Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LES AMARYLLIS

9 Avenue des Platanes

44500 LA BAULE ESCOUBLAC

représentée par Maître Camille MANDEVILLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [K]

Appartement 3

6 Rue des Grands Côteaux

44850 LE CELLIER

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01704 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAZH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Camille MANDEVILLE

CCC à Monsieur [L] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2022, la S.C.I. LES AMARYLLIS a donné à bail à Monsieur [L] [K] un logement à usage d’habitation lui appartenant sis 6 rue des Grands Côteaux – Appartement n°3 – 44850 LE CELLIER, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 300 €, outre une somme de 80 € par mois au titre des provisions sur charges.

Le 23 octobre 2023, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait délivrer à Monsieur [L] [K] un commandement de payer les loyers et charges, pour un montant de 3.102 € au 13 octobre 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 25 octobre 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 23 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 mai 2024, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 29 août 2022, à raison des défauts de paiement volontaire et persistants de Monsieur [L] [K] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [K] et de tous occupants et effets de son chef du logement sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement n°3 à LE CELLIER (44850), à compter du jugement à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [L] [K] à lui payer la somme de 5.835,43€ au titre des loyers et charges impayés sur la période du 1er janvier 2022 au 31 mai 2024 ;

— condamner Monsieur [L] [K] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier des loyers et charges, soit 390,49 € par mois, et ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs

— condamner Monsieur [L] [K] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement en date du 23 octobre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la S.C.I. LES AMARYLLIS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.395,53€ selon le décompte arrêté au 5 novembre 2024. Elle a par ailleurs rappelé que le contrat de bail ne contenait pas de clause résolutoire et qu’elle demandait le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [L] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré

La présente décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Le défendeur n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 24 mai 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, la S.C.I. LES AMARYLLIS justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la S.C.I. LES AMARYLLIS justifie avoir fait délivrer à Monsieur [L] [K], le 23 octobre 2023, un commandement de payer les loyers aux termes duquel ce dernier restait devoir la somme, en principal, de 3.102 € au titre des loyers échus et impayés au 13 octobre 2023.

La société bailleresse verse également aux débats un décompte actualisé mentionnant une dette locative de 8.395,53 € au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 185,85 € imputé au locataire, cette somme correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Monsieur [L] [K] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, lequel n’a pas comparu à l’audience, il ne saurait lui être accordé d’office des délais de paiement, ce d’autant plus qu’il apparaît qu’il n’a effectué aucun paiement depuis mai 2023.

En conséquence, Monsieur [L] [K] sera condamné à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS la somme de 8.209,68 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, la S.C.I. LES AMARYLLIS verse aux débats le courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle a adressé le 10 février 2023 à Monsieur [L] [K] pour le mettre en demeure de régler la somme de 1.140 € au titre de ses loyers.

Elle produit en outre un décompte actualisé mentionnant une dette locative de 8.395,53 € au 5 novembre 2024 et laissant apparaître une absence de paiement depuis le mois de mai 2023.

Monsieur [L] [K] n’a pas comparu à l’audience et n’a donc apporté aucun élément sur sa situation personnelle et financière.

Ainsi, au vu de l’absence de règlement régulier de ses loyers depuis plusieurs mois, il est suffisamment démontré que Monsieur [L] [K] a manqué à ses obligations contractuelles.

Ces manquements, en raison de leur durée, constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la date de l’audience, soit le 14 novembre 2024, et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [K] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [K] sera condamné à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier des loyers et charges, soit 390,49 € par mois aux termes de l’assignation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par son expulsion ou par la remise des clés au bailleur.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [L] [K] sera condamné à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la S.C.I. LES AMARYLLIS à l’encontre de Monsieur [L] [K] ;

PRONONCE, à compter du 14 novembre 2024, la résiliation du bail consenti à Monsieur [L] [K] par la S.C.I. LES AMARYLLIS, portant sur le logement situé 6 rue des Grands Côteaux – Appartement n°3 – 44850 LE CELLIER ;

DIT que Monsieur [L] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS les sommes suivantes :

—  8.209,68 € (HUIT MILLE DEUX CENT NEUF EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier des loyers et charges, soit 390,49 € par mois, et ce à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par son expulsion ou par la remise des clés à la société bailleresse ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux dépens, en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

DÉBOUTE la S.C.I. LES AMARYLLIS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET