Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 25 mars 2026, n° 24/07048

TJ Nanterre 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 25 mars 2026, n° 24/07048
Numéro(s) :	24/07048
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel BUSSON
Cabinet(s) :	CABINET SABBAH & ASSOCIES
Parties :	Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 1 ] à [ Localité 2 ], SAS 4A IMMOBILIER PARIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/07048 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVJC

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic

[W] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic

SAS 4A IMMOBILIER PARIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0466

DEFENDEUR

Monsieur [W] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [X] est propriétaire d’une boutique correspondant aux lots n° 39 et 41 au sein de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 19 août 2024 et demande, au visa des articles 10, 10-1, 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6, 1240 et 1343-2 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER Monsieur [W] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son Syndic, la Société 4-A IMMOBILIER PARIS, les sommes suivantes :

—  11.707,21 Euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10.132,58 Euros à compter du 29 novembre 2023, date de la mise en demeure du Syndic de l’immeub1e, puis sur la somme de 10.964,75 Euros à compter du 17 mai 2024, date de la lettre recommandée du Conseil du Syndicat des Copropriétaires, et pour le surplus à compter de la délivrance de 1'assignation, outre la capitalisation des intérêts.

—  2.500 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1240 du Code Civil.

—  3.000 Euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément à 1'article 699 du Code de procédure civile.

M. [W] [X], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 4 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous

les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 11 707,21 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10.132,58 Euros à compter du 29 novembre 2023, date de la mise en demeure du syndic de l’immeub1e, puis sur la somme de 10.964,75 Euros à compter du 17 mai 2024, date de la lettre recommandée du conseil du syndicat des copropriétaires, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [X] est propriétaire des lots n°39 et 41 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 28 juillet 2020 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 03 mai 2021 ayant voté des travaux de reprise de structures et de réfection de l’escalier, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 17 juin 2021 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— du 23 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2021 au 31 janvier 2021, approuvé les comptes travaux reprise de structure et étude de structure, voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 25 juillet 2023 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 03 avril 2024 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2025, accompagnée de son attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 11.707,21 euros au titre des charges et travaux impayés sur la période du 01 juillet 2022 au 01 juillet 2024,

— la mise en demeure en date du 17 mai 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé, par laquelle le conseil du syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 10.964,75 euros au titre des charges impayées entre le 23 juin 2022 et le 03 avril 2024.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 11.707,21 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2024 pour la période du 01 juillet 2022 au 01 juillet 2024 (appel du 3e trimestre 2024 inclus).

Aux termes des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

M. [F] est donc condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 11.707,21 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2023 sur la somme de 10 132,58 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique qu’il est fondé à réclamer la condamnation d’un copropriétaire débiteur de charges en cas d’incidents de paiement répétés, non justifiés par des raisons valables et que le préjudice financier ainsi créé résulte simplement du fait que cette carence le contraint à faire l’avance des fonds et qu’il se trouve ainsi privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sollicite par conséquent la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [X] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [X], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Busson, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [W] [X] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 11.707,21 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2024, pour la période du 01 juillet 2022 au 01 juillet 2024 (appel du 3e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2023 sur la somme de 10.132,58 euros et du 19 août 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [W] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Busson à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [W] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,