Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Madame [H] [W] [I] [B]

15 rue de la Johardière

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [N]

Le Clos de la Rivaudière

15 Rue de la Johardière

44800 SAINT-HERBLAIN

non comparante

Monsieur [C] [J] [D]

Le Clos de la Rivaudière

15 Rue de la Johardière

44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laetitia GAILLARD-MAUDET

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 octobre 2024

Date des débats : 10 octobre 2024

Délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02041 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3Q

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Madame [U] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2022, ayant pris effet le 17 mai 2022, Madame [H] [B] a donné à bail à Madame [U] [N] et Monsieur [C] [D] une maison de type 4 à usage exclusif d’habitation principale lui appartenant sis, Le Clos de la Rivaudière – 15 rue de la Johardière – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 1.000 €, outre une provision sur charges de 92 € par mois.

Le 16 et 19 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.270,93 € au titre des loyers et charges échus et impayés à fin avril 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice des 20 et 25 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 25 juin 2024, Madame [H] [B] a fait assigner Monsieur [C] [D] et Madame [U] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, statuant en référé, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 30.05.2024, les causes du commandement de payer signifié le 16.04.2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;

— dire en conséquence Madame [U] [N] et Monsieur [C] [D] occupants sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [N] et Monsieur [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser Madame [H] [B], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner Madame [U] [N] et Monsieur [C] [D] à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

la somme de 3.213,10 € en principal au titre des termes dus à fin juin 2024 selon décompte produit, terme de juin 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;

les entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 16.04.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle Madame [H] [B], valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.823,82 € selon le décompte arrêté au 8 octobre 2024. La bailleresse s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement aux locataires au regard de l’absence de reprise du paiement des loyers.

Monsieur [C] [D] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière, précisant que Madame [U] [N] avait quitté le logement loué après avoir délivré congé et que lui-même vivait avec une nouvelle compagne et des enfants. Il a fait valoir qu’il avait sollicité un crédit auprès de sa banque pour pouvoir régler une somme de 4.000 € et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la moitié de la dette puis 250 € par mois en sus du loyer courant.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé à l’encontre de Madame [U] [N]. Conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, l’accusé de réception de la lettre recommandée que lui a adressé l’huissier de justice est versée aux débats.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

En cours de délibéré, et comme la Présidente le lui avait demandé lors des débats, Madame [H] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a confirmé que Madame [U] [N] avait délivré congé. Elle a précisé que le congé avait été reçu à l’agence 4'IMMO le 10 octobre 2022, de sorte qu’il a produit effet le 10 novembre 2022, tandis que la période de solidarité de 6 mois a expiré le 10 mai 2023. Elle a ajouté que s’il restait un solde dû à cette date, les règlements effectués postérieurement ont permis d’apurer cette dette, de sorte que Madame [U] [N] ne reste plus tenue d’aucune somme. Madame [H] [B] a indiqué qu’elle se désistait en conséquence de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [U] [N].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Sur le désistement des demandes formulées à l’encontre de Madame [U] [N]

Selon les dispositions des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut toujours se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance sans que ce désistement ait besoin pour être parfait, d’être accepté par le défendeur, si celui-ci, au moment où le désistement intervient, n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir ; il appartient au défendeur, qui a présenté une défense au fond de l’accepter.

En l’espèce, par une note en délibéré reçu au greffe le 23 octobre 2024, Madame [H] [B] a déclaré qu’elle se désistait de son instance et de son action concernant les demandes formulées à l’encontre de Madame [U] [N], exposant que celle-ci avait valablement délivré congé le 10 octobre 2022 et qu’elle n’était plus tenue d’aucune somme à ce jour.

En l’espèce, aucune défense au fond ou fin de non-recevoir n’a été présentée par Madame [U] [N].

En application des dispositions susvisées, il y a donc lieu de constater que le désistement ainsi intervenu est parfait.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Madame [H] [B], bailleresse privée, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 25 juin 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

— deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat (…) ».

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [C] [D] le 16 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3.270,93 € au 4 avril 2024.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 7.823,82 € au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il convient cependant de déduire de la dette locative une somme de 345 € imputée au locataire, cette somme correspondant à des frais bancaires pour impayés (5 x 15 €) et des frais de relance (4 x 45 € et 3 x 30 €) qui ne sont pas contractuellement justifiés et ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Ce décompte n’appelle aucune autre critique et Monsieur [C] [D] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état d’autres règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [C] [D] sera condamné à payer à Madame [H] [B] la somme provisionnelle de 7.478,82 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3.213,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [C] [D], s’il a effectué un règlement de 1.500 € le 4 juillet 2024, soit une somme supérieure au seul montant du loyer et des charges, d’un montant de 1.189,18 €, n’a toutefois pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience. En effet, seuls deux virements de la Caisse d’Allocations Familiales, d’un montant de 73 € chacun, ont été enregistrés après ce dernier règlement de 1.500 € en juillet 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [C] [D] ne vit plus avec Madame [U] [N], cosignataire du bail, mais avec Madame [A], laquelle est auxiliaire de vie et travaille à plein temps, pour des revenus de l’ordre de 1.400 € par mois, outre des prestations versées par la Caisse d’Allocations Familiales pour 3 enfants, d’un montant mensuel de 1.024 €. Monsieur [C] [D] a quant à lui perdu son emploi en mai 2024 et n’a plus de ressource depuis cette date, France Travail ne lui versant aucune indemnité. Monsieur a précisé qu’il était en période de recrutement pour un poste de cadre en sécurité et le couple envisage de solliciter un prêt bancaire pour rembourser la dette locative.

Lors des débats, Monsieur [C] [D] a confirmé ces éléments. Comptant sur un prêt de la banque d’un montant de 4.000 € il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant d’effectuer le règlement de la moitié de la dette dès l’obtention de son prêt, puis en proposant de régler 250 € par mois en sus du loyer courant.

La bailleresse s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement, indiquant que Monsieur [C] [D] cessait régulièrement de payer ses loyers depuis novembre 2022. En outre, dans le diagnostic social et financier, Madame [H] [B] a indiqué qu’elle remboursait un crédit pour le bien loué et que les impayés de loyers la mettaient elle-même en difficulté pour le règlement de ses charges.

Dans ces conditions, dès lors que Monsieur [C] [D], qui n’a pas repris le règlement intégral de son loyer avant l’audience, ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions légales susvisées de l’article 24 de la loi de 1989, il ne saurait être fait droit à sa demande de délais de paiement, ce d’autant plus que les revenus de son couple sont insuffisants pour envisager qu’il puisse s’acquitter d’une échéance de remboursement de la dette, particulièrement élevée, en sus du loyer courant. Enfin, si Monsieur [C] [D] indique avoir présenté une demande pour obtenir un prêt bancaire il n’existe aucune certitude que celui-ci va bien lui être octroyé.

Dès lors, désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [C] [D] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [D] sera par ailleurs condamné à payer à Madame [H] [B], à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 1.189,18 € par mois selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 16 avril 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] sera condamné à payer à Madame [H] [B], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATONS le désistement d’instance et d’action de Madame [H] [B] quant aux demandes principales et accessoires formulées à l’encontre de Madame [U] [N] ;

DÉCLARONS l’instance et l’action éteintes à l’égard de Madame [U] [N] ;

DÉCLARONS recevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail formulée par Madame [H] [B] à l’encontre de Monsieur [C] [D];

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à Madame [H] [B], à titre de provision, la somme de 7.478,82 € (SEPT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3.213,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [D] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATONS, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 juin 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé Le Clos de la Rivaudière – 15 rue de la Johardière – 44800 SAINT HERBLAIN ;

DISONS que Monsieur [C] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l’expulsion de Monsieur [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à Madame [H] [B], à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1.189,18 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOYONS la bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à Madame [H] [B] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 16 avril 2024 ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET