TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mai 2026

N° RG 24/07710 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZV7J

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[S] [N], [Z] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société HOMELAND

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

Situation :

DEFENDEURS

Madame [S] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillante

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [N] et M. [Z] [V] sont propriétaires indivis de plusieurs lots dans la résidence « [Adresse 1] » 3 située [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 23 août 2024 et sollicite, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1147 du code civil et L131.1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] en toutes ses demandes,

LE DECLARER BIEN FONDE,

Y faisant droit,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement M. [Z] [V] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] les sommes de :

-8.220,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

-1.744,2 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,

-2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision;

CONDAMNER solidairement M. [Z] [V] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement M. [Z] [V] et Mme [S] [N] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. »

M. [V] et Mme [N] assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressée la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 03 amrs 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, les demandes tendant à voir « recevoir (…) en toutes ses demandes » ou « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne sont pas assorties de conséquences juridiques.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.220,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [V] et Mme [N] sont propriétaires indivis des lots n°1001 et 1305 dans la copropriété susvisée.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-06 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2019,

-26 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2020 et voté divers travaux,

-29 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et voté divers travaux,

-29 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 , fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et voté divers travaux ainsi que son attestation de non-recours,

-18 janvier 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023,, ainsi que son attestation de non-recours

-03 juillet 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et divers comptes travaux, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et voté divers travaux, ainsi que son attestation de non-recours,

— diverses lettre de mise en demeure,

— le jugement rendu le 17 juillet 2017 par le tribunal d’instance d’Asnières ayant condamné les défendeurs,

— le décompte des sommes dues au 3ème trimestre 2024, postérieurement au causes du jugement rendu le 17 juillet 2017, faisant apparaître un solde débiteur de 8.220,06 euros

— des factures au titre de frais de recouvrement représentant un montant total de 1.744,20 euros décomposés de la manière suivante :

— une facture en date du 31 mars 2023, d’un montant de 749 euros au titre de divers frais de vacations juridiques au titre de la transmission de dossier à l’avocat et du suivi de dossier transmis à l’avocat,

— une facture en date du 04 octobre 2023, d’un montant de 612 euros au titre de divers frais de vacations juridiques au titre du suivi de dossier transmis à l’avocat et actualisation de « donnée personnelle du débiteur »,

— une facture en date du 31 décembre 2023, d’un montant de 129,60 euros au titre de divers frais de vacations juridiques au titre du suivi de dossier transmis à l’avocat et suivi de procédure,

— une facture en date du 31 mars 2024, d’un montant de 255,60 euros au titre de divers frais de vacations juridiques au titre du suivi de dossier transmis à l’avocat et suivi de procédure,

— une facture en date du 30 juin 2024, d’un, montant de 486 euros au titre de divers frais de vacations juridiques au titre du suivi de dossier transmis à l’avocat, point d’actualisation, point de procédure et point de situation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 15 mai 2025 au 30 septembre 2026, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant la date de prise d’effet. Ces sommes sont donc écartées.

Par conséquent, le demandeur est débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible de 8.220,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L131.1 du code des procédures civiles d’exécution "tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité."

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il est nécessaire que les débiteurs chroniques soient vigoureusement incités à s’exécuter une fois la décision prononcée puis signifiée, leur négligence mettant en péril la situation financière de la copropriété et la bonne gestion du syndic.

Il sollicite, selon son dispositif de l’assignation qui lie le tribunal, qu’ au vu de l’importance et de l’ancienneté de la dette, que la condamnation soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à courir sur une période de trois mois commençant à courir à compter de la signification de la décision.

L’astreinte correspond à une somme d’argent que le débiteur d’une obligation de faire ou de ne pas faire doit payer au créancier de cette obligation jusqu’à ce qu’il se soit exécuté.

Elle doit toutefois être appréciée et évaluée en tenant compte de l’objectif recherché, à savoir contraindre le débiteur à s’exécuter.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît en l’espèce pas pertinent, une condamnation à payer une somme d’argent pouvant faire l’objet d’une mesure d’exécution forcée, et il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que le compte de copropriété des défendeurs est débiteur depuis de nombreuses années et que le système du fonds de roulement oblige un règlement ponctuel par chaque copropriétaire afin d’éviter de mettre en difficulté le syndicat. Il ajoute que la carence des défendeurs empêche la copropriété de disposer des sommes nécessaires au respect de ses obligations et que l’abstention du règlement des charges sans faire état de motifs légitimes impose à la copropriété l’avance de fonds.

Il affirme à l’appui de diverses jurisprudences que cette rétention abusive des sommes dues par les défendeurs lui cause un préjudice distinct du retard de paiement et que ce préjudice justifie, selon l’article 1153 alinéa 1 du code civil, l’octroi de dommages intérêts, en sus des intérêts légaux.

Le demandeur soutient que les manquements répétés de M. [V] et Mme [N] à leur obligation essentielle, à son égard, de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, l’étude des pièces révèle que les défendeurs ont déjà été condamnés par le jugement rendu le 17 juillet 2017 par le tribunal d’Instance d’Asnières sur Seine à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 5.212,64 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 200 euros à titre de dommages intérêts et la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont donc de nouveau failli à leurs obligations de copropriétaires en continuant à accumuler, après cette condamnation, de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à les faire assigner devant le tribunal une nouvelle fois.

Le comportement des défendeurs qui persistent ainsi à ne pas régler leurs charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur leur situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, puisqu’ils ne comparaissent pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, le demandeur invoque la solidarité en produisant le règlement de copropriété du 15 septembre 2006 lequel stipule, dans son article 6 que “dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l’exécution des conditions du règlement de coprorpriété.”

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de condamnation solidaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires et les défendeurs sont donc condamnés solidairement au paiement des sommes ci-dessus énoncées.

Sur les demandes accessoires

M. [V] et Mme [N], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs sont condamnés solidairement à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 2], la somme de 8.220,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 2] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [S] [N] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement m; [Z] [V] et Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2], une indemnité d’un montant de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT