N° RG 25/00569 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3BB

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LE NIR-FLEURY, dont le siège social est, [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît MARTIN, de la SELARL GRUNBERG ET ASSOCIES, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [Q], [U], demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne à l’audience du 06/11/2025, non comparante, ni représentée à l’audience du 15/01/2026

Monsieur, [N], [E], demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MARTIN

Copie à : Mme, [U]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00569. Jugement du 26 mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 7 avril 2023, la SCI Le Nir-Fleury a donné à bail à Mme, [Q], [K] épouse, [U] un logement d’habitation situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 485 euros, outre la somme mensuelle de 35 euros à titre de provision sur charges au titre de la consommation d’eau, l’entretien des parties communes et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte du 6 avril 2023, M., [N], [E] s’est engagé à l’égard de la bailleresse en qualité de caution solidaire de Mme, [K] épouse, [U].

Le 2 mai 2025, la SCI Le Nir-Fleury a fait notifier à Mme, [Q], [U] un commandement de payer la somme de 3128,52 euros au titre des loyers et charges, remis par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice.

Ce commandement a été signifié à M., [E] le 5 mai suivant, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SCI Le Nir-Fleury a fait assigner Mme, [Q], [U] et M., [N], [E] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion de Mme, [Q], [U] et tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois conféré par le commandement de quitter,

— condamner solidairement Mme, [Q], [U] et M., [N], [E] à lui payer :

—  2566,08 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, et en subissant les augmentations légales,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement Mme, [Q], [U] et M., [N], [E] à lui régler 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 31 juillet 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, le juge a ordonné la jonction des procédures sous le n° RG 25/569.

Mme, [U] s’est présentée à l’audience, précisant avoir quitté le logement, lequel devait encore être vidé de certains effets.

L’affaire a été renvoyée au 15 janvier 2026 pour comparution de la demanderesse.

À l’audience du 15 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que Mme, [Q], [U] ne s’était pas présentée au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale mais avait reconnu avoir une dette locative de l’ordre de 2000 euros, expliquant avoir saisi la commission de surendettement et avoir l’intention de quitter le logement dans un futur proche.

La SCI Le Nir-Fleury, représentée par son Conseil, a indiqué que le logement n’avait pas encore été restitué.

La demanderesse a confirmé l’ensemble des prétentions élevées dans son acte introductif d’instance, actualisant le montant de sa créance à la somme de 5472,59 euros au titre des loyers impayés.

Sur interrogation du juge, la SCI Le Nir-Fleury a indiqué qu’une procédure de surendettement était en cours mais que les mesures imposées avaient fait l’objet d’un recours devant le juge en charge du surendettement.

Bien qu’avisée contradictoirement de la date de renvoi, Mme, [Q], [U] ne s’est pas présentée à l’audience.

Régulièrement assigné par remise de l’acte selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M., [N], [E] n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur (…).

La SCI Le Nir-Fleury justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Si Mme, [U] a pu évoquer, à la première audience, un départ imminent, il n’est pas justifié qu’elle aurait effectivement quitté les lieux ou restitué les clefs du logement.

Elle reste donc financièrement redevable à l’égard de la SCI Le Nir- Fleury, jusqu’à son départ effectif.

En l’espèce, il a été fait commandement à Mme, [U] de payer la somme de 3128,52 euros.

Dans le cadre de l’assignation, la demanderesse a sollicité sa condamnation à lui régler la somme de 2566,08 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au jour de l’audience.

À l’appui du décompte actualisé produit aux débats, la demanderesse sollicite la condamnation de la locataire à lui régler la somme de 5472,59 euros au titre des loyers et charges dus.

Alors que le bail prévoyait expressément le paiement d’un loyer mensuel révisable de 485 euros, outre la somme mensuelle de 35 euros à titre de provision sur charges au titre de la consommation d’eau, l’entretien des parties communes et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il ressort du décompte produit lors des débats qu’une provision mensuelle de 10 euros est ajoutée pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cette provision supplémentaire, non prévue au contrat de bail, sera défalquée des sommes dues en l’absence de tout justificatif du montant réel de cette taxe incombant à la locataire.

La demande visant à condamner la locataire à régler les indemnités d’occupation à compter de l’assignation doit s’analyser en une demande au titre des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme, [Q], [U] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme, [Q], [U] à verser à la SCI Le Nir-Fleury la somme de 5372,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 2066,08 euros, somme réellement due à la date du commandement (pièce n°7) et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que Mme, [Q], [U] n’a effectué aucun règlement depuis le mois de février 2025.

En outre, Mme, [Q], [U] ne s’est pas présentée au rendez-vous du travailleur social qui aurait permis la réalisation d’une évaluation de sa situation et n’a pas davantage comparu à l’audience de renvoi pour ce faire ou solliciter d’éventuels délais de paiement.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur la locataire qui justifient, compte tenu en l’espèce de l’importance de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme, [Q], [U], et de tous occupants de son fait.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

En l’espèce, le seul fait que les loyers soient impayés ne suffit pas à établir la mauvaise foi de la locataire et il n’est pas établi que la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet par sa faute ou son fait.

En revanche, dans la mesure où lors de la première audience la défenderesse a indiqué qu’elle était sur le point de quitter les lieux et qu’il ne lui restait que quelques affaires à débarrasser, il conviendra de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

À l’audience du 15 janvier 2026, la demanderesse a indiqué que le logement n’avait toujours pas été restitué par Mme, [Q], [U], laquelle doit dès lors être considérée comme occupant toujours les lieux.

Au regard du préjudice ainsi causé, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera dû, à compter du 26 mars 2026 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

La SCI Le Nir-Fleury sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes à l’égard de la caution

Aux termes de l’article 22-1, alinéa 4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat, “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Selon les deux premiers alinéas de l’article 2297 du code civil, “A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices”.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement électroniquement signé le 6 avril 2023 par M., [N], [E] que ce dernier s’est engagé en qualité de caution solidaire de Mme, [U] “à garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages-intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites (….) dans la limite d’un montant en principal et accessoire de dix-huit mille sept cent vingt euros”.

Ce cautionnement répond aux exigences de la loi.

Par conséquent, en sa qualité de caution, Monsieur, [E] sera solidairement condamné avec Mme, [U] au paiement de toutes les sommes mises à la charge de cette dernière au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ci-dessus précisés.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI Le Nir-Fleury ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de Mme, [Q], [U].

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme, [Q], [U] et M., [N], [E] seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Le Nir-Fleury l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile que Mme, [Q], [U] et M., [N], [E] supporteront solidairement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

SUPPRIME le délai de deux mois visé l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, suivant la délivrance du commandement de quitter ;

A défaut pour Mme, [Q], [U] d’avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme, [Q], [U], et M., [N], [E] en sa qualité de caution, à payer à la SCI Le Nir-Fleury la somme de 5372,59 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 13 janvier 2026, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 2066,08 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme, [Q], [U], et M., [N], [E] en sa qualité de caution, à payer à la SCI Le Nir-Fleury une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 26 mars 2026 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que la SCI Le Nir-Fleury sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DÉBOUTE la SCI Le Nir-Fleury de sa demande en dommages-intérêts ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme, [Q], [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement Mme, [Q], [U], et M., [N], [E] en sa qualité de caution, à verser à la SCI Le Nir-Fleury la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme, [Q], [U], et M., [N], [E] en sa qualité de caution, aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE