RG : 24/1335 – Page – SD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01335 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVUC

N° de Minute : 25/00006

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Janvier 2025

[Y] [K]

C/

Société LMH OPH DE LA MEL

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [K], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59350-2024-007666 du 18/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LILLE)

représenté par M^e Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société LMH OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [V] [S], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

1 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, l’Office public de la métropole européenne de [Localité 5], exerçant sous la dénomination [Localité 5] Métropole Habitat ([Localité 5] Métropole Habitat) a donné à bail à [Y] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 643,62 euros charges comprises.

Par courrier électronique du 12 juin 2023, [Y] [K] a notifié à son bailleur l’existence d’erreurs affectant l’état des lieux d’entrée que lui avait adressé ce dernier en raison de désordres n’y apparaissant pas.

Par courrier du 19 juin 2023, [Y] [K] a sollicité la réalisation par son bailleur de travaux dans son logement. Par courrier du 8 août 2023, [Localité 5] Métropole Habitat a indiqué à sa locataire avoir fait appel à divers prestataires aux fins d’effectuer les travaux nécessaires.

Par courrier électronique du 6 octobre 2023, [Y] [K] a transmis au conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Lille une liste des travaux restant à effectuer par son bailleur.

Le 20 septembre 2023, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Lille a dressé procès verbal de carence en l’absence de comparution du bailleur.

Par courrier électronique du 1er décembre 2023, [Localité 5] Métropole Habitat a indiqué à [Y] [K] qu’elle allait effectuer les travaux dont liste avait été remise au conciliateur de justice avant la fin de l’année.

Le 16 avril 2024, [Y] [K] a requis un commissaire de justice afin que soit dressé procès verbal de constat des désordres affectant le logement.

Invoquant la persistance de désordres, [Y] [K] a, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, fait assigner Lille Métropole Habitat en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin, notamment, d’obtenir sa condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dans le logement ainsi qu’à lui verser une provision à valoir sur ses dommages et intérêts.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 16 décembre 2024.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [Y] [K], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

condamner [Localité 5] Métropole Habitat à effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de huit jours suivant la date de la décision à intervenir les réparations suivantes :

traitement des remontées nauséabondes des canalisations situées dans la salle de bain et les WC ;

remise en peinture de la salle de bains après intervention de l’électricien ;

réparation du placard d’une chambre ;

réparation des plinthes cassées ;

vérification de la conformité des prises de la cuisine ;

mise en place d’un coffret d’habillage sous le nouveau tableau électrique ;

remise en peinture des radiateurs ;

remise en peinture des portes de la salle de bains, des toilettes et du salon après réparation de celles-ci ;

remise en peinture des portes des chambres ;

condamner [Localité 5] Métropole Habitat à lui payer une provision sur dommages et intérêts de 10.000 euros, outre une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [Localité 5] Métropole Habitat, représenté par [S] [V] munie d’un pouvoir, a demandé au juge des contentieux de la protection :

à titre principal, de déclarer la requérante irrecevable en ses demandes dès lors que les conditions du référé ne sont pas remplies ;

à titre subsidiaire, de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes ;

à titre infiniment subsidiaire, d’écarter la demande d’astreinte et de réduire la demande de provision dans de très notables proportions ;

à titre reconventionnel, de condamner la requérante à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les éléments d’équipement et de confort doivent permettre d’assurer un chauffage normal. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution (…).

A titre liminaire, il convient de rappeler que le moyen tiré du défaut de pouvoir du juge des référés pour statuer sur les demandes en vertu des articles 835 et 835 du code de procédure civile ne constitue pas une fin de non recevoir.

Aux termes du procès-verbal de constat du 16 avril 2024, le commissaire de justice requis par [Y] [K] a relevé l’existence dans le logement des éléments suivants :

une forte odeur dans les WC, similaire à une remontée de canalisations ;

les plinthes d’encadrement du bac de douche n’ont pas été posées dans leur intégralité ;

la porte d’accès à la salle de bains n’a pas été rabotée ; la tranche de celle-ci n’est pas peinte ;

la poignée de la porte de la chambre est mal ajustée ; la tranche de cette porte a été rabotée et est gondolée ;

fort courant d’air au niveau de la lucarne de la chambre ;

une gaine est endommagée dans le coin supérieur droit de la chambre, au niveau du mur extérieur ; d’autres arrêtes et jonctions de plinthes sont endommagées ;

une poignée thermostatique est endommagée dans la salle de bains ;

des plinthes sont endommagées dans la chambre ; les portes de placard sont anciennes ;

une poignée thermostatique est endommagée dans le salon / séjour ; il existe un crochet et un trou au niveau du mur de cloisonnement ;

dans la chambre n°3, une porte est endommagée au niveau de la tranche, de même qu’une plinthe ;

dans l’entrée, un coffret n’a pas été refait ;

une applique murale dans le couloir est mal fixée ;

au niveau de la porte d’accès du couloir et de la porte d’accès cuisine, la poignée n’est pas ajustée.

La requérante produit en outre 9 attestations conformes aux dispositions 200 à 203 du code de procédure civile, mentionnant l’existence d’odeurs nauséabondes dans les toilettes et la salle de bain ainsi que l’impossibilité de régler la température du chauffage en raison d’un dysfonctionnement du robinet des radiateurs ; sur ce dernier point, il est constant que les réparations ont été effectuées.

Il apparaît suffisamment démontré que le bailleur a fait procéder à des travaux dans la salle de bain le 13 décembre 2023 aux fins de résoudre la problématique relative aux odeurs. Le procès verbal de constat d’huissier de justice ne mentionne aucune odeur émanant de la salle de bains. Il en résulte que preuve de la persistance de ce trouble après l’intervention du 13 décembre 2023 n’est pas rapportée.

Le bailleur ne démontre toutefois avoir remédié aux problématiques afférentes aux odeurs émanant des toilettes par aucun élément ; il est constant qu’aucune entreprise n’est encore intervenue à cette fin ; le trouble de jouissance en résultant est manifestement illicite.

Il entre dès lors dans les pouvoirs du juge des référés de prescrire la réalisation des travaux y afférents, de sorte que la demande présentée à ce titre sera accueillie.

Au regard des pièces produites par les parties, les autres travaux sollicités ne relèvent en revanche ni de l’urgence, ni du trouble manifeste, a fortiori illicite ; ils ne portent pas atteinte à la destination des locaux loués ; à supposer que l’existence des désordres à l’origine de ces demandes de travaux soit suffisamment démontrée, aucun dommage imminent n’apparaît non plus susceptible d’en résulter.

Il n’entre par conséquent pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner les travaux y afférents, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il ressort en l’espèce des pièces produites que le bailleur n’est pas demeuré inerte face aux demandes de travaux présentées par la locataire, de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire, à ce stade, d’assortir sa condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

L’obligation pour le bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement et de délivrer celui-ci en bon état d’usage et de réparation est légale donc incontestable.

Au regard des pièces produites, il apparaît suffisamment démontré que la locataire pâtit d’odeurs nauséabondes dans son logement depuis à minima le 24 juin 2023, date à laquelle elle justifie avoir fait part de ce trouble au service communal d’hygiène et de santé ; que le bailleur en a quant à lui été avisé au plus tard au mois de juillet 2023. Si LMH est intervenu pour remédier aux odeurs émanant de la salle de bain au mois de décembre 2023, les odeurs se dégageant des toilettes persistent à ce jour.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que la locataire a pâti d’un dysfonctionnement du chauffage depuis l’entrée dans les lieux jusqu’à la fin du mois de décembre 2023 au moins, date à laquelle est intervenue une entreprise mandatée par le bailleur.

Il est par ailleurs établi que [Y] [K] est soignée par chimiothérapie ; les effets secondaires de ce type de traitements sont notoires ; aussi l’existence dans le logement d’odeurs qualifiées d’insupportables par les rédacteurs des attestations produites ainsi que l’impossibilité de maîtriser la température du logement pendant plusieurs mois sont-elles d’autant plus préjudiciables en ces circonstances.

Au regard de ces considérations, le préjudice de jouissance subi par [Y] [K] sera évalué à la somme provisionnelle de 2.000 euros, au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Localité 5] Métropole Habitat qui succombe au principal, sera condamné aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de [Y] [K] les frais irrépétibles exposés non compris dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS l’Office public de la métropole européenne de [Localité 5], exerçant sous la dénomination [Localité 5] Métropole Habitat à effectuer dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à [Localité 5] les travaux suivants dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

traitement des remontées odorantes des canalisations situées dans les WC ;

DISONS que l’Office public de la métropole européenne de [Localité 5], exerçant sous la dénomination [Localité 5] Métropole Habitat devra respecter un délai de prévenance de la locataire pour la réalisation des travaux d’au moins quinze jours ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS l’Office public de la métropole européenne de [Localité 5], exerçant sous la dénomination [Localité 5] Métropole Habitat à payer à [Y] [K] la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS l’Office public de la métropole européenne de [Localité 5], exerçant sous la dénomination [Localité 5] Métropole Habitat à payer à [Y] [K] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’Office public de la métropole européenne de [Localité 5], exerçant sous la dénomination [Localité 5] Métropole Habitat aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 17 janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE