Cour d’appel de POITIERS

Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 07 Mai 2026

N° RG 25/00120 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRCY

Minute : 26/99

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :

Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection

Greffier :

Catherine DEHIER, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDERESSE

Société OPH DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

ET

DEFENDERESSE

Madame [M] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparante

–ooOoo--

Débats publics tenus à l’audience publique du 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 07 Mai 2026

Décision publique

Jugement prononcé le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

M^e Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORTMadame [M] [V]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités

copie exécutoire :

M^e Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2024, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan a donné en location à Madame [M] [V] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 385,04 euros outre 54,11 euros de charges.

Le 24 juin 2025, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyers de 1372,12 € mentionnant la clause résolutoire du bail.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan a fait assigner Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :

— constater la résiliation du bail à compter du 05 août 2025 et d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous biens et occupants de son chef dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer à une somme équivalente au dernier montant du loyer et des charges, la valeur de l’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner Madame [M] [V] à lui payer la somme de 1742,90 € au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation au 05 septembre 2025, outre indemnités d’occupation et/ou loyers postérieurs jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamner à lui payer une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens de l’instance et dire que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Madame [V] vit avec son conjoint et ses deux enfants. Le couple accueille en outre les deux enfants de Monsieur un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires et a eu un enfant commun. Elle était en congé maternité tandis que son conjoint percevait un revenu de 2100 euros, soit des revenus pour le couple de 4200 euros. Il est relevé qu’il existe un problème de gestion budgétaire à l’origine de la dette locative. Le paiement du loyer aurait repris ainsi qu’un début d’apurement de la dette.

A l’audience du 05 mars 2026, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2872,93 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [V] ne conteste pas le montant de la dette locative et confirme ne pas avoir réglé le dernier loyer dû. Elle expose qu’elle est séparée de son conjoint depuis Janvier 2026 et que les prestations versées par la CAF ont été suspendues suite à cette séparation mais ont désormais repris. Elle indique être sans emploi et percevoir des prestations familiales d’un montant total de 1375 euros avec trois enfants à charge. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 78 euros par mois ainsi que la diminution des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges au 02 mars 2026), Madame [M] [V] reste devoir à l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan la somme de 2872,93 euros (échéance de Février 2026 comprise mais non celle de Mars).

En conséquence, Madame [M] [V] sera condamnée au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 24 juin 2025, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan a fait délivrer à Madame [M] [V] un commandement de payer un arriéré de loyers, rappelant la clause résolutoire prévue au bail.

Or, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de six semaines. Il convient en conséquence de constater au 05 août 2025, la résiliation du bail.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit et non contesté que Madame [V] n’a pas réglé le dernier loyer appelé avant l’audience en intégralité et que les loyers n’ont pas été payés les mois précédents alors même qu’elle n’était pas encore séparée et que le couple disposait de revenus trés confortables. Lors du diagnostic financier, elle s’était engagée à reprendre le paiement du loyer et à débuter l’apurement de la dette ce qu’elle n’a fait que durant trois mois avant de ne plus régler le loyer du tout. La dette locative a ainsi considérablement augmenté.

En outre, Madame [V] ne dispose que de revenus de 1375 euros et vit seule désormais avec trois enfant à charge. Il n’est ainsi pas démontré qu’elle est en capacité de régler sa dette locative outre le paiement du loyer courant.

En outre, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Madame [V] étant devenue occupante sans droit ni titre du logement depuis le 05 août 2025, il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 05 août 2025, Madame [M] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner Madame [V] au paiement de cette indemnité à compter de 05 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Madame [M] [V] succombe à l’action et a contraint le bailleur à exposer des frais non compris dans les dépens dans le cadre de la présente procédure. L’équité ne s’oppose pas à sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 €, outre les entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 12 janvier 2024 entre l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan et Madame [M] [V] sont réunies à la date du 05 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan la somme de 2872,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 02 mars 2026 (échéance de Février 2026 comprise mais non celle de Mars 2026), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

ORDONNE à Madame [M] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [M] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer courant, augmenté des charges éventuelles, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [V] et la CONDAMNE en conséquence au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 05 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [M] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé le 07 mai 2026 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Rochefort conformément aux dispositions des articles 450 et 456 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame CORMIER, Vice-Présidente et par Madame DEHIER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION