Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [C] [K] [V] [A]

77 Rue des Verts Prés

44700 ORVAULT

Madame [O] [G] [F] épouse [A]

77 Rue des Verts Prés

44700 ORVAULT

représenté par Maître Fabienne PALVADEAU-ARQUE, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [S] [Z] [D] veuve [H]

5 Cours Antonio Vivaldi

Etage 3 Porte rouge gauche ascenceur Résidence Ophélia

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00302 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MYJI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Fabienne PALVADEAU-ARQUE

CCC à Madame [W] [S] [Z] [D] veuve [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 10 mars 2021, prenant effet le 12 suivant, Monsieur [C] [A] et Madame [V] [A] ont donné à bail à Monsieur [J] [H] et Madame [W] [H] un local à usage d’habitation sis 5 cours Antonio Vivaldi à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 998 euros, outre une provision sur charges de 140 euros et le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Un commandement de payer de payer les loyers d’habitation a été délivré à Madame [W] [H] par acte du 11 septembre 2023.

Par acte de commissaire de Justice en date du 4 janvier 2024, Monsieur [C] [A] et Madame [V] [A] ont assigné Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, conformément aux dispositions des articles 1741 et 1760 du code civil ;

— condamner la locataire au paiement de la somme de 6 096.60 euros correspondant aux loyers et charges dus au 11 novembre 2023 selon décompte au 13, et une indemnité d’occupation du 12 novembre 2023 prorata temporis jusqu’à départ effectif et définitif des lieux et remise des clés correspondant au montant du loyer et des charges indexés ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, conformément aux dispositions des articles 1741 et 1760 du code civil ;

— condamner la locataire au paiement de la somme de 6 096.60 euros correspondant aux loyers et charges selon décompte au 13 novembre 2023 outre une indemnité d’occupation à compter de la résiliation judiciaire, prorata temporis jusqu’à départ effectif et définitif des lieux et remise des clés correspondant au montant du loyer et des charges indexés ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués ;

— condamner la locataire à une indemnité de1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer qui s’élève à la somme de 148.90 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.

A l’audience, en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La défenderesse a indiqué avoir déposer un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique. Les bailleurs quant à eux n’en n’ont pas connaissance.

Les bailleurs, représentés par leur conseil, ont soutenu à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers au visa de la loi du 6 juillet 1989 tout en précisant que la créance s’élève désormais à la somme de 5 096.60 euros, selon décompte versé.

Madame [W] [H], assistée d’une assistante sociale, a reconnu le montant de la dette. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 2 050 euros, avoir récemment perdu son mari, avoir déposé une requête aux fins de protection auprès du juge des tutelles et un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

Au regard de ces éléments, un renvoi contradictoire a été ordonné.

Lors de l’audience du 05 septembre 2024, le conseil des bailleurs a souligné l’absence de paiement du loyer de juillet 2024 et confirmé l’absence de procédure de surendettement.

Régulièrement convoquée par le greffe civil, Madame [W] [H] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience

En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, soumis à cette obligation, ont régulièrement dénoncé l’assignation le 5 janvier 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant la première audience du 06 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 12 septembre 2023.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il n’est pas contesté que Monsieur [J] [H] est décédé.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et en particulier du décompte versé que Madame [W] [H] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 7 322.84 euros au 26 août inclus, terme inclus. Il convient toutefois de déduire la somme de 148.90 euros de frais de commandement de payer relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 7 173.94 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [W] [H] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.3.2.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [W] [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 379.08 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 août 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2023.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion Madame [W] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 novembre 2023, Madame [W] [H] est sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [W] [H] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [W] [H], qui succombe, supportera les entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par les bailleurs, afin de recouvrer les sommes dues. Madame [W] [H] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 10 mars 2021, entre Monsieur [C] [A] et Madame [V] [A] et Monsieur [J] [H] et Madame [W] [H] portant sur un local à usage d’habitation sis 5 cours Antonio Vivaldi à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 12 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [W] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant tout le temps nécessaire aux opérations et jusqu’à complète libération, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [H] à payer à Monsieur [C] [A] et Madame [V] [A] la somme de 7 173.94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 26 août 2024, terme d’août inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi et CONDAMNE Madame [W] [H] à son paiement à compter de l’échéance de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [W] [H] à payer au bailleur une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [W] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA