TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2026

N° RG 23/05708 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YOWE

N° Minute :

AFFAIRE

[L] [D]

C/

Société NC MUSIC, Société LES ROSIERS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [L] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0038

DEFENDERESSES

Société NC MUSIC

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : .E1129

Société LES ROSIERS

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assisté de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 23 mai 2020, Madame [L] [D] a donné à bail commercial à la SASU LES ROSIERS un local commercial au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4], pour une durée de 9 années à compter du 18 mai 2020, moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 7.860 euros HT, pour une activité d’enregistrement de musique.

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2022 à Madame [L] [D], la SASU LES ROSIERS a cédé à la SASU NC MUSIC son droit au bail portant sur ce local en contrepartie d’une somme de 28.000 euros.

Alléguant le non-respect d’obligations contractuelles ainsi que des irrégularités de paiement, Madame [L] [D] a adressé à la SASU LES ROSIERS des commandements visant la clause résolutoire en date du 13 décembre 2022LH 1206066196Vérifier date avec pièces du dossier : 31 mai 2023 ou 13 décembre 2022

HXPièce vue date OK

.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaires de justice en date des 07 et 10 juillet 2023, que Madame [L] [D] a fait assigner la SASU NC MUSIC et la SASU LES ROSIERS devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

— déclarer recevable et bien-fondée Madame [D] dans ses demandes et prétentions ;

Y faisant droit,

— constater que la société LES ROSIERS a commis plusieurs manquements contractuels de

nature à justifier que la clause résolutoire soit appliquée de plein droit par Madame

[D] pour mettre fin au bail ;

— constater que la clause résolutoire prévue au bail du 23 mai 2020 est acquise de plein

droit depuis le 13 janvier 2023 ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 23 mai 2020 conclu entre la société LES

ROSIERS et Madame [D] à compter du 13 janvier 2023 ;

— juger que par voie de conséquence, la société LES ROSIERS n’ayant pas respecté les

obligations contractuelles qui étaient les siennes et qui justifient l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail initial du 23 mai 2020, la cession du droit au bail conclue le 21 juin 2022 avec la société NC MUSIC doit être également résiliée de plein droit à compter du 13 janvier 2022 ;

— juger qu’en tout état de cause, la cession du droit au bail conclue le 21 juin 2022 avec la société NC MUSIC par la société LES ROSIERS est nulle et non avenue, Madame [D] ne s’étant pas vue communiquer dans le délai requis par le bail du 23 mai 2020, ledit contrat et n’ayant ainsi pas pu faire valoir son droit d’opposition à ladite cession ;

— ordonner l’expulsion à compter du jugement à intervenir de tous occupants du local

appartenant à Madame [D] ;

En outre :

— condamner solidairement la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC à payer la somme de 3.275 € HT à Madame [D] au titre des loyers impayés ;

— constater que la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC occupent toujours les locaux à compter du 13 janvier 2022 sans pour autant honorer le règlement prévu, et alors même qu’ils sont occupants sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire justifiant qu’il soit mis à leur charge à compter de cette date, une indemnité d’occupation ;

— fixer l’indemnité d’occupation qui sera due par la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC solidairement à compter du 13 janvier 2023 à hauteur du montant du loyer convenu

annuellement entre les parties dans le bail initial du 23 mai 2020 augmenté de 1.000 € HT annuel, jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner solidairement la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC à verser la somme de 4.619,14 € (à parfaire) au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 13 janvier 2023 ;

— condamner solidairement la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC à verser la somme de 10.000 € à Madame [D] pour le préjudice moral subi du fait de la situation dont sont seules responsables les défenderesses ;

Par ailleurs :

— condamner solidairement la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC à verser la somme de 3.000 € à Madame [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC aux entiers dépens de la procédure en ce compris tous les frais d’huissier réglés par Madame [D] préalablement à l’introduction de la présente procédure ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance en date du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a fait injonction à Madame [L] [D], la SASU NC MUSIC, et la SASU LES ROSIERS de rencontrer en présentiel ou distantiel pour un rendez-vous d’information à médiation, [R] [P], en sa qualité de médiateur, mais aucune résolution amiable du litige n’a abouti.

Madame [L] [D] a maintenu ses demandes initiales sans produire de nouvelles écritures mais en actualisant le montant chiffré de ses demandes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, la société NC MUSIC demande au tribunal de :

— déclarer la société NC MUSIC recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Madame [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— constater que Madame [D] a tacitement accepté la cession de droit au bail

commercial consentie par la société LES ROSIERS à la société NC MUSIC le 1 er juin 2022 ;

En conséquence,

— débouter Madame [D] de l’intégralité de ses demandes, notamment celles tendant

à l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail initial conclu le 23 mai 2020 et d’expulsion de tous les occupants du local commercial sis [Adresse 5] à

[Localité 5] en ce qu’elles sont justifiées par des manquements (défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs) non imputables au preneur, la société NC MUSIC ;

— accorder à la société NC MUSIC les délais de paiement les plus larges à savoir 24 mois pour

s’acquitter de sa dette locative s’élevant à la somme de 3 275 euros HT, soit 24 mensualités

de 136,45 euros ;

— débouter Madame [D] de sa demande de dommage et intérêts en l’absence de préjudice subi ;

A titre subsidiaire,

— débouter Madame [D] de l’intégralité de ses demandes formées à l’égard de la société NC MUSIC en ce qu’elles sont irrecevables ;

A titre reconventionnel,

— condamner la société LES ROSIERS à payer à la société NC MUSIC la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi découlant directement de

l’inexécution de ses obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement la société LES ROSIERS et Madame [D] à payer à la société NC MUSIC la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue à juge unique le 04 mars 2026 (plaidoirie en demande, dépôt pour la société NC MUSIC) avec mise en délibéré au 12 mai 2026.

La SASU LES ROSIERS, régulièrement assignée, n’ayant pas constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande principaleSur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

S’appuyant sur une jurisprudence constante (Civ. 3ème, 15 septembre2010, n° 09-10.339, et Civ. 3ème, 16 juillet 1975, n° 74-13.221 ; 20 octobre 2016, n° 15-18.051), Madame [L] [D] fait valoir, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, que la société LES ROSIERS a multiplié les manquements à ses obligations contractuelles résultant du bail commercial du 23 mai 2020, de sorte que les conditions sont réunies pour justifier l’acquisition de la clause résolutoire, un mois après le commandement de payer en date du 13 décembre 2022.

En effet, elle expose que :

Réalisation de travaux non autorisés : des transformations ont été effectuées dans le local sans l’autorisation du bailleur, en violation des stipulations contractuelles. Ces travaux ont placé Madame [D] dans une situation délicate vis-à-vis de la copropriété, une résolution ayant été votée pour engager des poursuites à son encontre. Malgré un courrier d’alerte puis un commandement visant la clause résolutoire, la situation n’a pas été régularisée.Défaut de justification d’assurance : la locataire n’a pas transmis les attestations d’assurance requises par le bail, en dépit d’un commandement resté infructueux.Impayés locatifs : la société LES ROSIERS n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers (commandement de payer en date du 13 décembre 2022 pour un montant de 2.158,22 euros), une dette locative d’un montant de 3.275 euros HT demeurant impayée malgré les mises en demeure.Cession irrégulière du droit au bail et sous-location prohibée : la défenderesse a cédé son droit au bail à compter du 1er juillet 2022, sans information préalable du bailleur et sans stipuler la garantie solidaire exigée par le contrat. Il apparaît en outre qu’une sous-location aurait été consentie antérieurement, en violation des stipulations du bail qui ne l’autorisent pas, et sans accord du bailleur. Les démarches entreprises pour identifier l’occupant des lieux se sont heurtées à un refus de constat.Sur la cession du droit au bailMadame [L] [D] soutient que la société LES ROSIERS a manqué à ses obligations contractuelles prévues au bail commercial en date du 23 mai 2020, telles que l’obligation d’informer le bailleur, en l’espèce elle-même, de toute cession dans un délai de dix jours, afin de lui permettre, le cas échéant, d’exercer son droit d’opposition. Or, la cession conclue le 21 juin 2022 n’a été portée à la connaissance de Madame [D] que par courrier du 16 juillet 2022, soit près d’un mois plus tard. La demanderesse considère que ce non-respect du formalisme contractuel affecte la validité même de la cession.

Elle fait également valoir que l’acte de cession ne prévoit pas l’engagement de garantie solidaire du cédant pendant trois ans pour le paiement des loyers et charges, contrairement à ce qui était expressément stipulé au bail initial, de sorte que ce manquement constituerait une violation supplémentaire des obligations contractuelles pesant sur la société LES ROSIERS.

La société NC MUSIC fait valoir que la cession du droit au bail intervenue le 1er juin 2022 entre elle et la société LES ROSIERS est parfaitement opposable à la bailleresse.

Elle expose que, au visa des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et l’article 1717 du Code civil, le bail commercial conclu le 23 mai 2020 ne comporte aucune clause d’agrément ou d’interdiction de cession, de sorte que la cession était donc libre.

Ainsi, elle met en avant que la cession a été notifiée à Madame [L] [D] par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2022, et que cette-dernière n’apporte pas la preuve suffisante de son opposition.

La société NC MUSIC ajoute que Madame [L] [D] a accepté sans réserve les loyers versés par elle depuis le 1er juillet 2022.

Or, elle soutient que conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation (notamment Cass. 3e civ., 5 janvier 1993) et de la Cour d’appel de Paris (Pôle 5, ch. 3, 4 novembre 2015), l’acceptation des loyers par le cessionnaire caractérise une acceptation tacite de la cession et vaut renonciation à se prévaloir d’une éventuelle irrégularité.

Elle considère dès lors que la bailleresse a implicitement consenti à la cession qui lui pleinement opposable au 1er juin 2022, date à laquelle la société LES ROSIERS n’était plus partie au bail. Ainsi, elle estime que le commandement de payer délivré le 13 décembre 2022 à la société LES ROSIERS est inopérant, et que les manquements postérieurs à la cession ne peuvent être imputés à cette dernière, de sorte que la clause résolutoire ne saurait être acquise.

Elle considère, en conséquence, que la demande d’expulsion est infondée.

À titre subsidiaire, la société NC MUSIC sollicite l’application de l’article 1343-5 du Code civil, permettant au juge d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans. Elle expose, en l’espèce, justifier par ses pièces comptables, outre sa bonne foi, être en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers (655 euros HT par mois). Elle sollicite, en conséquence, un échelonnement sur 24 mois, soit vingt-quatre mensualités de 134,45 € en sus des loyers courants.

Pour le cas où le Tribunal judiciaire de Nanterre considérerait que la cession du droit au bail intervenue le 1er juin 2022 entre la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC serait inopposable à Madame [L] [D], la société NC MUSIC sollicite que les demandes à son encontre soient déclarées irrecevables, et alors rejetées.

En effet, elle soutient, au visa des articles 122, 32 et 31 du code de procédure civile, que si cette inopposabilité devait être retenue, la cession serait réputée sans effet à l’égard du bailleur, de sorte qu’elle ne serait pas devenue preneur au bail commercial du 23 mai 2020, et ne pourrait être tenue des obligations contractuelles nées d’un bail auquel elle ne serait pas partie.

Elle ajoute qu’en étant tiers au contrat de bail, elle est dépourvue de qualité à agir, et ne pourrait être valablement attraite en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les préjudicesLa demanderesse fait valoir que la dette locative s’élève à la somme de 3.275 euros, actualisée pour l’audience de plaidoirie à 25.314€ depuis 2022.

Elle expose qu’aux termes du bail commercial du 23 mai 2020, la société LES ROSIERS s’est engagée à demeurer garante solidaire du paiement des loyers et charges du cessionnaire pendant une durée de trois ans. En conséquence, la société LES ROSIERS et la société NC MUSIC sont solidairement tenues au règlement de l’intégralité des sommes dues au titre des loyers impayés.

Elle ajoute que les manquements contractuels commis (absence d’information préalable sur la cession du bail, impossibilité d’exercer son droit d’opposition, impossibilité de contrôler l’état des locaux et incertitude quant aux dégradations éventuelles) illustrant une situation qu’elle qualifie de préjudiciable, ainsi que les délais de justice et l’absence de loyers justifient sa demande d’indemnisation à hauteur de 10.000 euros à titre de préjudice morale.

Enfin, elle sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation majorée à 1.000 euros HT par an, applicable à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et due solidairement par les sociétés LES ROSIERS et NC MUSIC jusqu’à libération effective des lieux.

La société NC MUSIC sollicite le rejet de cette demande. Elle fait valoir que les griefs invoqués ne lui sont pas imputables, et qu’elle ne saurait être tenue responsable des délais judiciaires. En outre, elle soutient que Madame [L] [D] ne verse aux débats aucun éléments, aucune pièce pouvant justifier de l’existence d’un préjudice réel et certain.

Elle soutient que les simples allégations de la demanderesse ne suffisent pas à caractériser un préjudice moral indemnisable.

Sur la demande reconventionnelle de la société NC MUSICA titre reconventionnel, la société NC MUSIC sollicite la condamnation de la société LES ROSIERS à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi découlant directement de ses obligations contractuelles.

Elle expose que la société LES ROSIERS a cédé à la société NC MUSIC sa qualité de preneur au bail commercial, alors que la bailleresse soutient ne pas avoir été valablement informée de cette cession, et en sollicite l’inopposabilité.

Elle fait valoir que, si cette inopposabilité devait être retenue, elle serait alors privée de la qualité de preneur et des droits attachés au bail. Ainsi, elle considère que la société LES ROSIERS, n’a pas exécuté ses obligations contractuelles.

SUR CE,

Le transfert de la qualité de locataire d’un bail commercial à une personne qui était à l’origine tiers à ce contrat est possible aux conditions cumulatives que le contrat n’ait pas été conclu essentiellement en raison de la personne du locataire, que le bailleur soit informé de la cession et soit qu’il accepte explicitement cette cession par acte authentique soit qu’il l’accepte implicitement, notamment par perception des loyers du nouveau locataire à condition alors d’être informé de la qualité de celui qui paye les loyers.

En l’espèce, la cession litigieuse de la SASU LES ROSIERS au profit de la société NC MUSIC est datée du 1er juin 2022 et a été notifiée au bailleur le 30 juin 2022. Après cette date, il est justifié de seize paiements de 650€ puis 655€, somme correspondant au loyer mensuel du lieu loué.

En cet état, le tribunal considère que [L] [D] a implicitement mais nécessairement accepté la cession du bail, nonobstant le refus qu’elle dit avoir adressé par courrier simple à la seule SASU LES ROSIERS.

PAR AILEURS,

Un locataire a pour obligation essentielle de payer régulièrement le prix du loyer au bailleur.

En l’espèce, la société NC MUSIC est restée plusieurs années sans régler le loyer dû, sans que le litige existant sur la validité ou non de la cession du bail ne permette de justifier cette absence de paiement. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra être accordé et le tribunal prononcera la résiliation judiciaire du bail et ordonnera l’expulsion immédiate du locataire et de tout autre occupant tout en le condamnant à régler les arriérés de loyers et en le déboutant de la demande reconventionnelle formée, qui sera jugée sans fondement. Une indemnité d’occupation sera fixée en attendant la mise a exécution, volontaire ou forcée, du jugement. Son montant sera fixé au montant du loyer applicable.

[L] [D] sera déboutée de sa demande formée au titre d’un préjudice moral en absence de justificatifs d’un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par les condamnations prononcées.

Sur les demandes accessoires

La société NC MUSIC, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens.

[L] [D] demande qu’elle soit également condamnée à lui verser une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune facture n’est produite. Il sera fait droit à la demande présentée mais à hauteur de 2.000€.

L’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile ne sera pas écartée, aucun justificatif n’étant produit pour appuyer la demande formée en défense visant à faire juger manifestement excessives les conséquences de cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

JUGE opposable à [L] [D] la cession du bail commercial initialement conclu avec la SASU LES ROSIERS pour la local situé [Adresse 4], au profit de la SASU NC MUSIC ;

DÉBOUTE la SASU NC MUSIC de sa demande de délai de paiement et CONDAMNE la SASU NC MUSIC à verser à [L] [D] la somme de 25.314€ pour les loyers dus au 04 mars 2026 ;

PRONONCE la RESILIATION JUDICIAIRE du bail liant [L] [D] à la SASU NC MUSIC et ORDONNE L’EXPULSION de la SASU NC MUSIC et de tout autre occupant sans droits ni titre à l’égard de [L] [D] des lieux loués au [Adresse 6] [Localité 5] ;

DIT qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer sera due par la SASU NC MUSIC jusqu’à exécution du présent jugement ;

CONDAMNE la SASU NC MUSIC aux dépens et à verser à [L] [D] une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’application de l’exécution provisoire de droit pour le tout ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT