TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Avril 2026

N° RG 23/00518 – N° Portalis DB3R-W-B7G-YA7W

N° Minute :

AFFAIRE

[M] [N], [G] [J] épouse [N]

C/

[R] [B], [X] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [G] [J] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0204

DEFENDEURS

Monsieur [R] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Sigrid PREISSL de la SELARL BOURAYNE & PREISSL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P050

L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 28 juin 2022, M. [M] [N] et Mme [G] [J] ont consenti à M. [R] [B] et Mme [X] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 1] (Hauts-de-Seine), au prix de 1 130 000 euros, pour une durée expirant le 24 octobre 2022 à seize heures, sous diverses conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un prêt.

L’acte stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 113 000 euros au profit des promettants, dont la somme de 56 000 euros versée au plus tard le 7 juillet 2022 et le surplus dans un délai de 8 jours à compter de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

La vente n’a finalement pas été réitérée.

C’est dans ce contexte que, par acte du 7 décembre 2022, M. [N] et Mme [J] ont fait assigner M. [B] et Mme [F] devant la présente juridiction aux fins notamment, de les voir condamner à leur verser l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électroniques le 20 mai 2024, M. [N] et Mme [J] sollicitent de la juridiction de :

condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à leur verser la somme de 113 000 euros en réparation du préjudice subi, correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue au terme de la promesse de vente susvisée en date du 28 juin 2022,à ce titre, ordonner à Me [R] [Y], notaire à [Localité 3], de procéder au versement à leur profit, de la somme de 56 500 euros séquestrée en son étude, et condamner M. [B] et Mme [F] solidairement à leur verser la somme de 56 500 euros, ce sous huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour, débouter M. [B] et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à leur verser la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils font essentiellement valoir que M. [B] et Mme [F] n’ont pas fait diligence pour obtenir la réalisation de la condition suspensive de prêt et que la succession des évènements atteste qu’ils avaient en réalité décidé de ne pas poursuivre l’acquisition du bien immobilier ; qu’en effet, les défendeurs n’ont pas sollicité des financements conformes aux dispositions de la promesse de vente et ont tardé à déposer des demandes sans tenir compte du contexte de hausse des taux d’intérêts ; qu’il en résulte des préjudices financier, moral et matériel dont ils sont fondés à obtenir réparation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024, M. [B] et Mme [F] demandent au tribunal de :

débouter M. [N] et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes, à titre reconventionnel, constater la défaillance de la condition suspensive de prêt stipulée à la promesse de vente signée le 28 juin 2022, autoriser la SCP [Y] Leroux Betaille Montagne Domingos, en qualité de séquestre, à leur restituer la somme de 56 500 euros versée entre les mains de Me [R] [Y], notaire ; condamner M. [N] et Mme [J] au paiement des intérêts légaux de cette somme à compter de la sommation de restituer du 18 novembre 2022,condamner M. [N] et Mme [J] à leur payer :la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,à titre subsidiaire, réduire l’indemnité d’immobilisation à de plus justes proportions, en tout état de cause, condamner M. [N] et Mme [J] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. Ils font essentiellement valoir qu’ils ont déposé quatre demandes de prêts auprès des banques Société Générale, BNP Paribas, CIC et Crédit du Nord conformes aux conditions fixées par la promesse de vente et dans le délai fixé ; qu’ils se sont heurtés à l’augmentation spectaculaire et notoire des taux d’intérêts ; que les établissements bancaires ont tous notifié un refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse de vente ; qu’ils démontrent avoir en outre contacté téléphoniquement d’autres banques ; qu’ils ne pouvaient maîtriser la conjoncture économique ; qu’ils ont averti bien avant le 14 septembre les demandeurs de la non obtention de leur prêt, afin de permettre à ces derniers de remettre en vente leur bien le plus tôt possible ; qu’ils sont bien-fondés à obtenir la restitution de la somme versée et séquestrée, outre la réparation de leurs préjudices moral et financier.

A titre subsidiaire, ils sollicitent que l’indemnité d’immobilisation soit ramenée à de plus justes proportions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, les mentions tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs et conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, dès lors, il n’y a pas lieu de répondre aux demandes formées dans la discussion des conclusions et non reprises dans le dispositif.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation et les demandes qui en découlent

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304 du même code prévoit que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient exclusivement au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable.

En l’espèce, la promesse de vente précise, au titre des conditions suspensives particulières relatives à l’obtention d’un prêt, les modalités suivantes :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Prêt relais :

Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE-CINQ MILLE EUROS (455 000,00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 2 ans. Taux nominal d’intérêt maximal : 1,80% l’an (hors assurances).

Prêt long terme :

Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT CINQUANTE MILLE EUROS (750 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 25 ans. Taux nominal d’intérêt maximal : 1,80% l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1204-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 14 septembre 2022.

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

[…]

Refus de prêt – Justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Sur ce, il sera d’emblée relevé qu’aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que les promettants auraient mis en demeure les bénéficiaires, conformément à la faculté qui leur est offerte, de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, le courrier recommandé du 21 septembre 2022, présenté le 23 septembre suivant, ayant seulement eu pour objet de les mettre en demeure de régler l’indemnité d’immobilisation.

Aussi, et alors même qu’il est constant que M. [B] et Mme [F] n’ont pas obtenu de financement au plus tard le 14 septembre 2022, la condition suspensive doit être regardée comme défaillie et la promesse caduque au jour de l’expiration de celle-ci, soit le 4 octobre 2022.

Les pièces versées aux débats ne permettent toutefois pas d’établir que la défaillance de la condition résulterait d’un manque de diligences des bénéficiaires.

En effet, ces derniers produisent une attestation de refus d’un prêt bancaire établie par la Société générale le 16 septembre 2022 ainsi qu’un courriel du même établissement daté du 30 septembre 2022, dont il résulte qu’ils ont déposé une demande, le 29 juillet 2022, soit dans le délai de la promesse, portant sur deux prêts bancaires, le premier d’un montant de 720 000 euros, remboursable sur une durée de 25 ans, au taux d’intérêt maximal de 1,80% et le second d’un montant de 455 000 euros, remboursable sur une durée de deux ans, au taux d’intérêt maximal de 1,80%.

Les bénéficiaires produisent, en outre, une seconde attestation de refus établie par la société CIC le 30 septembre 2022, relative à une demande formulée le 3 août 2022, soit dans le délai contractuel, portant, d’une part, sur un prêt relais d’un montant de 393 000 euros, au taux d’intérêt de 1,80% remboursable sur une durée de 24 mois et, d’autre part, sur un prêt d’un montant de 690 000 euros, au taux d’intérêt de 1,80%, remboursable sur une durée de 300 mois.

La circonstance que les montants des prêts soient inférieurs aux caractéristiques stipulées dans la promesse ne constitue pas un manquement des bénéficiaires dès lors que lesdites caractéristiques correspondent, aux termes de l’acte, à des valeurs maximales.

M. [B] et Mme [F] rapportent ainsi la preuve qu’ils ont déposé, dans le délai fixé par la promesse, deux demandes de prêts bancaires conformes aux stipulations contractuelles, et que c’est sans faute de leur part qu’ils se sont vus refuser ces financements.

Il s’ensuit que les bénéficiaires sont fondés à obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [N] et Mme [J] de l’ensemble de leurs prétentions et d’autoriser la SCP [Y] Leroux Betaille Montagne Domingos, en qualité de séquestre, à restituer à M. [B] et Mme [F] la somme de 56 500 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, non pas à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2022, dont la preuve de l’envoi effectif n’est pas rapportée, mais des conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, portant interpellation suffisante, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent qu’en refusant de leur restituer la partie de l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient séquestrée, M. [N] et Mme [J] leur ont causé un préjudice à la fois financier et moral, outre un préjudice résultant de la procédure qu’ils jugent abusive.

Toutefois, le refus de restitution des promettants ne constitue pas, à lui seul, une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle, seule la résistance abusive, caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention de nuire, étant susceptible d’être sanctionnée. Or, dans la mesure où la question de la restitution de l’indemnité litigieuse méritait débat, la preuve de cette résistance n’est pas rapportée.

Partant, les demandes indemnitaires ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] et Mme [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [N] et Mme [J] verseront à M. [B] et Mme [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des prétentions formées au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente le 4 octobre 2022,

Déboute M. [M] [N] et Mme [G] [J] de l’intégralité de leurs prétentions,Dit que la somme de 56 500 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [R] [Y], notaire, sera libérée au profit de M. [R] [B] et Mme [X] [F] au vu d’une copie de la présente décision,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023,

Déboute M. [R] [B] et Mme [X] [F] de leurs demandes indemnitaires,

Condamne M. [M] [N] et Mme [G] [J] aux dépens,

Condamne M. [M] [N] et Mme [G] [J] à verser à M. [R] [B] et Mme [X] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT