Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 27 mai 2026, n° 26/00675

TJ Nanterre 27 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 27 mai 2026, n° 26/00675
Numéro(s) :	26/00675
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine FAVATIsabelle REIS TOURANGIN
Cabinet(s) :	FBC AVOCATS
Parties :	S.C.I. PIERRE SELECTION, S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, S.C.I. ACCIMO-PIERRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 MAI 2026

N° RG 26/00675 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3KKA

N° de minute :

[N] [S],

[F] [S]

S.C.I. PIERRE SELECTION,

S.C.I. ACCIMO-PIERRE,

S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE

DEMANDEURS

Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [F] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Isabelle REIS TOURANGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1951

DEFENDERESSES

S.C.I. PIERRE SELECTION

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

S.C.I. ACCIMO-PIERRE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

S.A.S. BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juin 2007, la SCI La Colombe des [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [K] [V], agissant au nom de la société Kami, en formation, divers locaux sis [Adresse 3] à Bois Colombes (92), plus particulièrement désignés comme étant le local n°20 de l’ilot 10, pour une surface approximative de 45 m².

Aux termes d’un premier avenant en date du 16 février 2011, il a été adjoint un local d’une surface approximative de 19 m², à usage exclusif de réserve.

Les SCPI PIERRE SELECTION et ACCIMMO PIERRE ont acquis les locaux donnés à bail à la société Kami par acte en date du 23 octobre 2013.

Par acte en date du 11 septembre 2015, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] ont acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux par la société Kami, en ce compris le droit au bail.

Par acte en date du 20 septembre 2017, Monsieur et Madame [S] ont signifié une demande de renouvellement du bail, avec effet au 1er octobre 2017, ce que les bailleresses ont accepté par acte signifié le 15 novembre 2017.

Le 21 octobre 2025, une promesse de vente du fonds de commerce a été signée par les époux [S] au profit de Madame [Q] [U] et Monsieur [L] [Y] [D].

Par acte du 24 octobre 2025, les sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE ont fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 43.192,03 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] ont assigné les sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE, ainsi que la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT, gestionnaire des locaux loués, par-devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, pour l’audience du 13 avril 2026, aux fins de voir :

— déclarer Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] recevables en leurs demandes,

— juger que Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] sont de bonne foi et que leurs demandes sont bien fondées,

— ordonner un délai de paiement de six mois, en faveur de Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] pour s’acquitter des causes du commandement du 24 octobre 2025, soit la somme de 43.481,73 euros et 259,39 euros incluant le coût du commandement de (289,70 €),

— ordonner la suspension, pendant cette période, des effets de la clause résolutoire visée au commandement du 24 octobre 2025,

— juger que le bail commercial se poursuivra aux conditions antérieures si les sommes dues sont réglées dans le délai accordé,

— juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger ce que de droit sur les dépens.

Au visa de conclusions écrites transmises le 08 avril 2026, les SCPI PIERRE SELECTION et ACCIMMO PIERRE ont demandé à la juridiction de :

DEBOUTER Madame et Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER les SCPI PIERRE SELECTION et ACCIMMO PIERRE bien fondées en leurs demandes reconventionnelles ;

Par conséquent,

A titre principal,

JUGER que la clause résolutoire insérée au contrat de bail et portant sur sis [Adresse 3] à [Localité 4] (92) est acquise au profit des SCPI PIERRE SELECTION et ACCIMMO PIERRE à compter du 24 novembre 2025 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Madame et Monsieur [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux occupés sis [Adresse 3] à [Localité 4] (92) ;

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [S] à payer, à titre provisionnel, aux SCPI PIERRE SELECTION et ACCIMMO PIERRE :

— A la SCPI Pierre Sélection, la somme de 47.043,37 €, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2026 inclus, outre les intérêts conventionnels, équivalent à l’intérêt au taux Euribor 3 mois majoré de 5 points, à compter de chaque échéance impayée, conformément aux stipulations contractuelles précitées, ainsi que celle de 4.704 € au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au bail ;

— A la SCPI Accimmo Pierre, la somme de 7.773,24 €, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2026 inclus, outre les intérêts conventionnels, équivalent à l’intérêt au taux Euribor 3 mois majoré de 5 points, à compter de chaque échéance impayée, conformément aux stipulations contractuelles précitées, ainsi que celle de 777 € au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au bail ;

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [S] à payer, à titre provisionnel, aux SCPI PIERRE SELECTION et ACCIMMO PIERRE une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1/12e du montant du loyer annuel majoré de 50 %, outre les impôts et des charges, à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à la restitution effective des lieux;

A titre subsidiaire,

JUGER que le bénéfice des délais sera accordé sur la dette faisant l’objet du commandement de payer, soit sur la somme de 43.192,03 €, et qu’ils seront subordonnés au règlement des mensualités à valoir sur la date prévue, et au paiement à leur échéance de la totalité des factures émises par les bailleresses au titre des loyers courants, des provisions sur charges, des accessoires du loyer et plus généralement, de toute somme due en vertu du bail à compter du 1er janvier 2026 ;

JUGER qu’à défaut de paiement à bonne date par Madame et Monsieur [S] du loyer courant et des charges, taxes et accessoires dus, ou d’une seule des mensualités à valoir sur l’arriéré dans les conditions définies par l’ordonnance à intervenir :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement et de plein droit exigible,

— la clause résolutoire sera acquise de plein droit,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de Madame et de Monsieur [S], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, sis [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] (92) ;

— Madame et Monsieur [S] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1/12e du montant du loyer annuel majoré de 50 %, outre les impôts et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année,

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [S] à payer à la SCPI Pierre Sélection la somme de 2.500 € et à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 24 octobre 2025, et autoriser, pour ceux la concernant, la SELARL FBC la SELARL FBC Avocats, avocat au Barreau de Paris, à en poursuivre le recouvrement direct, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’audience du 27 avril 2026, les parties ont développé oralement leurs prétentions et moyens, lesquels étaient conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Le même jour, après clôture des débats, les demandeurs ont transmis en cours de délibéré, sur autorisation du Président, la décision de la mairie de [Localité 5] en date du 06 novembre 2025, portant renonciation d’exercer son droit de préemption sur le local à louer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail notamment, pour défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer.

D’autre part, il est stipulé que si le preneur entend, après la délivrance d’une mise en demeure visant la clause résolutoire, bénéficier des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, et solliciter des délais judiciaires en suspendant les effets, il s’oblige à saisir à cette fin le Président du Tribunal de Grande Instance (Tribunal Judiciaire) compétent, en référé, avant l’expiration du délai d’un mois de cette délivrance.

Il est constant que les sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE ont fait signifier à Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 43.192,03 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 octobre 2025.

Au cas particulier, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] ont saisi le juge des référés, avant l’expiration du délai d’un mois imparti par ce commandement, pour solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le temps de procéder à la réalisation d’une promesse de vente de leur fonds de commerce, dont le prix à hauteur de 120.000 euros permettra de régler les causes du commandement.

Cependant, il convient de relever que la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer, passant à la somme de 54.816,61 euros au jour de la présente décision, au vu des décomptes actualisés produits aux débats par les défenderesses, étant observé que le dernier règlement effectué par les époux [S] remonte au 08 novembre 2024. Au surplus, ils ne fournissent aucun élément, notamment comptable, sur leur situation financière, permettant de juger de leur capacité à tenir des délais de paiement.

Il s’en évince qu’ils ne démontrent pas qu’ils soient en mesure de respecter un échéancier d’ici la réalisation de cette promesse de vente, même si les délais maximums édictés par l’article L145-41 du code de commerce, soit vingt-quatre mois, leur étaient accordés.

Au surplus, il existe un doute sérieux sur la réalisation de cette promesse de vente, alors qu’à la lecture de celle-ci, la réitération de la vente devait intervenir au plus tard au 15 janvier 2026, soit il y a déjà plus de quatre mois.

Il convient par conséquent de rejeter leurs demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, eu égard à leurs faibles garanties financières.

Ce faisant, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement, réglé les causes de celui-ci, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 25 novembre 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre du local commercial depuis cette date, de sorte que les sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE sont en droit de solliciter leur libération des lieux et, faute de départ volontaire de leur part, leur expulsion.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] causant un préjudice aux sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE, celles-ci sont fondées à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE produisent pour chacune d’elles un décompte, selon lequel la créance de la société SCPI PIERRE SELECTION s’établirait à la date du 1er avril 2026, à la somme de 47.043,37 euros et celle de la SCPI ACCIMMO PIERRE à la somme de 7773,24 euros.

Ces deux créances n’étant pas contestées, ni sérieusement contestables, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] seront donc condamnés au paiement de ces sommes à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er avril 2026 – échéance 2ème trimestre 2026 incluse. Ces sommes porteront intérêts de retard au taux légal à compter du 24 octobre 2025, date du commandement de payer, respectivement à hauteur des sommes de 36.259,39 euros et 6932,64 euros, et à compter du 08 avril 2026, date de la signification des conclusions écrites des SCPI, pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts depuis un an.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes de l’article 19 du contrat de bail, il est prévu les clauses suivantes :

« En cas de retard dans le paiement d’un seul terme ou fraction de terme du loyer, de ses accessoires, et plus généralement de retard dans le paiement de toute somme exigible aux termes du présent bail, celle-ci sera automatiquement et de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le Bailleur d’accomplir aucune formalité ni mise en demeure, majorée, à titre de clause pénale, de dix pour cent (10%) de son montant.

(…) Dans tous les cas, toutes sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, porteront intérêt de plein droit à compter de leur date d’exigibilité, au Taux Euribor 3 mois majoré de cinq points, les intérêts afférents à tous mois commencés étant dus dans leur intégralité. »

Cependant, l’application de ces clauses étant susceptible d’être modérées par le juge du fond, dès lors que les bailleresses ne justifient d’aucun préjudice particulier justifiant que les sommes dues soient majorées de 10 % et qu’elles portent intérêt à un taux majoré, elles échappent en l’espèce aux pouvoirs du juge des référés.

Il conviendra de ne pas avoir lieu à référé sur ces demandes en paiement.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

A cet égard, la majoration de 50 % effectivement stipulée au contrat de bail s’assimile à une clause pénale, pour laquelle il convient de tirer les mêmes conséquences que celles évoquées au paragraphe précédent.

Dès lors, Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] seront condamnés, à titre de provision, à verser à la SCPI PIERRE SELECTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 4259,76/3 = 1419,92 € HT) en sus de la TVA et augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ils seront condamnés, selon les mêmes modalités, à verser à la SCPI ACCIMOO PIERRE un montant mensuel de 114,01 euros HT(342,04/3) à ce titre.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, ni le contrat de bail initial, ni ses avenants successifs ne comportent une clause de solidarité entre les preneurs.

D’autre part, si Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] sont époux dans la vie, on ne peut considérer que les sommes dues au titre d’un bail commercial puissent constituer une dette ménagère, seule à même à engendrer la solidarité entre époux, conformément à l’article 220 du code civil.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de condamnation solidaire à l’encontre des deux preneurs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] dont distraction au profit de la SELARL FBC Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à verser à la société SCPI PIERRE SELECTION la somme de 1500 euros à ce titre et celle de 500 euros au profit de la SCPI ACCIMMO PIERRE.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 25 novembre 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] (92) ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, s’agissant du local de 45 m² appartenant à la SCPI PIERRE SELECTION, une indemnité d’occupation par mois égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 1419,92 € HT), en sus de la TVA et augmentée des charges et taxes afférentes ;

FIXONS, s’agissant du local de 19 m² appartenant à la SCPI ACCIMMO PIERRE, une indemnité d’occupation par mois égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 114,01 € HT), en sus de la TVA et augmentée des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à payer à la société SCPI PIERRE SELECTION la somme de 47.043,37 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er avril 2026 (échéance du 2ème trimestre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 à hauteur de la somme de 36.259,39 euros, et à compter du 08 avril 2026 pour le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à payer à la société SCPI ACCIMMO PIERRE la somme de 7773,24 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er avril 2026 (échéance du 2ème trimestre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 à hauteur de la somme de 6932,64 euros, et à compter du 08 avril 2026 pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à payer aux sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE, à titre de provision, à compter du 1er juillet 2026 les indemnités d’occupation mensuelles ci-dessus fixées, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des sociétés SCPI PIERRE SELECTION et SCPI ACCIMMO PIERRE ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025, dont distraction au profit de la SELARL FBC Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à payer à la société SCPI PIERRE SELECTION une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] et Madame [F] [S] à payer à la société SCPI ACCIMMO PIERRE une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 27 mai 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président