Du 05 mai 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/03809 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3GPZ

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [F] épouse [S]

Jonction avec le RG 26/633

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 05 mai 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX loco M^e Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE :

Madame [D] [F] épouse [S] née le 04 Juin 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte signé par voie électronique le 8 août 2019, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a donné à bail à Monsieur [K] [Y] [N] et Madame [D] [F] épouse [S] un logement situé [Adresse 5] à BLANQUEFORT (33), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 645,93 € charges incluses.

Par acte sous seing privé du 6 août 2019, le bailleur a signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE prévu à l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [D] [F] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte introductif d’instance du 18 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [D] [F] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire ; ORDONNER l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [S] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; CONDAMNER Madame [D] [F] épouse [S] à lui payer la somme de 4.107,28 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.318,88 € et à compter de l’assignation sur le surplus ; FIXER une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; CONDAMNER Madame [D] [F] épouse [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER Madame [D] [F] épouse [S] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [D] [F] épouse [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l’audience du 10 mars 2026 à la quelle le dossier a été fixé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette à la somme de 4.895,68 €. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [F] épouse [S], comparant en personne, sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension du jeu de la clause résolutoire. Elle explique que le cotitulaire du bail a donné congé en 2022, qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1.300 à 1.600 € selon les mois en qualité d’aide soignante, qu’elle vit seule. Elle envisage de quitter le logement au plus tard fin avril 2026 pour être hébergée de manière provisoire d’abord. Elle propose de verser une somme mensuelle de 127 € en sus du paiement du loyer pour solder sa dette locative. Elle sollicite enfin le rejet des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation ayant été enrôlée deux fois, les dossiers n° RG 25/3809 et RG 26/633 ont été joints par mention au dossier.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et selon l’article 2309 du code civil, la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur pour être par lui indemnisée lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomittance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le contrat ETAT-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE ;Le contrat de location conclu entre le bailleur et Monsieur [K] [Y] [N] et Madame [D] [F] épouse [S] ; Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ; Trois quittances subrogatives. Par ailleurs, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyers déclarés (…) procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou expulsion ». La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable à agir en résiliation du bail à l’encontre de Madame [D] [F] épouse [S], étant observé que Monsieur [K] [Y] [N] a donné son congé et quitté les lieux loués le 12 mars 2022 de sorte qu’il n’était tenu du paiement des loyers que jusqu’au 6 septembre 2022, alors que le premier impayé est survenu au cours de l’année 2024.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 19 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 10 juillet 2025.

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à échéance fixée dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [D] [F] épouse [S], un commandement de payer au titre des loyers et des charges échus impayés au mois de mai 2025.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.

Dans ces conditions, la résiliation du bail sera constatée à la date du 4 août 2025. L’expulsion de Madame [D] [F] épouse [S] et de tous occupants de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifiant que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice dont le montant est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncés au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le commandement de payer ; La lettre d’information datée du 26 mars 2025 adressée au locataire ; Le décompte de la créance.

Selon le décompte produit, Madame [D] [F] épouse [S] reste devoir la somme de 4.895,68 € au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de caution, concernant les loyers et indemnités d’occupation échus au mois de septembre 2025.

En l’absence de preuve du paiement de cette somme ou d’une autre cause d’extinction de la créance, Madame [D] [F] épouse [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.895,68 € avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 3 juin 2025 sur la somme de 3.318,88 €, comme demandé, sur la somme de 4.107,28 € à compter de l’assignation, et sur le surplus à compter du jugement.

Madame [D] [F] épouse [S] sera en outre condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, dès lors que celle-ci produira une quittance subrogative.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

La défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant notamment valoir son départ fin avril 2026.

Il résulte de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans.

En l’espèce, il n’est argué d’aucun loyer impayé postérieurement au mois de septembre 2025, alors que le dernier décompte locatif est en date du 3 mars 2026.

Madame [D] [F] épouse [S] justifie de la situation financière qu’elle allègue.

La SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Il convient dans ces conditions de permettre à Madame [D] [F] épouse [S] de bénéficier des délais de paiement qu’elle sollicite.

Pendant le cours des délais octroyés, les effets de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, et l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si Madame [D] [F] épouse [S] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif du jugement, en plus du paiement du loyer courant.

A défaut, la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible, et Madame [D] [F] épouse [S] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif, sous réserve de la production de quittances subrogatives.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [F] épouse [S] qui succombe sera tenue aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (33), à la date du 4 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [F] épouse [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.895,68 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 3.318,88 €, à compter de l’assignation sur la somme de 4.107,28 €, et sur le surplus à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [D] [F] épouse [S] à s’acquitter de sa dette, en sus du paiement du loyer courant, en 36 mensualités de 127 € chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

▸ la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

▸ le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

▸ à défaut pour Madame [D] [F] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est,

étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

▸ Madame [D] [F] épouse [S] sera tenue de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de la production de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Madame [D] [F] épouse [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE