TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Avril 2026

N° RG 24/00258 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZDDE

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC LE SEQUOIA

C/

[N] [J] [L] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC LE SEQUOIA

Société VIANOVA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DEFENDERESSE

Madame [N] [J] [L] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [X] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la [Adresse 3] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [N] [X] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Vianova Gestion, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 2 janvier 2024, et sollicite, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 de son décret d’application, de :

Condamner Mme [N] [X] au paiement de la somme de 15.761,61 euros en principal, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus suivant décompte arrêté au 5 décembre 2023, majoré des intérêts légaux à compter du 10 mai 2021 sur la somme de 15.141,40 euros, puis à compter du 6 septembre 2021,Ordonner la capitalisation des intérêts pour chaque annuité échue,La condamner au paiement de la somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 1.800 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Mme [X], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 13 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 15.761,61 euros au titre des charges impayées dues au 5 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 10 mai 2021 sur la somme de 15.141,40 euros, puis à compter du 6 septembre 2021.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Il ressort du décompte mentionné que la somme de 15.761,61 euros réclamée inclut les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, lesquels s’élèvent à la somme de 462 euros.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de (15.761,61- 462) 15.299,61 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 462 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 15.299,61 euros au titre des charges impayées dues au 5 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [X] est propriétaire des lots n°105 et 126 au sein de l’ensemble immobilier susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les appels de charges et de travaux du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  3 juillet 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2020, divers travaux et son attestation de non-recours,

-16 février 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et divers travaux, et son attestation de non-recours,

-27 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 et de l’exercice 2021, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et 2023, autorisé divers travaux et son attestation de non-recours,

-5 juillet 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget de l’exercice 2023, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024, autorisé divers travaux et son attestation de non-recours,

— la mise en demeure avec son bordereau de dépôt, datant du 22 mars 2021 demandant le paiement de la somme de 17.546,75 euros,

— la mise en demeure par avocat et son accusé de réception datant du 2 juin 2022 demandant le paiement de la somme de 22.034,15 euros,

— de multiples mises en demeure à destination de la défenderesse,

— un décompte de Mme [X] relevant un solde débiteur de 15.761,61 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 inclus, dont 462 euros de frais de recouvrement qui seront étudiés au titre des frais nécessaire au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (15.761,61-462) 15.299,61 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 5 décembre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus, que la défenderesse sera condamnée à lui payer.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte de Mme [X] relevant un solde débiteur de 15.761,61 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 inclus, dont 462 euros de frais de recouvrement décomposés de manière suivante :

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 10 mai 2021

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 6 septembre 2021

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 26 octobre 2021

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 27 janvier 2022

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 30 mai 2022

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 1 septembre 2022

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 17 novembre 2022

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 10 février 2023

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 23 mai 2023

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 7 septembre 2023

—  42 euros au titre de frais de « relance » facturés le 5 décembre 2023

Soit un total de 462 euros

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats que le contrat passé avec le syndic couvrant la période du 5 juillet 2023 au 30 juin 2024, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant de ces prestations facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

S’agissant des frais de « relance » du 7 septembre 2023 et du 5 décembre 2023, ces prestations sont prévues au contrat. Or, le demandeur ne justifie pas de l’accusé de réception de celles-ci, les courriers de mise en demeure ne portant pas de mention du numéro d’accusé de réception. Ces sommes ne seront pas retenues.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 15.141,40 euros à compter du 10 mai 2021, date de la mise en demeure qui est produite aux débats sans son accusé de réception, ainsi qu’à compter du 6 septembre 2021, date de la seconde mise en demeure, produite aux débats, sans justifier du montant mais qui au vu de la pièce produite est de 17.866,73 euros.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des accusés de réception de ces mises en demeure, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la défenderesse à compter de l’assignation, soit le 2 janvier 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme qui lui soit allouée au titre des charges impayées au 5 décembre 2023, 4ème trimestre inclus, soit elle-même productives d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que la défenderesse qui n’honore pas ses obligations de copropriétaire, alors même qu’elle occupe les lieux, qu’elle agirait de mauvaise foi, vu l’ancienneté de la dette et des trois précédentes procédures à son encontre.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, Mme [X], déjà condamnée à deux reprises, a failli de nouveau à régler ses charges de copropriété. La défenderesse qui ne s’explique pas sur sa situation personnelle et financière, porte préjudice au syndicat des copropriétaires, contraint d’ester une nouvelle fois en justice.

En conséquence, Mme [X] devra régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Mme [X], qui succombe, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 15.299,61 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 5 décembre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, de sa demande en paiement de la somme de 462 euros en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [N] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT