TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 23/05792 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YSPN

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire : Me [L] [S], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 19 décembre 2018 par le délégataire de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE.

C/

[Y] [G] Maître [Y] [G], administrateur judiciaire dont l’Etude est sise [Adresse 2], agissant en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [U] [O], fonctions auxquelles elle a été désignée par jugement rendu selon la procédure accélérée le 16 novembre 2021 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE;

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 92110 [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire : Me [L] [S], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 19 décembre 2018 par le délégataire de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE.

Maître [L] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

DEFENDEUR

Maître [Y] [G] Maître [Y] [G], administrateur judiciaire dont l’Etude est sise [Adresse 2], agissant en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [U] [O], fonctions auxquelles elle a été désignée par jugement rendu selon la procédure accélérée le 16 novembre 2021 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE;

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D062

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [U] [O], propriétaire de lots au sein de cet ensemble immobilier, est décédé le 9 décembre 2015.

Monsieur [U] [O] laisse pour lui succéder six enfants dont un seul réside en France, M. [N] [O].

Par ordonnance sur requête du Président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 19 déce mbre 2018, Me [L] [S], administrateur judiciaire, a été désignée administrateur provisoire de la copropriété.

Suivant jugement du 16 novembre 2021, sur saisine du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son administrateur provisoire, Me [L] [S], Me [Y] [G] a été désignée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Monsieur [U] [O].

Se plaignant de la carence persistante de la succession de feu M. [U] [F] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire, Me [L] [S], a fait assigner Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O] devant ce tribunal par exploit du 5 juillet 2023, aux fins de :

1. Condamner Maître [G] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [U] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] A [Localité 4] la somme de 30.357,36 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 2ème trimestre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

2. Condamner Maître [G] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [U] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] A [Localité 4] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat.

3. Condamner Maître [G] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [U] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] A [Localité 4] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

4. Condamner Maître [G] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [U] [O] à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les frais de commandement de payer du 4 juillet 2019 et les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O], a demandé au tribunal de :

Donner acte à Maître [Y] [G] ès qualités de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [L] [S], sur la fixation de sa créance en principal à hauteur d’une somme de 30.357,30 euros au titre des charges de copropriété avec un décompte arrêté au 2ème trimestre 2023. Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [L] [S], de ses demandes en condamnations de dommages et intérêts et limiter l’indemnité de procédure à un montant maximum de 500 euros. Vu l’article 1343-5 du Code civil, accorder à Maître [Y] [G] ès qualités un report du paiement de la dette sur une durée de 8 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir. Statuer ce que de droit quant aux dépens, sauf pour les frais du commandement de payer en date du 4 juillet 2019 d’un montant de 207,17 euros qui devront être supportés par le syndicat des copropriétaires qui a fait délivrer un commandement de payer à une indivision qui n’a pas la personnalité juridique, et qui est, donc, nul à une époque ou Maitre [Y] [G] n’était pas encore désignée.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux écritures précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025. L’audience de plaidoiries a eu lieu le 8 décembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 30.357,36 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022.

Me [Y] [G] ès qualités s’en rapporte à justice sur la fixation de la créance du syndicat des copropriétaires.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte de M. [U] [O] pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 avril 2015 et 15 mars 2017,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 10 mars 2020, 30 juin 2022 et 9 février 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [U] [O] était propriétaire des lots n°1, 12 et 16 de l’état descriptif de division.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 30.357,36 euros pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2023, appels de provisions du 2ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée au mandataire successoral.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 8 novembre 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 34.371,45 euros mais sans l’accusé réception de cette lettre. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation.

*

En conséquence, Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [U] [O], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.357, 36 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2023, appels de provisions du 2ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat sollicite le paiement des frais de commandement de payer du 4 juillet 2019 au titre des dépens. Or, les frais de commandement de payer relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dépens. Ces frais seront donc examinés au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le dispositif de ses écritures, Me [Y] [G] soutient que les frais du commandement de payer en date du 4 juillet 2019 d’un montant de 207,17 euros devront être supportés par le syndicat des copropriétaires qui a fait délivrer un commandement de payer à une indivision qui n’a pas la personnalité juridique, et qui est, donc, nul à une époque où elle n’était pas encore désignée.

*

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

L’article 768 du code de procédure civile mentionne que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fournit en pièce n°18 un commandement de payer en date du 15 juillet 2019 nommé de manière érronée dans son bordereau de pièces et ses écritures “pièce n°18: commandement de payer du 4 juillet 2019“ pour un montant de 207,17 euros TTC visant le recouvrement de la somme de 15.817,57 euros auprès de “l’indivision [H] S/C M. [N] [O]”.

Me [Y] [G] ne développe aucun moyen dans la partie discussion de ses écritures au soutien de sa demande d’exclusion de ces frais formulée dans le dispositif de ses écritures, et ce en méconnaissance de l’article 768 du code de procédure civile. Le tribunal ne peut donc statuer sur cette demande.

Par conséquent le demandeur justifie d’une créance à hauteur de 207,17 euros quant aux frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Me [Y] [G] conclut au débouté de cette demande en opposant que les charges de copropriété n’auraient plus été payées, selon le syndicat des copropriétaires, depuis plusieurs années et que le syndicat des copropriétaires a laissé s’écouler plusieurs années avant de solliciter du Président du tribunal de judiciaire de Nanterre, la désignation d’un mandataire successoral.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [U] [O] puis de sa succession dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts, que Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O] sera condamnée à lui verser.

Sur la demande reconventionnelle aux fins de se voir octroyer des délais de paiement

A titre reconventionnel, Me [Y] [G] sollicite un report du paiement de la dette sur une durée de 8 mois à compter du prononcé du présent jugement.

Elle fait valoir que la situation financière de la succession s’est avérée délicate dès le début de sa mission puisque les lots n°1 et 16 étaient squattés justifiant des procédures en expulsion.

Elle mentionne qu’à la date du 22 janvier 2024, les squatters du lot n°16 ont été expulsés justifiant qu’elle envisage de faire vendre ce lot ainsi que le lot n°1 dont l’expulsion aura lieu après la fin de la trêve hivernale, puisque l’expulsion a aussi été ordonnée suivant jugement rendu le 9 juin 2023 par le tribunal de proximité d’Asnière-sur-Seine.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande.

*

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les éléments produits relatifs aux expulsions précitées ne démontrent pas la nécessité d’obtenir des délais de paiement.

En conséquence, Me [Y] [G] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens de l’instance, en ce y compris les frais de commandement de payer du 4 juillet 2019 et les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Comme jugé précédemment, les frais du commandement de payer du 15 juillet 2019 (et non du 4) relèvent des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance tel que fixés par l’article 695 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [Y] [G] demande au tribunal de réduire cette indemnité sollicitée à de plus justes proprortions.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O], sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, Me [L] [S]  :

— la somme de 30.357, 36 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2023, appels de provisions du 2ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 207,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, Me [L] [S]  :

— la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, Me [L] [S], du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O], de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Me [Y] [G], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [U] [O] au paiement des dépens de l’instance, tel que fixés par l’article 695 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT