TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 MAI 2026

N° RG 25/02497 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2VF5

N° de minute :

S.A. IN’LI

c/

SOCIETE GENERALE,

Société SOGELEASE FRANCE,

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE,

SAS SS

DEMANDERESSE

S.A. SA IN’LI

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

DEFENDERESSES

SOCIETE GENERALE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Société SOGELEASE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 3]

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Toutes non comparantes

Société SAS SS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Agnès LASKAR, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0710

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 7 mai 2026, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2020, la société IN’LI, a donné à bail commercial à la société O’PLAISIR BIO des locaux commerciaux, situés [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2020 et moyennant un loyer annuel de 26.000 euros hors charges et hors taxes, payable par trimestre et d’avance, aux fins d’exercer une activité d’épicerie.

Par acte du 24 août 2022 notifié à la société IN’LI le 13 septembre 2022, la société O’PLAISIR BIO a cédé son droit au bail commercial susvisé à la société LES JARDINS D’EDEN.

Par acte du 1er mars 2024, la société LES JARDINS D’EDEN a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail concernant les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 5], à la société SS.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la société IN’LI a fait délivrer à la société SS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 15.065,74 euros dus au titre des loyers et charges au 8 avril 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse).

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, la société IN’LI a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société SS aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mai 2025 et prononcer la résiliation du contrat de bail ;

Ordonner l’expulsion sans délai de la société SS et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la requérante, et ce aux frais de la défenderesse ;

Condamner la société SS à lui payer à titre provisionnel la somme de 1.065,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mai 2025 avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter de la délivrance du commandement de payer ;

Condamner la société SS à lui payer à titre provisionnel la somme de 5.382 euros égale au double du montant du loyer à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 13 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner la société SS à lui payer la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer ;

Condamner la société SS à payer le montant du droit proportionnel dû à l’huissier de justice chargé du recouvrement.

L’assignation a été dénoncée les 13 et 19 août 2025 à la société SOCIETE GENERALE, à la société SOGELEASE France et à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE, créanciers inscrits.

Initialement appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour conclusion en défense avant d’être appelée à l’audience du 26 mars 2026.

A cette date, la société IN’LI actualise le montant de sa créance à 14.350,17 euros (1er trimestre 2026 inclus). Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles et maintient pour le surplus les demandes de son acte introductif d’instance.

La demanderesse relève que les désordres qui affecteraient le local loué ne lui été signalées qu’après délivrance de l’assignation et s’interroge sur le caractère probant des photographies non datées produites à la cause. Elle estime qu’il n’est pas établi que sa responsabilité puisse être engagée, ce qui ne justifie pas de retenir l’exception d’inexécution. Les justificatifs financiers sont jugés insuffisants au vu du temps dont a disposé la société preneuse pour solder sa dette, du caractère irrégulier des paiements et de la contradiction sur l’état réel de la société, qui fait état d’une baisse de son chiffre d’affaires avant d’affirmer qu’elle est dans un bon état financier.

La société SS, représentée par son conseil, soutient oralement des écritures aux fins de :

Débouter la société IN’LI de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la société IN’LI sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir à procéder aux réparations préconisées par l’expert à savoir la cessation des infiltrations en façade ;Dire qu’existe une exception d’inexécution qui justifiera au fond réparation intégrale du préjudice du preneur et notamment diminution au prorata du loyer ; Dire qu’il existe une contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;A titre subsidiaire, octroyer un délai de paiement d’un an pour lui permettre de s’acquitter de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire ;Réduire la clause pénale et limiter les intérêts au taux légal. La défenderesse indique avoir connu une période de faible activité, avec peu de trésorerie, mais fait état d’un accord avec sa bailleresse pour le règlement du loyer en début de mois ; elle indique avoir soldé dans le délai d’un mois la quasi-totalité des causes du commandement de payer. La société SS dénonce subir depuis septembre 2025 des infiltrations, ayant dégradé son réfrigérateur, dont l’origine serait en façade ; elle se prévaut d’un préjudice matériel de 20.000 euros qui compenserait sa dette de loyer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.

Initialement mise en délibéré au 7 mai 2026, l’affaire a été prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail du 15 juillet 2020 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend une clause résolutoire dans son article 12 visée dans le commandement de payer délivré le 11 avril 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 15.065,74 euros dus au titre de la dette locative arrêtée au 8 avril 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Si la défenderesse se prévaut de l’existence d’un dégât des eaux, invoquant à ce titre l’exception d’inexécution, elle indique oralement que ce sinistre existe depuis septembre 2025, date cohérente avec les pièces fournies à la cause. Faute d’antériorité de ce sinistre à la délivrance du commandement de payer, ce point ne saurait constituer une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des sommes demandées le 11 avril 2025.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société SS, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 15.065,74 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locatif arrêté au 16 mars 2026 que malgré deux virements du 29 avril 2025 et du 12 mai 2025, représentant la somme de 9.000 euros, les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans ce délai.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 11 mai 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite, qui doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit fixée au montant du loyer et des charges et justifie d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’injonction à effectuer les travaux de remise en état

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code met à la charge du bailleur la réalisation de toutes les réparations qui peuvent être nécessaires autres que les réparations locatives.

En l’espèce, la demanderesse produit des photographies non datées faisant apparaître une trace au niveau d’un mur où passent des câbles électriques, ainsi que des échanges de messages et de courriels avec la société IN’LI dénonçant ce sinistre à compter du 26 septembre 2025. Elle justifie avoir déclaré à son assureur le sinistre le 30 octobre 2025, et produit un courrier du 9 mars 2026 de la société CET CERUTTI dans lequel il est fait état d’une infiltration en façade. Il convient de relever que le rapport d’expertise amiable, dont le caractère contradictoire n’est pas établi, n’est pas produit à la cause. Ainsi, ces seuls éléments sont insuffisants pour établir l’ampleur du sinistre dénoncé par la société SS. Par ailleurs, si la cause du sinistre relève des parties communes, ce qui est probable en cas d’infiltration de la façade, sa réparation n’incombe pas à la société IN’LI mais au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, la partie défenderesse n’établissant pas l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la société IN’LI, il sera dit n’y avoir lieu à référé quant à sa demande d’injonction à réaliser les travaux sous astreinte.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1194 du Code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte actualisé au 16 mars 2026 faisant état d’un solde de 14.350,17 euros (échéance du premier trimestre 2026 incluse).

La société SS conteste le montant de cette dette au motif que la société bailleresse ne respecterait pas les dispositions de l’article 1719 du Code civil et notamment son obligation de maintenir le local commercial en état d’usage, en raison de la fuite affectant les locaux ; elle s’estime fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et fait état d’un préjudice matériel de 20.000 euros, qui viendrait par le mécanisme de la compensation éteindre la dette locative. La société SS justifie ainsi du remplacement d’une vitrine réfrigérée « détériorée » par la production d’une facture d’un montant de 32.000 euros. Cependant, aucune pièce produite à la cause ne vient établir que la défaillance du réfrigérateur remplacé est causée par la fuite, dont il n’est pas établi qu’elle relève de la responsabilité du bailleur.

Dès lors, le montant de la créance de la société IN’LI à l’égard de la société SS s’établit de manière non sérieusement contestable, au 16 mars 2026, à 14.350,17 euros (échéance du premier trimestre 2026 incluse). La société preneuse sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit en cas de retard dans le paiement du loyer un intérêt au taux légal majoré de trois points s’analyse en une clause pénale pouvant être modérées par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Dès lors, et au vu des paiements effectués postérieurement à l’assignation qui viennent éteindre la créance visée par cette dernière, la somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en délai de paiementL’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’octroyer des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de ces délais n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société SS demande à bénéficier de délais de paiement. Elle produit des échanges de courriels avec la société IN’LI concernant son arriéré locatif ainsi que ses liasses fiscales pour les années 2024 à 2025. Il ressort par ailleurs du décompte actualisé que la société défenderesse effectue des virements réguliers, ayant presque soldé sa dette dans le mois suivant le commandement de payer.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois au preneur pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou d’une seule mensualité, et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors acquise.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société SS, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société SS à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 15 juillet 2020 liant les parties sont réunies à la date du 11 mai 2025 à 24 heures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’intérêts majorés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à réaliser des travaux sous astreinte de la société SS ;

Condamnons la société SS à payer à la société IN’LI la somme provisionnelle de 14.350,17 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 16 mars 2026 (échéance du premier trimestre 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons que la société SS pourra s’acquitter du paiement de cette somme, en plus des loyers courants, en onze mensualités de 1.190 euros et une douzième correspondant au solde de la dette ;

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société SS de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion de la société SS et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours le cas échéant de la force publique et d’un serrurier, il sera disposé des meubles conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société SS aux dépens, dont la liste est prévue par la loi ;

Condamnons la société SS à payer à la société IN’LI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 12 mai 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge