TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Mai 2026

N° RG 23/04415 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YNEH

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [O], [S]

[B]

épouse [O]

C/

[Q] [C]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [S] [B] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Simon DUBOIS de la SELAS Dorean Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0430

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0708

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 septembre 2022, M. [Q] [C] a conclu, avec M. [E] [O] et Mme [S] [B] épouse [O], une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur une maison d’habitation lui appartenant, située [Adresse 2] à [Localité 3] (92), et expirant le 31 mai 2023 à 16 heures.

Conformément aux termes de ladite promesse, les bénéficiaires ont versé, entre les mains d’un séquestre, Me [U] [Z], notaire à [Localité 4], la somme de 82 500 euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte judiciaire du 17 mai 2023, les époux [O] ont fait assigner M. [C] devant ce tribunal afin essentiellement de voir prononcer la caducité de la promesse et d’obtenir la restitution de la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation, outre le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :

— prononcer la caducité de la promesse de vente pour non-réalisation d’une condition suspensive et, par voie de conséquence, constater l’anéantissement de leur obligation de verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonner la restitution à leur profit de la moitié de l’indemnité d’immobilisation déjà versée en séquestre à l’étude de Me [Z], soit la somme de 82 500 euros,

— condamner M. [C] à les indemniser à hauteur de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner M. [C] à les indemniser de leur perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt, à hauteur de 95 % du surcoût constaté, se chiffrant à 211 055 euros, soit la somme de 200 502,25 euros,

— le condamner à leur verser les intérêts au taux légal sur la somme de 82 500 euros, à calculer au jour du versement en prenant pour point de départ le 13 février 2023,

— le condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [C] aux dépens.

Les époux [O] font valoir, sur le fondement des articles 1170 ancien et 1304-2 nouveau du code civil, que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, dont les termes ne sont ni obscurs ni ambigus, n’est pas potestative dès lors qu’elle vise uniquement des circonstances objectives, qu’à tout le moins, elle n’est pas purement potestative et qu’elle n’encourt donc pas la nullité. Ils ajoutent que cette condition ne s’est pas réalisée aux motifs que l’étude de faisabilité géotechnique a conclu à une impossibilité de réaliser le projet de construction tel que prévu à la promesse, laquelle ne mentionne aucune restriction quant au choix des matériaux ou à la hauteur de la construction, ou, à tout le moins, qu’il s’en évince, outre des réserves, une difficulté importante quant aux fondations, que cette difficulté est de nature à avoir un impact sur la stabilité des bâtiments ainsi que sur le coût des travaux et/ou leur aspect esthétique et que la barrière végétale ne sera pas conservée en l’état par la commune de [Localité 3], qui a annoncé son intention d’acquérir une partie du terrain faisant l’objet d’une emprise réservée. Ils indiquent par ailleurs qu’ils ont transmis au promettant une étude de faisabilité architecturale dans le délai fixé par la promesse, qu’ils n’avaient pas à lui transmettre une étude de faisabilité géotechnique, laquelle ne pouvait intervenir que dans un second temps, qu’ils ont néanmoins fait effectuer une telle étude et qu’en tout état de cause, M. [C] ne les a pas mis en demeure de sorte qu’il ne peut leur reprocher une quelconque carence sur ce point. Ils déduisent de ces éléments qu’ils pouvaient se retirer de la promesse avant le 9 décembre 2022 sans devoir aucune indemnité, ce qu’ils ont fait le 6 décembre 2022, et que la part de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée doit ainsi leur être restituée.

Enfin, ils soutiennent, au visa de l’article 1104 du code civil, que le promettant a fait preuve de mauvaise foi en retenant l’indemnité d’immobilisation, expliquant que, durant la phase des négociations, il aurait dû leur faire part de ses doutes quant au caractère prétendument imprécis ou potestatif de la condition suspensive précitée ainsi que de son refus de prendre en compte le côté esthétique du projet. Ils lui reprochent également d’avoir changé d’objectif, en renonçant finalement à vendre son bien tout en tirant profit de leur échec et du versement de l’indemnité d’immobilisation pour faire réaliser des travaux d’agrandissement. Ils considèrent que ce comportement de M. [C] leur a causé un préjudice moral ainsi qu’un préjudice financier, tenant à la perte de chance de pouvoir bénéficier d’un taux d’intérêt plus faible en raison du retard pris dans leur projet d’acquisition, dont ils sollicitent l’indemnisation sur le fondement des articles 1231-6 et 1240 du code civil.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, M. [Q] [C] demande au tribunal de :

— débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre reconventionnel, condamner les époux [O] au paiement de :

* la somme de 165 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 9 septembre 2022,

* la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

M. [C] soutient, au visa des articles 1304, 1304-2, 1304-3, alinéa 1er, et 1124 du code civil, que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire doit être considérée comme réalisée aux motifs que le projet de construction visé à la promesse est techniquement faisable, que l’emplacement réservé n’a pas d’impact sur ce projet et que les circonstances tenant à l’esthétique et au coût du projet sont purement potestatives. Il relève en particulier que la promesse ne contient aucune distinction entre faisabilité architecturale et faisabilité technique, que l’étude afférente à la faisabilité technique aurait dû lui être transmise dans le délai de deux mois prévu à la promesse, qu’il n’avait pas à mettre en demeure les bénéficiaires de la promesse dès lors que l’étude qui lui avait été transmise démontrait la faisabilité du projet, ce qui a d’ailleurs été confirmé par une étude postérieure dont il a lui-même sollicité la réalisation, qu’il n’en ressortait également aucune difficulté, si ce n’est un éventuel surcoût qui n’a jamais été précisément chiffré, qu’au surplus, ladite étude portait sur un projet différent de celui convenu, que l’intention de la commune de [Localité 3] d’acquérir l’emplacement réservé est sans impact sur la barrière végétale, cette dernière ayant précisé qu’elle entendait conserver la rangée d’arbres et remplacer la haie de lierre conformément à la demande des époux [O], que la condition suspensive est en tout état de cause imprécise sur ce point ce qui la prive de tout caractère contraignant, qu’aucune indication n’est donnée quant à la prétendue atteinte à l’esthétique voulu ou encore quant au budget initialement envisagé, que les bénéficiaires de la promesse disposent en toute hypothèse du budget nécessaire pour assumer le surcoût allégué et que l’absence d’obligation de motivation, en ce qu’elle porte sur le coût ou l’esthétique du projet, confirme le caractère pleinement potestatif de la condition. Il déduit de ces éléments que l’indemnité d’immobilisation doit lui être versée.

Il explique en outre qu’il n’a commis aucune faute en refusant de restituer la somme séquestrée, celle-ci lui revenant au titre de l’indemnité d’immobilisation, qu’il n’est pas établi qu’il aurait fait preuve de mauvaise foi, que les époux [O], qui déclarent avoir pratiquement reconstitué la somme séquestrée en quelques mois et qui ont bénéficié du meilleur taux d’intérêt en vigueur au mois de décembre 2022, n’ont subi aucun préjudice, qu’il n’est pas responsable de l’augmentation des taux d’intérêt et que les bénéficiaires de la promesse ont profité de la baisse des prix de l’immobilier.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La mention tendant à voir « constater » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la prétention des époux [O] tendant à voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, le défendeur ne formant aucune demande en ce sens.

1 – Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304, alinéas 1 et 2, du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, dudit code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6, alinéa 3, du même code précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’absence de réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives stipulées à la promesse, celle-ci devient ainsi caduque (3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.967).

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties contient une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire rédigée comme suit :

« La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de construire définitif avant le 9 mai 2023 pour la réalisation sur le BIEN de la construction suivante :

— Surélévation en R+1 de la partie du bâtiment actuellement de plain-pied,

— Agrandissement de la surface habitable en rez de chaussée,

(ci-après dénommée l’ « Opération envisagée »)

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’Opération Envisagée validée par l’étude de faisabilité ci-après visée et ce, dans le délai de 3 mois à compter de ce jour, , soit au plus tard le 9 décembre 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Il est précisé que le BENEFICIAIRE prévoit de demander également les autorisations suivantes, ce que le PROMETTANT accepte d’ores et déjà :

— extension de la terrasse existante,

— construction d’une piscine,

— modifications / reconstruction de l’abri pour voitures existant, si cela s’avérait nécessaire.

Etant ici précisé que les éléments listés ici ne le sont qu’à titre illustratif et que le BENEFICIAIRE pourra, à sa discrétion et sans validation préalable du PROMETTANT, inclure des autorisations complémentaires au permis de construire.

Dans l’hypothèse où la demande de permis de construire ne contiendrait pas ces autorisations qui ne sont pas essentielles pour le BENEFICIAIRE, les PARTIES conviennent que la demande correspondra néanmoins exactement à l’Opération Envisagée.

Les Parties conviennent néanmoins que dans l’hypothèse où dans le cadre de la préparation du dossier de demande de permis de construire par le BENEFICIAIRE, ce dernier constaterait l’impossibilité de réaliser son projet de construction ou des difficultés à le réaliser pour des raisons liées :

i. à la faisabilité technique,

ii. à la faisabilité juridique notamment liées à une éventuelle présence de mitoyenneté sur la partie à bâtir,

iii. à l’impact de l’emplacement réservé sur le projet (hormis l’alignement de l’abri pour voiture) et notamment cet impact sur la barrière végétale que le BENEFICIAIRE souhaiterait conserver

iv. à l’esthétique du projet,

v. ou au coût de la réalisation de ce projet.

Ces deux derniers points s’appréciant au regard des demandes faites par le BENEFICIAIRE à son architecte et/ou à son maitre d’œuvre.

Le BENEFICIAIRE en informera le PROMETTANT dans les trois mois des présentes sans devoir justifier des raisons, à l’effet de constater que la présente condition suspensive n’est pas réalisée, le dispensant ainsi du dépôt de tout dossier de demande de permis de construire.

Les présentes seront alors caduques sans indemnité à la charge du BENEFICIAIRE et l’indemnité d’immobilisation prévue aux présentes restituée.

Le BENEFICIAIRE devra justifier auprès du PROMETTANT de l’obtention d’une étude de faisabilité dans le délai de 2 mois à compter de ce jour et s’engage à la transmettre au PROMETTANT dans les 10 jours de sa réception.

Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement de réalisation d’une étude de faisabilité, et ce, huit jours après une mise en demeure par le PROMETTANT par lettre recommandée avec accusé de réception, la condition suspensive sera réputée non réalisée, les présentes seront alors caduques et l’indemnité d’immobilisation prévue aux présentes restituée au PROMETTANT sauf si le BENEFICIAIRE renonce expressément à la présente condition suspensive d’obtention de permis de construire. » (Sic).

Si la promesse ne distingue pas entre faisabilité architecturale et faisabilité géotechnique, M. [C] n’allègue ni ne démontre avoir mis les époux [O] en demeure de lui transmettre une étude de faisabilité portant sur ces deux aspects.

Il ne peut dès lors utilement invoquer le bénéfice du dernier paragraphe ci-avant reproduit.

Par ailleurs, il n’est pas établi que le projet de construction sur lequel portent les études de faisabilité architecturale et géotechnique, réalisées à l’initiative des époux [O], ne correspondrait pas à celui visé à la promesse.

La lecture desdites études montre en effet qu’il est envisagé une surélévation en « R+1 », et non en « R+1+combles » ou en « R+2 » comme le soutient M. [C], étant précisé que la promesse ne contient aucune indication ou restriction quant à la hauteur de la surélévation.

Il ne peut davantage être reproché aux époux [O] d’avoir choisi les matériaux les plus lourds, la véracité de cette affirmation n’étant pas démontrée et, en tout état de cause, la promesse ne comprenant là-encore aucune indication ou restriction sur ce point.

Or, l’étude de faisabilité géotechnique conclut « défavorablement à la faisabilité de la surélévation sans une reprise en sous œuvre des fondations au préalable », ce dont il résulte, non pas une impossibilité de mener à bien le projet, mais une difficulté d’ordre technique à le réaliser.

Les époux [O] en ayant informé M. [C] par l’intermédiaire de leur notaire le 6 décembre 2022, soit dans le délai de trois mois prévu à la promesse, il apparaît que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire ne s’est pas réalisée.

Il convient en conséquence de constater la caducité de la promesse, de débouter M. [C] de sa demande tendant à voir condamner les époux [O] à lui verser l’indemnité d’immobilisation et de dire que la part de l’indemnité d’immobilisation, qui a été séquestrée entre les mains de Me [U] [Z], notaire à [Localité 4], et dont le montant s’élève à 82 500 euros, sera libérée au profit de ces derniers, ce sans qu’il soit nécessaire d’étudier l’éventuel caractère imprécis ou potestatif des circonstances visées au sein de la condition suspensive tenant à l’esthétique du projet, à son coût ou encore à la présence d’une barrière végétale.

2 – Sur la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties énonce, s’agissant de la part de l’indemnité d’immobilisation versée par les bénéficiaires, que le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit aux bénéficiaires selon les hypothèses qu’elle définit et que « En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».

Il ressort de ces stipulations que la remise aux époux [O] de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée ne peut s’analyser en une obligation de somme d’argent pesant sur le promettant.

Il apparaît en outre que la mauvaise foi de M. [C] n’est pas établie.

En effet, aucun élément ne permet de montrer qu’avant la signature de la promesse, il aurait eu des doutes quant au caractère imprécis ou potestatif de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire ou encore qu’il n’aurait pas souhaité la prise en compte de l’aspect esthétique du projet.

Il a pu au contraire légitimement se méprendre sur le sens et la portée des termes de la promesse.

Il convient en outre de relever qu’en l’absence de réalisation de la promesse, il était libre de renoncer à la vente de son bien et de faire réaliser des travaux d’agrandissement, tenant éventuellement compte de la difficulté d’ordre technique identifiée lors de l’étude de faisabilité géotechnique réalisée à l’initiative des époux [O], étant précisé que, pour cela, il a fait effectuer une nouvelle étude de faisabilité et n’a pu utiliser l’indemnité d’immobilisation, celle-ci étant séquestrée.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires formées par les époux [O], y compris celle tendant au versement des intérêts au taux légal sur la somme de 82 500 euros.

3 – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

3.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [C], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamné à verser à ce titre aux époux [O] une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

3.3 – Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, M. [C] sera débouté de sa demande tendant à la voir ordonner, celle-ci étant sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 9 septembre 2022 entre, d’une part, M. [Q] [C] et, d’autre part, M. [E] [O] et Mme [S] [B] épouse [O],

DEBOUTE M. [Q] [C] de sa demande tendant à voir condamner M. [E] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] à lui verser l’indemnité d’immobilisation,

DIT que la somme de 82 500 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [U] [Z], notaire à [Localité 4], sera libérée au profit de M. [E] [O] et de Mme [S] [B] épouse [O] au vu d’une copie de la présente décision,

DEBOUTE M. [E] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

CONDAMNE M. [Q] [C] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [Q] [C] à payer à M. [E] [O] et Mme [S] [B] épouse [O] la somme globale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Q] [C] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Q] [C] de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT