux objet du bail commercial du 8 juin 2006 renouvelé le 4 novembre 2014, au syndicat des copropriétaires (ou à ses mandataires, maîtres d’oeuvre, syndics, ou toute personne désignée par lui), en vue de la réalisation de travaux d’installation de gaines de désenfumage, quelle qu’en soit la date et / ou la durée, visés aux termes de l’e-mail de la société Essor du 25 octobre 2024, sous peine d’une astreinte de 10.000 euros par infraction ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le président ordonnerait une expertise judiciaire,

— prendre acte de ses protestations et réserves d’usage ;

— juger que l’expertise se déroulera aux frais avancés de l’ALJT ;

— limiter la mission de l’expert en matière de communication de documents à « se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission », sans autre précision, à charge pour l’expert de déterminer les documents dont il souhaite la communication ;

— débouter l’ALJT de sa demande tendant à inclure dans la mission de l’expert de « dire si l’immeuble est un Etablissement recevant du public au vu de son occupation actuelle et, dans l’affirmative, à quelle catégorie il appartient en précisant à cette fin la réglementation applicable en matière de sécurité (protection contre l’incendie notamment) »,

A titre subsidiaire, si le président du tribunal devait faire droit à la demande de suspension des travaux,

— limiter la suspension aux seuls travaux prévus aux 8ème et 9ème étages de l’immeuble situé [Adresse 5] aux droits des locaux occupés par l’ALJT, et a maxima jusqu’au 31 mars 2025 ;

A titre subsidiaire, si le président du tribunal devait faire droit à la demande de consignation des loyers,

— dire et juger que la consignation des loyers interviendra entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Paris, la déconsignation intervenant au profit de l’une ou l’autre des parties exclusivement sur présentation d’une décision de justice ou en cas d’accord conjoint des parties ;

En toute hypothèse,

— condamner l’ALJT à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du même code.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de l’action dirigée contre le syndic soulevée par la société Dyptique gestion et le syndicat des copropriétaires

La société Dyptique gestion et le syndicat des copropriétaires soulèvent l’irrecevabilité de l’action de l’ALJT au motif qu’elle a été dirigée contre le syndic alors que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en demande et en défense pour les actions le concernant, le syndic n’étant que son représentant habilité.

Toutefois, la procédure a été régularisée par l’ALJT, qui a assigné, le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires , représenté par son syndic, la société Dyptique gestion, et a sollicité la jonction des instances, laquelle a été ordonnée.

La situation donnant lieu à fin de non-recevoir ayant été régularisée avant que le juge ne statue, l’irrecevabilité sera écartée en application de l’article 125 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la société Dyptique gestion étant le syndic de l’immeuble dans lequel les travaux sont réalisés, il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause ès-qualités à ce stade de la procédure.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, ni sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ou sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Ce texte suppose seulement l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont déterminés ou déterminables et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est précisément destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier, d’une part, que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, d’autre part, que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Au cas présent, il résulte des pièces produites par les parties que l’ALJT est locataire de locaux à usage de bureaux (8ème et 9ème étages) dans un immeuble dénommé « Tour évolution » situé à [Localité 8], [Adresse 5], en vertu d’un bail commercial qui lui a été consenti le 8 juin 2006 par la société Rivoli avenir patrimoine, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Goubet.

Or, des travaux de réhabilitation et de désamiantage, comportant une restructuration des parties communes (escaliers et sanitaires) sur une durée prévisionnelle de deux années, ont été engagés au cours de l’été 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et, s’inquiétant des conséquences possibles de ces travaux sur son activité et la santé de ses salariés, l’association a commandé un rapport d’audit de la société Sauvegarde formation, organisme certifié en matière de risques professionnels, laquelle a, après une visite sur les lieux le 30 août 2024, dressé un rapport le 12 septembre 2024 aux termes duquel elle a relevé huit « anomalies » et manquements à la sécurité sur des zones occupées et susceptibles d’être empruntées par les salariés et intervenants de l’ALJT.

Ce rapport amiable est à l’évidence recevable, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, afin d’apprécier le motif légitime dans le cadre d’une demande d’expertise judiciaire.

La société Sauvegarde formation a conclu à l’existence d’une « mise en danger grave et imminente » des membres du personnel de l’ALJT en raison des risques suivants :

— risque amiante ;

— risque incendie ;

— risques psychosociaux (stress, anxiété, gêne et inconfort, troubles ergonomiques aux postes de travail…) ;

— risques liés aux nuisances sonores ;

— risque biologique (carence d’hygiène liée à l’absence de nettoyage des locaux et des parties communes et à la suppression de certains sanitaires en étage).

Les travaux de désamiantage dans les étages occupés par l’association (8ème et 9ème étages), prévus initialement du 11 octobre 2024 au 18 octobre 2024 puis reportés du 18 octobre 2024 au 28 octobre 2024, nécessitaient un confinement des étages concernés, sans accès possible pour l’association et ses salariés (pièces 17 et 18 de la demanderesse). Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, tous les travaux de désamiantage n’ont pas eu lieu de nuit et certains ont impliqué un confinement des étages.

Afin de protéger ses 54 salariés, l’ALJT les a placés en télétravail à temps plein à compter du 8 août 2024 jusqu’à ce jour.

Par ailleurs, les sanitaires des 8ème et 9ème étages ont dû être fermés pendant la durée des travaux et ce, sur plusieurs mois.

Il existe donc un procès « en germe » et non manifestement voué à l’échec entre l’ALJT et son bailleur, la société Goubet, pour trouble de jouissance, étant rappelé que le risque de dissémination de poussières d’amiante lors de travaux de désamiantage en site occupé est réel et implique des précautions importantes pour protéger les occupants mais également les rassurer sur les risques graves auxquels ils pourraient être exposés et le préjudice d’anxiété en résultant (3e Civ., 19 novembre 2015, pourvoi n° 14-24.612, Bull. 2015, III, n° 115 ; Soc., 2 juillet 2014, pourvoi n° 12-29.788, Bull. 2014, V, n° 16).

Les défendereurs produisent une attestation de conformité de l’architecte en charge des travaux du 18 septembre 2024, qui énonce que « l’ensemble des aménagements mis en oeuvre pendant la durée du chantier permettent d’assurer un niveau de sécurité conforme au niveau de sécurité antérieur ».

Mais il est rappelé que tout employeur « est tenu envers le salarié d’une obligation de sécurité de résultat, notamment en ce qui concerne les maladies professionnelles contractées par ce salarié » et que constitue une faute inexcusable l’attitude d’un employeur qui « avait ou aurait dû avoir conscience du danger auquel était exposé le salarié et n’a pas pris les mesures nécessaires pour l’en préserver », ce qui est en particulier le cas en cas de danger lié à l’amiante (Soc., 28 février 2002, pourvoi n° 00-10.051, Bull. 2002, V, n°81).

Les précautions prises par l’ALJT à l’égard de ses salariés et intervenants n’étaient donc pas illégitimes et elle est susceptible de se prévaloir d’un trouble de jouissance.

La société Goubet invoque la clause dite de souffrance prévue au bail, qui impose au preneur de subir tous les travaux de réparation entrepris par le bailleur dans les locaux loués ainsi que dans l’immeuble, y compris si cette durée excède 40 jours.

Mais il est rappelé qu’en application de l’article 1719 du code civil, le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des lieux loués pendant toute la durée du bail et qu’en conséquence, le bailleur doit garantir son cocontractant des troubles qui pourraient résulter de l’exécution par celui-ci de travaux. Ainsi, même si le bail contient une clause dite clause de souffrance, le bailleur engage sa responsabilité lorsque, par leur importance et leur durée, les travaux ont provoqué une gêne anormale. Par ailleurs, l’existence d’une clause de souffrance n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de sa responsabilité personnelle et de celle des entrepreneurs pour les fautes commises dans l’exécution des travaux (3e Civ., 27 novembre 1974, pourvoi n° 73-13.44, Bull. n° 443).

La société Goubet ne peut se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent d’une décision du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire (3e Civ., 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-12.347).

De même, il existe un procès « en germe » à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sur le fondement de la responsabilité civile, qu’il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi de trancher, le procès-verbal de constat du 25 octobre 2024, qui atteste de l’ouverture de l’escalier R+9 à la circulation, étant insuffisant pour démontrer l’absence de tout procès futur possible, étant encore rappelé que la mesure d’instruction sollicitée ne préjuge en rien de l’issue du litige au fond.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’expertise n’est pas inutile en dépit du congé donné par l’ALJT et de l’évolution constante du chantier, le départ de la locataire ne la privant pas d’un éventuel droit à indemnisation et l’expert étant en mesure de donner un avis technique sur pièces le cas échéant.

Le motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile est dès lors établi, de sorte que la mesure d’instruction sollicitée est justifiée et sera ordonnée dans les termes du dispositif, aux frais avancés de la demanderesse, dans l’intérêt de laquelle l’expertise est ordonnée.

La mission proposée par la demanderesse sera retenue, étant utile à un éventuel examen du litige par un juge du fond. En revanche, il n’appartient pas à l’expert de trancher la question juridique de l’éventuel classement en ERP de l’immeuble, qui est de surcroît étrangère au litige dont le juge des référés a été saisi, de sorte que ce chef de mission sera supprimé.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers du 1er novembre 2024 au 31 mars 2025 formée par l’ALJT

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’ALJT, qui a donné congé à son bailleur pour le 31 mars 2025, demande au juge des référés de suspendre le paiement des loyers jusqu’au terme du bail au motif que la société Goubet manque à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation générale de sécurité.

Il ressort des éléments qui précèdent et des pièces produites par les parties que les travaux de désamiantage sont à ce jour terminés et que l’association subit désormais un trouble de jouissance limité, lié à l’impossibilité d’utiliser les sanitaires de ses étages ainsi que certains escaliers menant aux étages en raison des travaux en cours dans l’immeuble.

Elle a toutefois accès aux sanitaires des autres étages de l’immeuble ainsi qu’aux ascenseurs pour accéder à ses locaux, de sorte qu’elle n’est pas totalement privée de l’usage des locaux loués, qui ne sont pas impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, au sens de l’article 1719 du code civil. Elle ne saurait donc invoquer l’exception d’inexécution pour se dispenser de tout paiement du loyer (3e Civ., 27 juin 2024, pourvoi n° 23-10.340).

Pour autant, elle subit un préjudice de jouissance manifeste et ce, d’autant plus qu’un nouveau confinement total des locaux est prévu pour la période du 29 novembre 2024 au 6 décembre 2024 pour la réalisation d’une gaine de désenfumage, ainsi que des travaux de démolition et de création de nouveaux escaliers du 8 novembre au 16 décembre 2024. Elle sera en conséquence autorisée à régler un loyer réduit de 30% à compter du 1er novembre 2024, au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’au terme du bail, le 31 mars 2025.

Il doit être rappelé à cet égard que l’association a, jusqu’à présent, toujours réglé son loyer, y compris le terme d’octobre 2024, de sorte qu’elle n’est pas un locataire de mauvaise foi.

Sur la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Goubet au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Goubet demande une provision de 58.143,64 euros TTC au titre du solde du 4ème trimestre 2024 et de la fourniture de nouveaux badges d’accès. Elle sollicite également des pénalités de retard et intérêts.

Il résulte toutefois de ce qui précède que cette demande se heurte à une contestation sérieuse, le preneur étant dispensé du paiement de 30% du loyer à compter du 1er novembre 2024. De plus, l’ALJT a indiqué à l’audience, sans être contredite, que le loyer de novembre avait été payé, de sorte que ne resterait dû à ce jour que 70% du loyer de décembre.

La demande de provision sera donc rejetée et il appartiendra aux parties de faire leurs comptes devant le juge du fond, après dépôt du rapport de l’expert.

Sur la demande de suspension des travaux formée par l’ALJT

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La demande de suspension des travaux n’est plus justifiée à ce jour puisque les travaux de désamiantage sont achevés et que l’ALJT est en mesure de poursuivre son activité, certes dans des conditions dégradées d’absence d’accès aux sanitaires de ses étages et de travaux en cours.

De plus, il importe de permettre au syndicat des copropriétaires de poursuivre les travaux de réhabilitation de l’immeuble dans l’ensemble des étages, étant précisé qu’aucun risque pour la santé et la sécurité des personnes présentes n’a été invoqué s’agissant des travaux d’installation de gaines de désenfumage en cours.

Il appartiendra à l’expert désigné, le cas échéant, de se prononcer sur la nécessité de mesures urgentes et d’une suspension des travaux en cours, mais en l’état, aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent n’est caractérisé.

La demande sera donc rejetée.

Sur l’injonction faite à l’ALJT de laisser l’accès à ses locaux pour la réalisation de travaux

La société Goubet demande au juge des référés d’enjoindre à l’ALJT, sous astreinte, de laisser libre accès aux locaux objet du bail commercial au syndicat des copropriétaires de l’immeuble (ou à ses mandataires, maîtres d’oeuvre, syndics, ou toute personne désignée par lui) en vue de la réalisation de travaux d’installation de gaines de désenfumage, quelle qu’en soit la date et / ou la durée.

L’article 7 du bail intitulé « Travaux – Installations – Aménagements » stipule que : « Le Preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation reconstruction, surélévation, agrandissements et autres que le Bailleur serait amené à faire exécuter en cours de bail dans les lieux loués, ainsi que dans l’immeuble dont ils dépendent, quelles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours ».

L’ALJT expose que cette clause contractuelle, d’interprétation stricte, ne vise que le bailleur, et en déduit que la société Goubet ne peut lui imposer de laisser libre accès à ses locaux au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en vue de la réalisation de travaux d’installation de gaines de désenfumage.

Cependant, l’article 1724 du code civil dispose que « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée » et que « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».

Ainsi, les travaux peuvent être imposés par le syndicat des copropriétaires lorsque leur urgence est avérée.

En l’espèce, les travaux d’installation de nouvelles gaines de désenfumage sont nécessaires au bon fonctionnement des systèmes incendie de l’immeuble et la durée prévue est de 8 jours. L’obligation du preneur de laisser réaliser ces travaux n’est donc pas sérieusement contestable et il lui sera enjoint de laisser accès à ses locaux dans les termes du dispositif, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

Sur les frais et dépens

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34). En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

La demanderesse sera donc tenue aux dépens de la présente instance.

Il n’y a pas lieu, à ce stade du litige, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, les responsabilités n’étant pas encore établies.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons l’association pour le logement des jeunes travailleurs recevable en ses demandes ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de la société Dyptique gestion, en qualité de syndic de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 8] ;

Donnons acte des protestations et réserves formées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [E] [N]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Port. : [XXXXXXXX03]

Email : [Courriel 11]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur place dans l’immeuble situé à [Localité 8], [Adresse 5] ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et, notamment :

• l’entier dossier de travaux de mise en conformité, d’évacuation incendie de l’immeuble ainsi que de désamiantage comportant restructuration des parties communes (escalier et sanitaires) ;

• le dossier technique amiante le plus récent portant sur les parties communes de l’immeuble (escalier et accès) incluant un repérage de tous les matériaux amiantés et les évaluations périodiques de ces matériaux amiantés ;

• le rapport de repérage avant travaux réalisé avant le démarrage des travaux de désamiantage projetés portant sur les parties communes de l’immeuble (escalier et accès) faisant apparaître le marquage des matériaux amiantés ;

• le rapport de mesure de la concentration en fibres d’amiante dans l’air des parties communes de l’immeuble (escaliers, sanitaires et accès des 8ème et 9ème étages de l’immeuble) réalisé par un organisme accrédité, avant, pendant et après travaux ;

• l’échéancier des travaux projetés dans l’immeuble ainsi que les ordres de mission des entreprises accréditées pour exécuter lesdits travaux et notamment ceux de désamiantage et d’évacuation incendie de l’immeuble ;

— relever et décrire l’ensemble des mesures de sécurité mises en place ainsi que les diligences préalables entreprises au titre des travaux de mise en conformité, d’évacuation incendie de l’immeuble ainsi que de désamiantage portant sur celui-ci comportant restructuration des parties communes (escalier et sanitaires) ;

— donner son avis technique sur la conformité des travaux entrepris dans l’immeuble ainsi que les mesures prises avec les usages, les règles de l’art et la réglementation en vigueur ainsi qu’au regard des huit manquements et anomalies relevés par la société Sauvegarde formation dans ses rapports ;

— dire si ces travaux peuvent avoir lieu en milieu occupé et dans quelles conditions notamment de protection et de sécurité applicables pour les occupants de l’immeuble ;

— dans le cas contraire, dire si les travaux considérés devaient être réalisés hors la présence des occupants de l’immeuble en précisant les motifs ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera ultérieurement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis par l’ALJT à raison :

• d’une éventuelle impossibilité totale d’occuper ses locaux sans risque de mise en danger grave et immédiate de ses salariés et visiteurs du fait des travaux entrepris dans l’immeuble ;

• d’une éventuelle obligation de se réinstaller dans d’autres locaux pour poursuivre son activité sans attendre l’expiration des travaux réalisés dans l’immeuble ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 18 janvier 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 18 septembre 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande de suspension et d’interruption des travaux formée par l’association pour le logement des jeunes travailleurs ;

Ordonnons à l’association pour le logement des jeunes travailleurs de laisser libre accès à ses locaux au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] (ou à ses mandataires, maîtres d’oeuvre, syndics ou toute personne désignée par lui), en vue de la réalisation de travaux d’installation de gaines de désenfumage, quelle qu’en soit la date, visés aux termes de l’e-mail de la société Essor du 25 octobre 2024, et ce, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

Rejetons la demande de suspension des loyers et charges formée par l’association pour le logement des jeunes travailleurs et la demande subsidiaire de consignation ;

Ordonnons une réduction de 30% des loyers et charges dont l’association pour le logement des jeunes travailleurs est redevable à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’au 31 mars 2025 ;

Rejetons la demande de provision formée par la société Goubet ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Laissons à la demanderesse la charge des dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 18 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY

Service de la régie :

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Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

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➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [N] [E]

Consignation : 5 000 € par L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)

le 18 janvier 2025

Rapport à déposer le : 18 septembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 12].