Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Bd Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [E] [D]

138 route des Fontenelles

Appartement 117 Etage 2

44120 VERTOU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01568 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M74Q

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Monsieur [C] [E] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 novembre 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [C] [E] [D] un logement lui appartenant sis, 138 route des Fontenelles – 2ème étage – Logement n°117 – 44120 VERTOU, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 495,88 €, outre une provision sur charges de 95,19 € par mois.

Suivant acte sous seing privé du même jour, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [C] [E] [D] le garage n°25 situé à la même adresse que le logement susvisé, pour un loyer mensuel de 42,34 €, provision sur charges incluse.

Le 20 novembre 2023, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 998,74 € au titre des loyers échus et impayés au 7 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 avril 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Monsieur [C] [E] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— juger recevable et bien fondée sa demande ;

— constater à compter du 21.01.2024 la résiliation du bail signé le 08.11.2017, ainsi que le contrat de location du garage signé le 08.11.2017 entre les parties ;

À titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande tendant de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 08.11.2017, ainsi que le contrat de location garage signé le 08.11.2017 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [E] [D], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer” dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Monsieur [C] [E] [D] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 1.921,25 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12.03.2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [C] [E] [D] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et du garage (606,47 €) et charges (152,17 €) en cours, soit la somme mensuelle de 758,64 €, à compter du 21.01.2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [C] [E] [D] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur [C] [E] [D] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

condamner, en deniers ou quittances et sur la même base que ci-dessus (soit 758,64 € par mois), Monsieur [C] [E] [D] à régler à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, en plus du montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation existant au jour de l’audience, les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation échus entre la date de l’audience et la date de signification du jugement à intervenir qui ne seraient pas réglés ;

et préciser que les délais de paiement s’appliqueront non pas seulement au montant de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de l’audience mais bien au montant total de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de la signification du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 lors de laquelle la société ATLANTIQUE HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.559,95€ selon le décompte arrêté au 8 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [E] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier complet n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [C] [E] [D] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 avril 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

En outre, la société ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 13 novembre 2023 dont il a été accusé réception le jour même, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.559,95€ au 8 octobre 2024.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais de procédure (frais d’huissier) imputés au locataire les 21 octobre 2020 (148,12 €), 7 décembre 2023 (84,47€) et 7 mai 2024 (153,42 €), ces frais ne relevant pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être déduits les frais mentionnés au décompte au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire sur la période de septembre 2021 à avril 2023, à hauteur de 2,20 € par mois, soit 44 € (20 x 2,20 €), et sur la période de juin à septembre 2024, à hauteur de 5,50 € par mois, soit 20,40 € (4 x 5,10 €).

En effet, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir adressé au locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [E] [D] n’a pas comparu pour contester la somme réclamée ou apporter la preuve de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

Par conséquent, Monsieur [C] [E] [D] sera condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.109,54 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 octobre 2024.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur undéfaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

L’article 1342 du Code civil prévoit que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

En l’espèce, les contrats de bail liant les parties contiennent une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [C] [E] [D] le 20 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 998,74 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.

ATLANTIQUE HABITATIONS fait valoir que ce commandement serait demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que serait acquise la clause résolutoire du bail.

Cependant, l’étude des décomptes produits aux débats laisse apparaître que Monsieur [C] [E] [D] a effectué deux règlements dans ce délai de deux mois, l’un de 787,02 € le 15 décembre 2023 et l’autre du même montant le 15 janvier 2024, étant précisé qu’il a également effectué un versement de 600 € le jour même de la délivrance du commandement.

C’est donc une somme totale bien supérieure à celle réclamée aux termes du commandement de payer qui a été versée par Monsieur [C] [E] [D], et ce dans les deux mois de la délivrance du commandement, laquelle délivrance est intervenue le 20 novembre 2023.

Dès lors que Monsieur [C] [E] [D] n’a pas indiqué la dette qu’il entendait acquitter avec ces sommes, il convient de considérer que ces paiements viennent s’imputer sur la dette qu’il avait le plus intérêt d’acquitter, soit la somme mentionnée au commandement.

Par conséquent, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans les deux mois, il convient de débouter ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande de constat de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil, et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, ATLANTIQUE HABITATIONS verse aux débats un commandement de payer délivré le 20 novembre 2023, mentionnant une dette locative de 998,74 €.

Il ressort toutefois des décomptes produits et des développements précédents que Monsieur [C] [E] [D] a réglé les causes de ce commandement de payer dans les deux mois qui lui étaient imparti.

En outre, s’il apparaît que Monsieur [C] [E] [D] reste devoir la somme de 2.109,54 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 octobre 2024, il ressort également des décomptes produits aux débats qu’il n’a jamais complètement cessé les paiements et qu’il a repris le règlement de son loyer courant depuis plusieurs mois, étant précisé que les prélèvements effectués sont d’un montant supérieur au montant du loyer et des charges.

Ainsi, si ATLANTIQUE HABITATIONS rapporte la preuve que Monsieur [C] [E] [D] a manqué à ses obligations contractuelles, il n’en demeure pas moins que ces manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il convient de débouter ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [E] [D] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 novembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS à l’encontre de Monsieur [C] [E] [D] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, et partant, de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] [D] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.109,54 € (DEUX MILLE CENT NEUF EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 octobre 2024 ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 novembre 2023 ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET