TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

N° RG 25/00072 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2RNC

AFFAIRE

S.A. BANQUE CIC EST

C/

[K] [V]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. BANQUE CIC EST

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [V]

né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Amandine GIROD-LEVEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 297

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 janvier 2025, et publié le 19 mars 2025 au service de la Publicité Foncière de VANVES sous les références Volume 9224P02 2025 S N°16, la société BANQUE CIC EST a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [K] [V], situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3], [Adresse 2] et [Adresse 3], cadastré K [Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], en l’espèce le lot n° 23 de l’état descriptif de division, soit au deuxième étage droite un appartement n°2 d’une pièce et les 136/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la société BANQUE CIC EST a fait assigner Monsieur [K] [V] à comparaître devant le juge de l’exécution de NANTERRE à l’audience d’orientation du 3 juillet 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de Nanterre le 22 mai 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

Aux termes de ses écritures notifiées par le biais du RPVA le 20 octobre 2025, la société BANQUE CIC EST, représentée par son conseil, demande au juge de l’exécution :

— de débouter Monsieur [V] de ses demandes ;

— de statuer sur ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être

formées ;

— d’ordonner la vente forcée des biens ci-dessus désignés à la barre du Tribunal de céans sur la mise à prix de 15.000,00€ (quinze mille euros) à l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de juger que la créance de la BANQUE CIC EST s’élève à la somme de La somme de 48.065,02€ (QUARANTE HUIT MILLE SOIXANTE CINQ EUROS ET DEUX CTS) sous réserve des intérêts et indemnité courus jusqu’à parfait paiement ;

— de désigner la SCP [Y] [S] et [C] [N] Commissaires de Justice à [Localité 4] pour procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée de deux heures avec l’assistance si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ;

— de juger que la publicité paraîtra dans les journaux d’annonces légales « Les Affiches Parisiennes » et en outre « Le Parisien » ainsi que sur le site Licitor.com ;

— de juger que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente ;

à titre subsidiaire,

— de taxer les frais de poursuites ;

— de juger que le notaire en charge de la vente ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié

de vente qu’après justification du paiement du prix de vente, des frais taxés et de l’émolument

de l’avocat poursuivant dont le montant sera fixé en application de l’article A444-91 du Code

de Commerce ;

— de juger que le prix de vente sera consigné entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations désigné en qualité de séquestre dans les conditions prévues à l’article 13 du

cahier des conditions de vente ;

— d’ordonner l’emploi des dépens en frais de poursuite conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Aux termes de ses écritures notifiées par le biais du RPVA le 6 novembre 2025, Monsieur [V], représenté par son conseil, demande au juge de l’exécution :

A titre principal,

— de débouter LA BANQUE CIC EST de l’ensemble de ses demandes compte tenu de l’impossibilité matérielle de procéder à la vente du lot n°23 de l’état descriptif de division de l’immeuble séparément de celle du lot voisin n°24 qui appartient en commun à Monsieur [K] [V] et à Madame [E] [J] épouse [V] ;

A titre subsidiaire,

— de débouter LA BANQUE CIC EST de sa demande tendant à voir ordonner la vente forcée du bien et des demandes qui en découlent directement, compte tenu de la disproportion existant entre le montant de la créance et la valeur du bien ;

— de dire que Monsieur [K] [V] pourra s’acquitter de la dette en 23 mensualités de

500 €, le solde lors de la 24ème mensualité ;

— d’arrêter le cours des intérêts pendant la durée de l’échéancier ;

A titre encore plus subsidiaire :

— d’ordonner une expertise judiciaire, et désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de l’exécution, avec la mission d’estimer la valeur vénale du local appartenant à Monsieur [K] [V] en vue de fixer le montant de la mise à prix qui ne peut être fixée à moins de 200.000 Euros.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2026.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, la société BANQUE CIC EST dispose d’un titre exécutoire constitué :

d’un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 21 novembre 2022 ayant condamné Monsieur [V] à lui payer :

— la somme de 52 614, 78 euros, ès-qualités d’associés de la SCI Luna ;

— la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, in solidum.

D’un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 4 avril 2024 ayant confirmé la décision précitée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, condamné conjointement Mme [D] et M. [V] à payer à la société BANQUE CIC EST la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procéddure civile, outre les dépens, in solidum.

Les parties ne contestent pas que l’arrêt précité à été signifié à parties les 26 et 30 avril 2024

La BANQUE CIC EST justifie par la production du titre exécutoire ainsi que du décompte des intérêts calculés au taux légal, d’une créance certaine, liquide et exigible.

En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance de la BANQUE CIC EST s’élève au 6 décembre 2024 à la somme de 48 065, 02 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs.

Sur l’immeuble saisi

L’article L. 311-6 du code des procédures civiles énonce que sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Au soutien de sa demande de rejet, Monsieur [V] fait valoir que la vente du bien est impossible; que le lot n°23 a été réuni ave le lot n°24 ; que le procès-verbal de description du commissaire de justice confirme cet état de fait ; qu’il n’est pas possible de vendre le seul lot n° 23 sans le lot n°24.

Au soutien de sa demande de rejet, la société BANQUE CIC EST fait valoir que les moyens de fait de Monsieur [V] ne permettent pas d’établir la réunion des lots ; qu’en toute hypothèse cela ne constitue pas une impossibilité de vendre.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de description du bien qu’il existe, au sein du lot saisi, une “porte donnant accès à l’appartement contigu sur la gauche, numéro 3".

Que ce constat du commissaire de justice, même s’il venait à établir que les lots n° 23 et n° 24 de l’état descriptif de division sont à ce jour réunis pour former un seul lot actuellement occupé sans droit ni titre, est insuffisant pour dire que la vente du bien saisi est impossible, le lot n°23 pouvant encore être individualisé.

Monsieur [V] sera donc débouté de sa demande visant à faire obstacle à la vente forcée du bien.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution donnent compétence au juge de l’exécution pour accorder des délais de paiement.

En l’espèce, Monsieur [V] verse aux débats son avis de situation déclarative établi en 2025 sur les revenus 2024, lequel fait apparaître un revenu fiscal de référence de 62 647 euros, comprenant ses revenus et ceux de sa compagne, soit environ 5 220 euros par mois avant impôts.

Monsieur [V] indique par ailleurs qu’il verse la somme de 2 985, 91 euros par mois au titre des frais d’ehpad de sa compagne.

Or, et même à considérer que Monsieur [V] puisse utiliser les revenus de sa compagne pour rembourser la créance de la société BANQUE CIC EST, il serait dans l’obligation de verser une somme d’environ 2 000 euros par mois, soit un montant qui excède sa capacité de remboursement mensuel.

De la même manière, Monsieur [V] ne justifie pas de sa capacité à s’acquitter du solde de la dette lors de la 24ème mensualité dans l’hypothèse où ce dernier verserait la somme de 500 euros par mois pendant 23 mois, comme il le sollicite.

Par conséquent, Monsieur [V] ne justifie pas qu’il est en mesure de pouvoir honorer l’échéancier sollicité, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de délais.

Sur le montant de la mise à prix

L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

En l’espèce, Monsieur [V] verse aux débats, d’une part, la consultation du site des demandes de valeurs foncières dont il tire le constat que deux studios situés dans le même ensemble immobilier ont été vendus à hauteur de 216 000 euros le 20 juin 2022 et 232 000 euros le 19 janvier 2022 et, d’autre part, une estimation du prix au mètre carré du site “Meilleurs agents”, laquelle estimation varie entre 6 211 euros et 9 015 euros.

Or, s’il apparaît en effet que le montant de la mise à prix est faible au regard des éléments précédemment cités, force est de constater que les ventes visées datent de l’année 2022 et, surtout, que l’estimation du prix du mètre carré ne tient pas compte du fait que le lot semble actuellement occupé par un occupant sans droit ni titre, outre sa disposition particulière avec le lot contigu.

Qu’ainsi, Monsieur [V] ne verse pas aux débats d’éléments suffisamment pertinents, comme une ou plusieurs estimations d’agence immobilière après visite du lot, pour établir avec certitude que le montant de la mise à prix est manifestement insuffisant.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire, la charge de la preuve reposant sur le débiteur saisi, et de sa demande d’augmentation du montant de la mise à prix.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur [V] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande d’arrêt de la vente forcée du bien ;

DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande de modification du montant de la mise à prix du bien saisi ;

DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande d’expertise judiciaire ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société BANQUE CIC EST s’élève au 6 décembre 2024 à la somme de 48 065, 02 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 18 juin 2026 à 14H30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP [Y] [S] ET [C] [F] pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale ;

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que le présent jugement, notifié conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, vaut convocation de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’audience d’adjudication ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 05 Mars 2026

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Amandine GIROD-LEVEL ccc toque

M^e Cécile TURON ce toque