TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 20 Mai 2026

N° RG 25/05800 – N° Portalis DB3R-W-B7J-23DZ

AFFAIRE

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE NEUILLY SUR [Localité 1]

C/

[Z] [X]

DEMANDEUR

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0876

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier lors des débats : Frantz FICADIERE

Greffier lors du prononcé : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 juillet 2008, M. [Z] [X] a donné à bail commercial à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4], aux droits de laquelle vient désormais la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2], les lots n°144 et 164 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], correspondant respectivement à un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A et à une réserve située au premier sous-sol du bâtiment A, pour une durée de neuf ans à compter du 16 juillet 2008 pour se terminer le 15 juillet 2017, pour un loyer annuel de 160.000 euros hors charge hors taxe

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Puis par exploit de commissaire de justice délivré le 28 juillet 2023, la preneuse a fait délivrer à M. [X] une demande de renouvellement du bail avec effet au 01 octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 110.000 euros hors charge par an.

Suivant exploit d’huissier de commissaire de justice délivré le 21 septembre 2023, M. [X] a accepté le principe du renouvellement du bail mais sollicité que le loyer soit porté à la somme annuelle de 235.000 euros hors charge hors taxe.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties, la preneuse a fait notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 octobre 2023, distribuée le 20 octobre 2023, son mémoire préalable au bailleur en vue de la fixation du loyer renouvelé à la somme de 110.000 euros hors charge par an.

M. [X] n’a pas transmis de mémoire en réponse et la preneuse a ensuite, par acte délivré le 11 janvier 2024, fait assigner M. [X], devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 110.000 euros hors charge par an, de voir condamner M. [X] au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers payés, avec capitalisation, de voir fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 27.500 euros et, à titre subsidiaire, si une expertise devait être ordonnée, aux fins de voir fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 110.000 euros hors taxe et hors charge avec fixation du dépôt de garantie à la somme de 27.500 euros.

Selon jugement avant dire droit du 01 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a :

— déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à :

— dire que le bail renouvelé l’a été aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel,

— condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé,

— statuer sur l’ajustement du montant du dépôt de garantie,

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

— constaté l’accord des parties pour le renouvellement au 1er octobre 2023 du bail

— dit que le loyer renouvelé au 1er octobre 2023 doit être fixé à la valeur locative,

— avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise confiée à M. [B] [Y],

— fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse pour la durée de l’instance, au montant tel que résultant du bail ancien,

— susis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— dit que l’affaire est retirée du rôle et sera de nouveau enrôlée après le dépôt du rapport d’expertise à la demande de l’une ou l’autre des parties.

L’affaire a ensuite été rétablie après le dépôt du rapport d’expertise, en date du 02 avril 2025.

Aux termes de son mémoire en demande après expertise n°2, en date du 02 mars 2026, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du même jour, distribué le 10 mars 2026, et transmis par voie électronique le 06 mars 2026, la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 2] demande, au visa des articles L.145-33, L.145-34, L.145-56 et suivants, R.145-2 et suivants du code de commerce, de :

« FIXER le loyer du bail dû par la Caisse de crédit mutuel de [Localité 2] à Monsieur [Z], [K] [X] au titre des locaux loués sis [Adresse 2] à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 113.000 euros hors charges par an, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014,

Condamner Monsieur [Z], [K] [X] au paiement des intérêts de droit depuis le 1er octobre 2023 sur les compléments de loyers payés, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil

Juger que les intérêts échus sur les compléments de loyers payés depuis le 1er octobre 2023, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner Monsieur [Z], [K] [X] à payer à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 2] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Condamner Monsieur [Z], [K] [X] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise."

Aux termes de son mémoire en défense n°1, signé le 22 décembre 2025, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du même jour, distribué le 31 décembre 2025, et notifié par voie électronique le 09 mars 2026, M. [X] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-33 et suivants du code de commerce de :

« Juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 01 octobre 2023 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 162.500 euros hors taxes et charges. »

L’affaire, appelée à l’audience du 09 mars 2026, a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Aux termes du dispositif de ses écritures, la caisse de crédit mutuel de [Localité 2] demande que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 113.000 euros par an hors charges et que « toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 »

Elle demande également que M. [X] soit condamné au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers payés et qu’il soit jugé que les intérêts échus sur les compléments de loyers payés depuis le 1er octobre 2023, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Or, comme déjà statué par le juge des loyers, dans son jugement avant-dire droit rendu le 01 juillet 2024, ces demandes sont irrecevables, l’article R145-23 du code de commerce précité, dont les dispositions sont d’ordre public, limitant la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le juge des loyers n’ayant pas compétence pour prononcer de condamnation à paiement.

A défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire.

M. [X] sollicite, pour sa part, qu’il soit jugé « que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 01 octobre 2023 aux clauses et conditions du bail expiré ».

Pour les raisons exposées ci-dessus, cette demande est également irrecevable, étant relevé que les parties ne contestent pas que le bail s’est renouvelé à compter du 01 octobre 2023, et à défaut d’accord des parties, il leur appartient de saisir le tribunal pour trancher ce point, si elles l’estiment nécessaire.

Sur la description des locaux

Les locaux loués dépendent d’un immeuble des années 1970, élévé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée en boutique et de neuf étages, dont la façade, en placage de pierres, présente un bon état de ravalement.

L’expert a indiqué que les locaux ont pour assiette deux niveaux reliés, rez-de- chaussée et sous-sol, la boutique à gauche de l’entrée commune présente 13 mètres environ de linéaire de façade comportant trois vitrines dont une utilisée pour un distributeur automatique de billets, et 17 mètres environ de profondeur.

L’expert a indiqué, après visite des locaux, qu’ils dépendaient d’une maison individuelle ancienne élevée sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et d’un étage droit, que la façade, en maçonnerie sous enduit peint et briques, éclairée au premier étage par trois fenêtres, dont une petite fenêtre haute, présentait un état de ravalement correct et que la toiture était en tuiles.

Il a indiqué que l’entrée principale des locaux était située [Adresse 3], un accès secondaire depuis la grille d’entrée étant située dans la cour commune.

Il a précisé, s’agissant de la façade sur l’avenue, que l’accès se fait par une porte vitrée automatisée, en position centrale, ouvrant sur un accueil avec comptoir, sol carrelé, faux plafond, deux bureaux cloisonnés à droite, avec également sol carrelé et faux plafond, puis qu’est situé le local distributeur de billets à gauche accompagné de son espace technique à l’arrière, commandé par un un sas sécurisé, avec sol carrelé et faux plafond, ainsi que le local photocopieur, avec un sol en plastique.

A l’arrière, en position centrale avec rétrécissement, il a noté un dégagement avec sol carrelé, et faux plafond desservant un bloc sanitaire, équipé de deux wc et lavabos avec sol et murs partiellement carrelés, et départ de l’escalier reliant le sous-sol.

Dans la suite de ce dégagement se trouvent cinq bureaux, chacun disposant de larges baies sur la dalle jardin, avec un cloisonnement vitré, sol plastique et faux plafond.

En sous-sol, dont l’accès se fait par un large escalier en pierre, se trouvent un dégagement en position centrale, avec sol carrelé et faux plafond desservant une salle de réunion, avec sol plastique et faux plafond, une salle de pause équipée d’un évier inox, prolongée d’une réserve avec sol plastique et faux plafond, d’un local archives avec un sol en ciment, de locaux techniques, informatique et climatisation, et d’un local ménage, pour partie sous l’escalier disposant d’un point d’eau.

L’expert a ainsi fait état d’une bonne impression d’ensemble et considéré que la boutique bénéficiait d’un bel effet d’enseigne et d’agencements en bon état général.

Il a indiqué que les locaux abritaient à l’origine un comptoir d’électricité et que le preneur les a aménagés pour son activité de banque, les travaux ayant principalement porté sur les vitrines, l’implantation d’un distributeur automatique de billets sécurisé, les mises aux normes (courant fort et courant faible) et l’installation d’une climatisation.

S’agissant de l’emplacement du bien, il a noté qu’il était favorable à l’exploitation d’un commerce de banque puisque situé dans la partie médiane entre les stations de métro [Adresse 4] et [Localité 6] [Adresse 5], chacune distante d’environ 450 mètres, et sur le côté pair de l’avenue, le plus recherché et offrant une bonne commercialité.

Il a relevé qu’un parking public, situé à proximité immédiate, au numéro [Adresse 6] de l’avenue, vient compléter le stationnement aérien plus limité des contre-allées et que le commerce profite d’un large potentiel de clientèle, en raison des employés des nombreux bureaux situés aux alentours et des résidents au pouvoir d’achat élevé.

Sur la fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Enfin, aux termes de l’article R145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables.

En l’espèce, la durée du bail étant supérieure à douze ans, le prix du loyer renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative

— sur les surfaces retenues

L’expert judiciaire a retenu une superficie de 280,12 mètres carrés pondérés à 162,45 mètres carrés, ce qui n’est pas contesté par les parties.

— sur les éléments de comparaison et la valeur locative

L’expert a examiné le marché locatif des boutiques sur l'[Adresse 7] en tenant compte des nouvelles locations, des renouvellements amiables et judiciaires, tant côté pair que côté impair de l’avenue.

Il a ainsi expliqué que les prix des locations de boutiques sont plus élevés côté pair et fait état des montants suivants :

— pour le côté pair :

— pour les nouvelles locations : de 1053 euros par m² pondéré à 1518 euros par m² pondéré,

— pour les renouvellements amiables : de 682 euros par m² pondéré à 884 euros par m² pondéré,

— pour le côté impair :

— pour les nouvelles locations : de 690 euros par m² pondéré à 1184 euros par m² pondéré,

— pour les renouvellements amiables : 651 euros par m² pondéré,

— pour les renouvellements judiciaires : 750 euros par m² pondéré.

Il a ainsi retenu une valeur de 870 euros et estimé la valeur locative brute à la somme de 141.331 euros (870 euros X 162,45 m² pondérés), au vu des éléments de référence suivants :

— pour le côté pair

— nouvelles locations :

— Optique Acces Optique, [Adresse 8] à [Localité 2]

surface pondérée de 57 mètres carrés, bail 2ème trimestre 2021 : 60.000 euros par an soit 1053 euros par m² pondéré,

— Optique Atol, [Adresse 9] à [Localité 2]

surface pondérée de 64, 60 mètres carrés, bail 3ème trimestre 2021 : 85.000 euros par an soit 1316 euros par m² pondéré,

— Restaurant Poke [Localité 7], [Adresse 10] à [Localité 2]

surface pondérée de 34, 50 mètres carrés, bail 1er trimestre 2020 : 52.380 euros par an soit 1518 euros par m² pondéré,

— renouvellements amiables :

— banque société générale, [Adresse 11] à [Localité 2]

surface pondérée de 288 mètres carrés, renouvellement au 01 juillet 2020 : 196.500 euros par an soit 682 euros par m² pondéré,

— prêt à porter Eléonor, [Adresse 12] à [Localité 2]

surface pondérée de 27 mètres carrés, renouvellement en juillet 2018 : 18.600 euros par an soit 692 euros par m² pondéré,

— banque BNP Paribas, [Adresse 13] à [Localité 2]

surface pondérée de 65 mètres carrés, renouvellement au 01 avril 2016 : 50.000 euros par an soit 769 euros par m² pondéré,

— bar pub Saint John’s, [Adresse 14] à [Localité 2]

surface pondérée de 88, 63 mètres carrés, renouvellement au 01 août 2022: 78.305 euros par an soit 884 euros par m² pondéré,

— côté impair :

— nouvelles locations :

— institut de beauté [Etablissement 1], [Adresse 15] à [Localité 2]

surface pondérée de 40 mètres carrés, bail 3ème trimestre 2019 : 27.600 euros par an soit 690 euros par m² pondéré,

— réparation de matériel électronique Technifrance, [Adresse 16] à [Localité 2]

surface pondérée de 15,70 mètres carrés, bail 1er trimestre 2022 : 15.000 euros par an soit 955 euros par m² pondéré,

— restaurant Planet Sushi, [Adresse 17] à [Localité 2]

surface pondérée de 66 mètres carrés, bail 2ème trimestre 2019 : 78.150 euros par an soit 1184 euros par m² pondéré,

— renouvellement amiable :

— boucherie du [Adresse 18], [Adresse 19] à [Localité 2]

surface pondérée de 43 mètres carrés plus logement, renouvellement au 22 juin 2018: 28.000 euros par an soit 651 euros par m² pondéré,

— renouvellement judiciaire :

— banque crédit du nord, [Adresse 20] à [Localité 2]

surface pondérée de 306,58 mètres carrés, renouvellement au 01 janvier 2017 sur la base de 750 euros par m² pondéré.

M. [X] conteste le montant retenu par l’expert en lui reprochant de ne pas avoir expliqué la valeur locative ainsi retenue et de n’avoir retenu que des loyers conclus ou renouvelés avant le 01 octobre 2023 sans actualiser les valeurs alors que les loyers ont évolué sur la période.

Il propose donc d’indexer les loyers des termes de référence sur la base de l’ILC ou de l’ILAT.

S’agissant de la définition de la valeur de marché, il considère que, parmi les références proposées, il convient d’écarter celles se rapportant à une boutique avec une superficie trop petite et celle située sur le mauvais trottoir.

Il retient donc les références relatives aux deux boutiques d’optique et au restaurant Planet Sushi, en relevant que la moyenne de ces quatre termes de référence s’élève à 1060,75 euros et que la moyenne actualisée est de 1197,90 euros.

Il propose ainsi de retenir comme valeur de marché un montant de 1.100 euros pour tenir compte de l’actualisation des références de 2019 et 2021.

S’agissant de la définition d’une valeur des loyers renouvelés, il fait valoir que la moyenne des baux renouvelés, s’agissant des trois références relatives aux banques et au bar, est de 771,25 euros et de 903,49 euros actualisée au vu de l’ILC et de l’ILAT et relève que la référence la plus basse, concernant la société générale, est moins pertinente car le bail a été conclu en pleine crise sanitaire.

Il propose donc de fixer la valeur du loyer renouvelé à la somme de 837 euros, pour tenir compte de l’actualisation des loyers, soit une valeur comprise parmi la moyenne des baux renouvelés.

Il relève que la localisation du local est très bonne, que la destination du bail est en adéquation avec le niveau de revenus de la population, que le réaménagement de l’avenue augmente l’agrément des lieux et il sollicite ainsi, au vu de ces éléments, que la valeur locative soit fixée dans la tranche supérieure de la fourchette comprise entre la valeur de marché (1.000 euros) et les loyers de renouvellement (837 euros), soit à la somme de 1.000 euros, la valeur locative brute s’élevant ainsi à la somme de 162.450 euros (1.000 X 162,45).

La caisse de crédit mutuel de [Localité 2] considère, pour sa part, qu’il n’y a pas lieu d’actualiser les références, en faisant valoir que M. [X] ne procède à cette affirmation qu’au vu d’une seule interrogation de l’OLAP, qui ne concerne que les loyers d’habitation.

Or, elle indique que l’expert judiciaire a cherché à déterminer la valeur locative au 01 octobre 2023 en retenant une valeur située dans le haut de la fourchette des renouvellements amiables, à peine moins élevé que les références pour les nouvelles locations, le tout du côté pair de l’avenue, soit le plus cher.

Elle fait ensuite valoir que, contrairement à ce que soutient M. [X], l’expert judiciaire a bien expliqué les éléments l’ayant conduit à retenir la valeur locative proposée, en ce compris les éléments de plus-value cités par le bailleur, et que l’estimation de cette dernière ne résulte pas de la simple moyenne des valeurs citées, qu’elles soient de marché ou résultant de renouvellements amiables.

Elle considère donc que la valeur de 1.000 euros proposée par M. [X] ne peut être retenue, pas plus que celle de 870 euros proposée par l’expert, qu’elle juge trop élevée.

Elle indique en effet que les références retenues portent sur des biens plus petits que ceux objets de l’expertise, le prix se trouvant de ce fait augmenté, et que les experts amiables, mandatés par ses soins, avaient, au vu des facteurs tant valorisants que minorants du bien, proposé une valeur de 800 euros par mètre carré, soit 129.960 euros hors charge par an (88 X 162,45), qu’il convient ainsi de retenir.

Comme expliqué par l’expert, en réponse à un dire du bailleur, la valeur locative ne s’établit pas par la moyenne des termes de comparaison, même si ces derniers concernent tous des biens situés sur l'[Adresse 7], le panel n’étant pas exhaustif et les références portant sur des destinations contractuelles, des surfaces et des dates d’effet différents.

Il a de plus précisé que "cette moyenne ne permet pas de distinguer les différents niveaux de valeurs locatives entre :

— la valeur locative de marché qui correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. Elle est appelée loyer pur, ce qui implique qu’elle ne s’accompagne pas de versement d’un capital, soit au bailleur (droit d’entrée, pas de porte), soit au locataire précédent (droit au bail)

— et la valeur locative en renouvellement qui est définie dans le code de commerce, et fixée par voie amiable ou judiciaire. Elle implique de tenir compte de divers critères notamment de la destination contractuelle, des obligations respectives des parties, des charges et conditions du bail ainsi que des niveaux de prix pratiqués dans le voisinage. Elle est généralement d’un montant inférieur à la valeur locative de marché."

Il a donc expliqué que son estimation de 870 euros par mètre carré pondéré n’est issue ni de la moyenne des termes de comparaison (côtés pair et impair confondus) ni de la moyenne des seuls termes du côté pair mais qu’il a présenté les références en distinguant chaque côté de l’avenue afin de démontrer que le côté pair est le plus prisé, avec des prix plus élevés.

Pour les raisons, ainsi exposées par l’expert, il convient donc, tout comme lui, d’écarter le raisonnement du bailleur.

L’expert judiciaire a ainsi précisé qu’à s’en tenir aux trois renouvellements amiables concernant des agences bancaires situées sur le côté pair (société générale, BNP Paribas et Crédit du Nord situées respectivement au [Adresse 21]), il a tenu compte de l’emplacement sur le meilleur côté de l’avenue, d’une date d’effet en 2023 bien au-delà de la crise sanitaire, de la superficie du bien expertisé mais également de l’ancienneté de certaines références, le renouvellement pour les agences BNP Paribas et Crédit du Nord ayant eu lieu en 2016 et 2017, afin d’aboutir à une estimation de 870 euros par mètre carré pondéré.

Contrairement à ce qu’indique M. [X], l’expert judiciaire a donc bien expliqué les raisons pour lesquelles il a retenu la valeur locative proposée et il n’y a pas lieu d’actualiser les références retenues, l’expert judiciaire ayant tenu compte de l’ancienneté de certaines références dans son estimation.

En réponse à un dire du preneur faisant remarquer que la plupart des références portent sur des petites surfaces, le prix s’en trouvant ainsi augmenté, l’expert judiciaire a effectivement convenu d’une majoration des loyers s’agissant des petites surfaces, mais il a toutefois indiqué que la référence portant sur le local de la société générale, situé au [Adresse 22], dont se prévaut le preneur pour justifier sa position, disposait d’une superficie plus grande et que le renouvellement avait eu lieu en 2020, période au cours de laquelle il était permis de s’interroger sur les effets de la crise sanitaire sur le marché locatif.

L’expert judiciaire a ainsi répondu aux critiques portant sur les superficies, l’actualisation et les références retenues, les parties ne faisant état d’aucun élément nouveau justifiant de remettre en cause le montant de 870 euros par mètre carré retenu par l’expert.

La valeur locative brute est donc fixée à la somme de 141.331 euros (162,45 X 870).

— sur les correctifs

Aux termes de l’article 4145-8 du code de commerce, "du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé."

L’expert judiciaire a indiqué que le preneur supporte l’impôt foncier, tout en précisant que le montant sollicité pour l’année 2023 n’avait pas été produit, ainsi que les mises aux normes et il estime ainsi forfaitairement à 3% le montant de l’abattement à pratiquer à ce titre, soit 4240 euros.

Il a également retenu un abattement de 5% pour les travaux d’amélioration, soit 7066 euros.

Il a donc fixé la valeur locative nette à la somme de 130.025 euros arrondie à 130.000 euros par an hors charge hors taxe.

M. [X] fait valoir que les clauses retenues par l’expert pour justifier les correctifs appliqués sont très répandues et trouvent à s’appliquer aux autres baux utilisés comme terme de référence.

Il indique que le juge ne doit donc pas appliquer deux fois ces moins-values, une première fois à travers les termes de comparaison et une seconde fois par l’application des correctifs.

La caisse de crédit mutuel de [Localité 2] conteste le montant de l’abattement retenu au titre des mises aux normes en considérant qu’il s’établit à 8% au vu des règles de sécurité importantes à laquelle sont soumises les agences bancaires, conduisant à des sujétions particulières pour les entrées et sorties des clients, telles que l’installation de sas et portes blindées, pour les distributeurs automatiques de billets, nécessitant des lieux spécifiques et sécurisés, ou pour la sécurité générale de l’agence, tels que des systèmes vidéos ou alarmes à distance, soit autant d’équipements ayant un coût pour le preneur alors qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur.

Elle indique que le coût des travaux ainsi réalisés s’élève à 690.131 euros et que lors de la prise à bail, le local abritait un comptoir d’électricité qu’elle a aménagé pour son activité de banque, les travaux ayant essentiellement porté sur les vitrines, l’implantation d’un distributeur de billets sécurisé, les mises aux normes et l’installation d’une climatisation, comme relevé par l’expert judiciaire.

S’agissant de l’abattement au titre de l’impôt foncier, elle considère qu’il doit s’élever à 5% a minima, et non 3%,, en faisant valoir que contrairement à ce que soutient M. [X], toute refacturation au preneur de la taxe foncière constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

L’expert judiciaire, en réponse à un dire du preneur sur l’abattement pour mise aux normes, a expliqué qu’il ne justifiait pas de mise aux normes spécifiques et que l’exploitation d’un établissement bancaire ne requiert pas de mise aux normes significatives comme pour les cafés, brasseries ou restaurants qui nécessitent des systèmes d’extraction.

Il a donc maintenu le taux à 3%, incluant la charge de l’impôt foncier, sauf à corriger ce dernier par le montant exact dont il a indiqué qu’il n’avait pas été communiqué.

S’agissant des travaux d’amélioration, il a indiqué que leur coût élevé inclut également du mobilier et divers aménagements relevant du concept du locataire, notant de plus que les locaux n’avaient pas été livrés bruts de béton et il a ainsi maintenu le pourcentage de 5%.

S’agissant des travaux de mise aux normes et de l’impôt foncier, d’une part, l’exploitation d’un établissement bancaire ne requiert pas de mise aux normes significatives, comme relevé par l’expert, et, d’autre part, dans la mesure où le bail met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, il convient d’en tenir compte au titre des correctifs à retenir, étant toutefois relevé que le preneur ne justifie pas du montant acquitté à ce titre.

Il convient par conséquent de retenir un abattement de 3%, soit 4.240 euros.

S’agissant des travaux engagés, le contrat de bail prévoit que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur deviendront à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité. »

Il ressort du détail produit qu’ils ont porté sur un réaménagement des locaux, propres à tout changement de preneur (intégrant ainsi notamment du nouveau mobilier, des travaux de menuiserie, peinture, plomberie, climatisation) mais intégrant néanmoins certaines spécificités (notamment coffre de service, coffre de transfert, implantation d’un distributeur de billets sécurisé) tenant compte de la nouvelle activité de banque engagée alors qu’il s’agissait auparavant d’un comptoir d’électricité.

Il convient par conséquent de retenir un abattement de 5%, tel que fixé par l’expert, soit 7.066 euros.

Le prix du bail renouvelé est être fixé à la somme annuelle de 130 025 euros hors taxe et hors charge (141.331 – 4.240 – 7.066), arrondie à 130.000 euros par an hors charge et hors taxe.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de l’issue du litige, chaque partie est condamnée pour moitié aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

En équité la caisse de crédit mutuel de [Localité 2] est déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes suivantes de la caisse de crédit mutuel de [Localité 2] : « toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 »

« Condamner Monsieur [Z], [K] [X] au paiement des intérêts de droit depuis le 1er octobre 2023 sur les compléments de loyers payés, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil"

et

« Juger que les intérêts échus sur les compléments de loyers payés depuis le 1er octobre 2023, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil'

DECLARE irrecevable la demande de M. [F] [X] demandant qu’il soit jugé « que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 01 octobre 2023 aux clauses et conditions du bail expiré » ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs devant le tribunal si elles l’estiment nécessaire ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 01 octobre 2023 entre la caisse de crédit mutuel de [Localité 2] et M. [F] [X] pour les locaux situés [Adresse 23] à la somme annuelle en principal de 130.000 euros par an hors charge et hors taxe ;

CONDAMNE M. [Z] [X] et la caisse de crédit mutuel de [Localité 2], chacun pour moitié, aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la caisse de crédit mutuel de [Localité 2] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX