Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [S]

11 Route de Quimper

29170 SAINT EVARZEC

Madame [H] [C] épouse [S]

11 Route de Quimper

29170 SAINT EVARZEC

représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W] [K]

Porte A22 Etage 2-3

10 Promenade des Nefs

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 septembre 2024

Date des débats : 05 septembre 2024

Délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01513 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7QI

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN,

CCC à Monsieur [J] [W] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er février 2023, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [H] [C] épouse [S] et Monsieur [Z] [S], représentés par leur mandataire le cabinet BRAS Immobilier, ont donné à bail à Monsieur [J] [W] [K] un local à usage d’habitation porte A22, étage 2-3, sis 10 promenade des Nefs à Nantes (44100) avec ses accessoires, en particulier un parking numéro 08, moyennant un loyer mensuel révisable de 678 euros outre une provision sur charges de 75 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers lui a été délivré le 2 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [H] [C] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] ont assigné Monsieur [J] [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et ainsi de résiliation du bail.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 9 584,08 euros. Elle s’est opposée à la demande de délais aux fins de suspension de la clause résolutoire soulignant l’absence de reprise de paiement des loyers.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [W] [K] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 250 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et professionnelle justifiant, par son contrat à durée indéterminée lu à l’audience, percevoir 25 800 euros en brut annuel ainsi que12 000 euros de primes. Il a précisé que sa période d’essai est terminée. Il a également indiqué que l’aide personnalisée au logement est en cours de régularisation.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 avril 2024, lequel en a accusé réception le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 janvier 2024, avec accusé de réception au 8 janvier 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2024, sans que ce défaut ne soit sanctionné, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 9 du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges locatives deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, Madame [H] [C] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait délivrer à Monsieur [J] [W] [K] un commandement de payer les loyers d’habitation, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 2 562,24 euros au titre des loyers et charges dus à fin décembre 2023, échéance de décembre incluse.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte au 19 mars 2024, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mars 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [W] [K] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le locataire reconnaît le montant de la dette.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment le décompte actualisé que Monsieur [J] [W] [K] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 9 584.08 euros arrêté au 3 septembre 2024, terme de septembre inclus. Il convient de déduire la somme de 207 euros au titre des frais de relance et frais impayés non prévus au contrat de bail et imposés par le cabinet Bras Immobilier, qui resteront à la charge des propriétaires.

La créance n’étant pas sérieusement contestable pour un montant de 9 377,08? euros, il convient de condamner Monsieur [J] [W] [K] à son paiement à titre provisionnel, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 923.70 euros et à compter de la présente pour le surplus.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues lors de la libération complète des lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 mars 2024, Monsieur [J] [W] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux.

En conséquence, Monsieur [J] [W] [K] sera condamné au paiement de cette indemnité qui se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Sur la demande de délai de paiement sollicité par la locataire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [J] [W] [K] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 250 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Les bailleurs s’y sont opposés.

Le diagnostic social et financier établi par les services de la Préfecture indique que Monsieur [J] [W] [K] a débuté les impayés locatifs depuis septembre 2023, date à laquelle il a perdu son ancien emploi. Nonobstant une reprise d’activité professionnelle depuis le 11 mars 2024 en tant que responsable commercial sédentaire, Monsieur [J] [W] [K], en arrêt de travail du 18 avril 2024 au 12 août 2024, déclare ne pas avoir perçu d’indemnités journalières. Dans le cadre de cet emploi en contrat à durée indéterminée, il perçoit une rémunération mensuelle net d’environ 1 750 euros, outre des revenus oscillant entre 400 et 600 euros par mois grâce à un contrat semi-professionnel en tant qu’handballeur. En outre, il percevra une prime brute annuelle de 12 150 euros à la fin de l’année. De surcroit, il est indiqué que la régularisation de des indemnités journalières par la CPAM devrait intervenir avant le 31 août 2024.

Cependant et malgré ses éléments financiers, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que Monsieur [J] [W] [K] n’a pas repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2023.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée et de débouter Monsieur [J] [W] [K] de sa demande.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [W] [K], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [J] [W] [K] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er février 2023 entre Madame [H] [C] épouse [S] et Monsieur [Z] [S], représentés par leur mandataire BRAS Immobilier, et Monsieur [J] [W] [K] portant sur un local à usage d’habitation porte A22, étage 2-3, sis 10 Promenade des Nefs à Nantes (44100) avec ses accessoires en particulier un parking couvert n° 08, sont réunies à compter du 3 mars 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [W] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] [K] à payer à titre provisionnel à Madame [H] [C] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 9 377,08? euros ?au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 3 septembre 2024, terme de septembre inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 923.70 euros et à compter de la présente pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [W] [K] de sa demande de délais de paiement ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 3 mars 2024 à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNONS Monsieur [J] [W] [K] à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] [K] à payer à Madame [H] [C] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMONS Monsieur [J] [W] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

DISONS que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA