TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [E] [C]

Monsieur [P] [Z],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00617 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 29 avril 2024

DEMANDEUR

Etablissement [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 29 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00617 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2005, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti à Monsieur [D] [O], un bail d’habitation portant sur un logement de trois pièces sis [Adresse 4], escalier 5, 6ème étage, porte n°0148, ainsi qu’une cave dans le même imeuble, [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel, charges comprises, dans son dernier état, de 604,03 euros.

Suite au décès de Monsieur [D] [O] survenu le 2 décembre 2005, son épouse , Madame [E] [O] est devenue seule locataire en titre, selon avenant du 26 janvier 2006.

En cours d’année 2018, Madame [E] [O] a déclaré héberger dans son logement Monsieur [P] [Z].

Le 14 mars 2023, lors d’un entretien avec [Localité 5] HABITAT-OPH, Monsieur [P] [Z] a indiqué que Madame [E] [O] avait en fait quitté les lieux depuis plus d’un an.

Par lettre du 27 mars 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a alerté Madame [E] [O] sur l’irrégularisté de la situation et l’a mise en demeure de donner congé, correspondance retournée par les services postaux avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Dans le cadre d’une sommation interpellative du 2 mai 2003, le commissaire de justice s’est rendu sur place à plusieurs reprises mais personne n’a répondu à ses appels, un voisin lui ayant confirmé que les lieux ne seraient plus occupés que par une personne, un homme, le nom de [Z] semblant lui parler.

Un arriéré locatif s’est constitué.

Par acte d’huissier de justice du 4 décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner, devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Paris, Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z], pour obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire des baux des 25 février 2005 et 26 janvier 2006 qui lient [Localité 5] HABITAT-OPH à Madame [E] [C], à ses torts exclusifs pour inoccupation personnelle et cession du logement;

— l’expulsion de Madame [E] [C] et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [P] [Z] du logement sis [Adresse 4], ainsi qu’une cave dans le même imeuble, [Localité 3],avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,sous astreinte de 50 euros par jours de retard, à compter du prononcé ou à défaut de la signification de la décision, la liquidation de l’astreinte étant réservée, qu’elle sera de trois mois, puis liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit;

— que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et 433-2 et R 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

— la condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z], à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, à compter de la date du prononcé du jugement, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant actuel du loyer , majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur , et ce jusqu’à libération effective des lieux;

condamner Madame [E] [C] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme en principal de 1182,78 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation;

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du Code civil;

— la condamnation solidiaire ou in solidum de Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 1200 euros pour frais irrépétibles et aux dépens incluant le coût de la sommation.

A l’audience du 5 mars 2024, [Localité 5] [Localité 5] OPH, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de son assignation.

Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z], respectivement assignés à personne et par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond : le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue:

— au profit du conjoint survivant sans préjudice de l’article 1751 du code civil;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré peuvent être transférés dans les conditions prévue à l’article 14 à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante cinq ans.

Il résulte des dispositions de l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous louer le logement sans l’accord du bailleur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1184, devenu 1224, du même code que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Le contrat de bail prévoit que le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue son lieu d’habitation principale qui doit à ce titre être occupée au moins huit mois par an. Il est précisé que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder ou transférer son droit au présent contrat et que la présente location n’est transmissible que dans les cas limitativement précisés par les article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des éléments produits et en particulier de la sommation interpellative en date du 2 mai 2023, que Madame [E] [C] n’occupe plus les lieux à titre de résidence principal et a cédé, à la date d’établissement de cette acte, ses droits sur les locaux à Monsieur [P] [Z]. Il n’est nullement justifié que ce tiers remplirait les conditions prévues aux article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 précités.

Or, ce défaut d’occupation par le locataire en titre et la cession des lieux est prohibée tant par la loi que par le contrat liant les parties. Le non respect de cette prohibition est d’autant plus grave qu’il s’agit en l’espèce d’un logement social et qu’elle a donc permis de passer outre les règles applicables en matière d’attribution des logements HLM prévues au Code de la Construction et de l’Habitation en permettant l’occupation des lieux par des tiers en faisant obstacle à l’attribution de ce logement à des personnes relevant d’un habitat social.

En conséquence, [Localité 5] HABITAT OPH justifie de l’existence d’un manquement grave justifiant la résiliation du contrat de bail à effet de la date du présent jugement aux torts exclusifs de Madame [E] [C] pour inoccupation personnelle et cession du logement.

Sur l’expulsion

Le bail étant résilié et Madame [E] [C], étant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [P] [Z].

En effet, compte tenu du relogement avéré de la titulaire du bail, valablement citée à sa personne au [Adresse 1], il convient de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a toutefois pas lieu à condamner Madame [E] [C] sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier en tant que de besoin, outre l’exécution provisoire de la présente décision étant suffisants pour en garantir la mise en oeuvre.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et 433-2 et R 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à [Localité 5] HABITAT OPH par Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z], et de les y condamner à compter de la date du prononcé du jugement, égale au montant actuel du loyer, majoré de 20% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Aucune explication ni pièce n’étant produits au titre de la solidarité demandée entre Madame [E] [C], et Monsieur [P] [Z], celle-ci ne se présumant pas et il n’appartient pas au juge de la subodorer sans aucun fondement allégué par le requérant, elle ne sera donc pas retenue.

Sur l’arriéré locatif

Il est justifié par le relevé de compte produit aux débats que l’arriéré locatif (loyers et charges) est de1182,78 euros selon décompte arrêté au 28 octobre 2023.

Il convient de condamner Madame [E] [C] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme en principal de 1182,78 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 4 décembre 2023.

Sur l’anatocisme:

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

l’excution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [E] [C], et Monsieur [P] [Z] qui succombent seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront le coût de la sommation.

Madame [E] [C], et Monsieur [P] [Z] seront condamnés à verser l’EPIC [Localité 5] HABITAT la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est d’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action de [Localité 5] HABITAT-OPH;

PRONONCE à effet de la date du présent jugement la résiliation des baux d’habitation des 25 février 2005 et 26 janvier 2006 liant [Localité 5] HABITAT-OPH à Madame [E] [C], et portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 4], porte n°0148, ainsi qu’une cave dans le même imeuble, [Localité 3], aux torts exclusifs de la locataire pour inoccupation personnelle et cession du logement;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Madame [E] [C] et de tous occupants de son chef dont Monsieur [P] [Z] , du logement sis [Adresse 4], 6ème étage, porte n°0148, ainsi qu’une cave dans le même imeuble, [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte;

DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués le sort sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à [Localité 5] HABITAT OPH par Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z], et les y Condamne à compter de la date du prononcé du jugement, égale au montant actuel du loyer , majoré de 20% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire;

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme en principal de 1182,78 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges), selon décompte arrêté au 28 octobre 2023, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 4 décembre 2023;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;

CONDAMNE Madame [E] [C] et Monsieur [P] [Z] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation, ainsi qu’au paiement à [Localité 5] HABITAT-OPH de la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 29 avril 2024

le greffierle Président