TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00618

N° Portalis 352J-W-B7I-C6TXW

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet DM GESTION, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P351

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [E]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TXW

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile en premier ressort.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [G] [E] est propriétaire des lots de copropriété n° 1 et 35 d’un immeuble situé [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice la SAS DM GESTION a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [G] [E], pour l’audience du 12 juin 2025 aux fins de le voir notamment condamner à lui verser les sommes suivantes :

—  9.397,58 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 3 décembre 2024 ;

—  150,00 euros au titre des frais engagés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application

Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000

Vu les dispositions du code civil et notamment l’article 1343-2

Vu les dispositions du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] [E] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 12.356,34 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtées au 1er avril 2025 ;

— Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 4.645,61 euros à compter du 7 novembre 2023, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, sur la somme de 9.397,58 euros à compter du 24 décembre 2024 date de l’exploit introductif d’instance et pour le surplus à compter des présentes ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner Monsieur [G] [E] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 180,00 euros au titre des frais engagés en application de l’article 10-1 ;

— Condamner Monsieur [G] [E] à régler au syndicat des copropriétaires exposant une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Condamner Monsieur [G] [E] à régler au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ;

— Condamner Monsieur [G] [E] aux entiers dépens.

— Maintenir l’exécution provisoire ».

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [G] [E] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [G] [E] est propriétaire des lots n°1 et n° 35 de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2022, 28 mars 2023, 28 mars 2024, 20 mars 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non recours correspondantes ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur;

l’état récapitulatif détaillé de la créance du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur de 13.206,34 euros ;

les contrats de syndic 2022, 2023, 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [G] [E] est, déduction faite des frais de recouvrement à hauteur 850 euros, débiteur de la somme de 12.356,34 euros.

Monsieur [G] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Il convient en conséquence de le condamner à s’acquitter de la somme de 12.356,34 euros au titre des charges et appels travaux impayés au 1er avril 2025 ( 2ème appel provisionnel 2025 et 2ème appel fonds travaux 2025 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Les intérêts légaux seront dus à compter du 18 novembre 2023 sur la somme de 4.645,61 euros, du 25 décembre 2024 sur la somme de 4.751,97 euros (9.397,58 – 4.645,61) et à compter du 25 avril 2025 pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 180,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— frais syndic de mise en demeure syndic pour 30 euros en date du 5 juin 2023 ;

— frais syndic de mise en demeure syndic pour 30 euros en date du 6 mars 2024 ;

— frais syndic de mise en demeure syndic pour 30 euros en date du 5 juin 2024 ;

— frais syndic de mise en demeure syndic pour 30 euros en date du 3 septembre 2024 ;

— frais syndic de mise en demeure syndic pour 30 euros en date du 3 décembre 2024 ;

— frais syndic de mise en demeure syndic pour 30 euros en date 11 mars 2025.

Il communique une mise en demeure adressée au défendeur le 17 novembre 2023 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme sera par conséquent rejetée.

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne peuvent lui être alloués sur ce fondement.

Les contrats de syndic versés au débat prévoient la facturation des mises en demeure par LRAR à hauteur de 30 euros TTC.

Il n’est pas démontré que la mise en demeure du 3 décembre 2024 ait été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, cette somme sera par conséquent rejetée.

De même, la mise en demeure du 11 mars 2025 est postérieure à la délivrance de l’assignation et n’est pas produite aux débats. La somme réclamée ne sera dès lors pas retenue.

En conséquence, Monsieur [G] [E] sera condamné au versement de la somme 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi précitée.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution depuis plus d’une année par le défendeur de ses obligations sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement du défendeur ait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant ans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 décembre 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les frais nécessaires.

5 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [E] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble immeuble situé [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic en exercice la SAS cabinet DM GESTION ;

— la somme de 12.356,34 euros au titre des charges et appels travaux impayés au 1er avril 2025 (2ème appel provisionnel 2025 et 2ème appel fonds travaux 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023 sur la somme de 4.645,61 euros, du 25 décembre 2024 sur la somme de 4.751,97 euros et du 25 avril 2025 pour le surplus ;

— la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 10] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente