TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

ENTRE :

S o c i é t é S P L V A L L E E S U D

AMENAGEMENT

N° F.I. : N° RG 25/00068 – N° PortalisDB3R-W-B7J-3L6O

28, rue de la Redoute

92260 FONTENAY- AUX- ROSES

représentée par Maître Jonathan AZOGUI

Minute N° : 26/

de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH

— EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats

au barreau de PARIS, vestiaire : P 482

Date : 19 Mai 2026

et

Monsieur X KHORSHED

6 rue Victor Hugo

77270 VILLEPARISIS

non comparant, ni représenté

Madame Z SARKER

6, rue Victor Hugo

77270 VILLEPARISIS

non comparante, ni représentée

En présence du commissaire du

Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue

publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en

premier ressort, Réputée contradictoire et

mise à disposition au greffe du tribunal.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

La Greffière: Maëva HENRI

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EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 26 novembre 2025, la société publiquelocale Vallée Sud Aménagement a demandé au juge de l’expropriation du tribunaljudiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité qui lui est due à M. AB et AC au titre de l’expropriation des biens immobiliers constituant le lot n°2 de lacopropriété sise 68, route du pavé blanc à Clamart, sur la parcelle cadastrée sectionBL […] à la somme totale de 210 000 euros, se décomposant d’une indemnitéprincipale de 190 000 euros et d’une indemnité de remploi de 20 000 euros.

Par ordonnance du 9 décembre 2025, le transport et l’audience ont étérespectivement fixés le 10 février 2026 et le 23 mars 2026.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’autorité expropriante etdu commissaire du gouvernement le 10 février 2026.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 2 février 2026, le commissairedu gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 207 800 euros.

Par conclusions modifications et récapitulatives visées par le greffe le 3 mars 2026, lecommissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de196 800 euros.

M. AB et M^me AD n’ont pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé auxécritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaîtpas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dansla mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegardedes droits de l’Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personnephysique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sapropriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi etles principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portentpas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ilsjugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêtgénéral ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou desamendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, lapropriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsquela nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserved’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sapropriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste etpréalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouéescouvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouveren même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ouéquivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biensdisponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

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Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose quele juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date del’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toutenature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions demarchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds decommerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu àaucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu oude toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenirune indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire,les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En casd’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, iln’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droitde préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date deréférence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilitépublique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’uneexpropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilitépublique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application del’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zoned’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code del’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette dateest déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pourcause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’articleL. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les bienscompris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biensnon compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers leplus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le pland’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanismeet délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

En l’espèce, la date d’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal deconseil du territoire est le 11 décembre 2024, entré en vigueur le 13 janvier 2025,date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 13 janvier 2025.

A cette date, le bien était situé en zone U2C de la commune de Clamart. Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant desindemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portanttransfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après laconsistance du bien au jour de la décision.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorationsde toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raisonde l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autrescirconstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnitéplus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture del’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 26 août 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

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L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à ladate de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la surface

Les parties s’accordent sur la surface cadastrale du bien à hauteur de 59m², qu’il y alieu de retenir.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien exproprié sera évalué comme étant libre.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien est implanté dans le quartier du […], à proximité du secteurPanorama en pleine reconversion et de Meudon la forêt. Le secteur excentrébénéficie néanmoins d’une bonne desserte avec plusieurs bus, voie routière et letram T6. Le bien se trouve à l’angle du carrefour, en face du feu tricolore, des travauxde voirie étant en cours sur le trottoir.

II/ Extérieur

La limite de la propriété est matérialisée par un muret à mi-hauteur et complétépar une haie de bambous. De l’autre côté, une grille dégradée de couleur rose etverte complète la délimitation. L’accès à l’immeuble se fait par des marchescarrelées, en mauvais état. L’accès au restaurant est condamné, l’entrée étant muréeà mi-hauteur.

Le lot n°2 est au 1er étage, les fenêtres sont visibles depuis l’extérieur, dont deux sontouvertes. L’accès est impossible. D’après l’expropriant, l’état est dégradé à l’intérieurdû aux infiltrations et l’humidité. L’état extérieur est également dégradé.

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose queLes indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certaincausé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que lejuge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent àdes titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans lalimite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthoded’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien estconstituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demandedans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation.Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuéessur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmescaractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à l’accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative seraretenue.

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Sur l’indemnité principale

La SPL Vallée Sud Aménagement retient une valeur unitaire de 3 000 euros, au regard de la moyenne de 3 784 euros, du mauvais état du bien et de l’absence d’emplacement de stationnement. Elle produit 13 termes de comparaison.

Le commissaire du gouvernement communique 4 termes de comparaison :

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer l’indemnité due à M. AB et M^me AD.

La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison TC 2, 5, 6, 7, 12 DEM situés hors de la commune, et les TC 1 et 11 DEM dont les surfaces sont nettement inférieures à celle du bien expropriés, qui ne relèvent pas du même spectre du marché, ne seront pas considérés comme pertinents.

Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants :

Le ratio unitaire du marché local oscille donc entre 2 533 euros/m2 et 3 […] euros/m2 avec une moyenne à 3 254 euros/m2.

Eu égard aux caractéristiques du bien, notamment à l’état dégradé, à l’absence de cave et de stationnement et à la soumission des locations à une autorisation préalable en vertu de la délibération de l’EPT Vallée Sud-Grand Paris du 29 juin 2021 entrée en vigueur le 1er février 2022, il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 3 000 euros/m2.

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 177 000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par lesexpropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantagesfiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 ducode de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pastoujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, etd’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente oumis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé ladéclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit :

•20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros :1 000 euros,•15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 euros et 15 000 :1 500 euros, •10 % pour le surplus : 16 200 euros

Soit 18 700 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les dépens seront à la charge de l’autorité la SPL Vallée Sud Aménagementparapplication de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, par jugement réputé contradictoire rendu en premierressort,

FIXE l’indemnité due par la société publique locale Vallée Sud Aménagement à M. AB et M^me AD au titre de l’expropriation des biens immobiliers constituant lelot n°2 de la copropriété sise 68, route du pavé blanc à Clamart, sur la parcelle cadastréesection BL […] à la somme totale de 195 700 euros, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 177 000 euros ;

— indemnités de remploi : 18 700 euros ;

REJETTE la demande d’indemnité pour perte de loyers ;

DIT que les dépens sont à la charge de la société publique locale Vallée SudAménagement conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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