Tribunal Judiciaire de Nantes, 7e chambre proc orales, 18 mars 2025, n° 24/00119

TJ Nantes 18 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Autorité de chose jugée
La cour a estimé que le jugement précédent a tranché la question de la qualification du contrat, revêtant ainsi l'autorité de chose jugée.
Accepté
Insalubrité du local
La cour a reconnu que le local était insalubre et que le demandeur n'était pas tenu de payer les loyers à compter de la date de l'arrêté préfectoral.
Rejeté
Mauvaise foi du bailleur
La cour a jugé que le simple fait de ne pas retirer un courrier recommandé ne caractérise pas la mauvaise foi justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 7e ch. proc orales, 18 mars 2025, n° 24/00119
Numéro(s) :	24/00119
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alice ANGELOTEric CHEDOTAL

Texte intégral

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 18 Mars 2025

__________________________________________

ENTRE :

Monsieur [M] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Demandeur représenté par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, avocats au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [D] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défendeur représenté par M^e Alice ANGELOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Février 2024

date des débats : 14 Janvier 2025

délibéré au : 18 Mars 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/00119 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MXDI

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 14 septembre 2020, [D] [K] a acquis deux lots (10 et 11) dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] composés d’une pièce donnant sur la cour et de water-closets situés à mi-palier entre les 2ème et 3ème étages.

Suivant acte sous seing privé en date du 10 octobre 2020, [D] [K] a donné à bail à [M] [V] le local pour un loyer mensuel de 420 euros.

Par arrêté en date du 6 décembre 2021, le Préfet de [Localité 8]-Atlantique a notamment enjoint à [D] [K] de faire cesser la mise à disposition du local et de procéder au relogement de l’occupant afin de faire cesser la situation d’insalubrité.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 janvier 2023, [M] [V] a mis en demeure [D] [K] de payer la somme de 1 554 euros correspondant aux loyers et à la caution versés depuis l’entrée de [M] [V] dans les lieux loués.

Par acte d’huissier de justice délivré le 16 mai 2023, [M] [V] a fait assigner [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

Par jugement en date du 8 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré matériellement incompétent au profit de tribunal judiciaire de Nantes et renvoyé le dossier et les parties devant ladite juridiction.

Suivant ses dernières conclusions, [M] [V] demande au tribunal de requalifier le contrat en bail d’un local à usage mixte et condamner [D] [K] à lui payer les sommes de :

6 584 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la date de délivrance de l’assignation1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Il demande également au tribunal de débouter [D] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, [M] [V] fait valoir que le jugement du juge des contentieux de la protection du 8 janvier 2024 ne tranche pas le litige au fond et n’a donc pas autorité de chose jugée. Ainsi, il soutient que le tribunal peut requalifier le contrat de bail litigieux en contrat de location d’un local à usage mixte auquel les dispositions du code de la santé publique relatives au logement insalubre doivent s’appliquer.

Il spécifie que le local loué présente les caractéristiques d’un logement, en particulier la salle de bain, qu’il a été présenté comme tel par [D] [K] et que ce dernier a été informé de l’enquête réalisée par [Localité 9] Métropole puis de l’arrêté du préfet de [Localité 8]-Atlantique sans s’y opposer.

[M] [V] ajoute que l’acte de vente du local à [D] [K] mentionne que celui-ci est impropre à l’habitation.

Sur le fondement des articles L.1331-23 et L.1331-31du code de la santé publique, [M] [V] fait valoir que le local était impropre à sa destination dès sa mise en location révélant ainsi un manquement de [D] [K]. Il sollicite que l’intégralité des loyers versés depuis son entrée dans les lieux lui soit restituée.

Il demande également des dommages et intérêts au regard de la résistance abusive de [D] [K] qui se révèle par l’absence de travaux réalisés alors qu’il connaissait l’état du logement loué au regard de l’acte de vente et par l’absence de réponse aux sollicitations en amont de l’assignation.

En réponse aux demandes reconventionnelles de [D] [K], [M] [V] soutient que la somme de 840 euros sollicitée n’est pas due dès lors que lorsqu’un logement est déclaré insalubre toute contrepartie financière de l’occupation du local cesse d’être due. Il admet avoir signé une reconnaissance de dette de 1 260 euros car il n’avait pas les fonds lorsque la somme a été demandée mais fait valoir que depuis lors le paiement a été effectué.

[M] [V] conteste la demande au titre du préjudice financier et moral qu’il estime non caractérisé.

Il conteste également que l’amende civile sollicitée ne peut pas l’être par [D] [K] lui-même outre que les conditions d’application sont particulièrement restrictives et découlent d’une particulière mauvaise foi du demandeur.

Suivant ses dernières écritures, [D] [K] demande au tribunal de débouter [M] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de le condamner à payer les sommes de :

840 euros au titre des loyers impayés3 000 euros à titre de dommages et intérêts 5 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En réplique, [D] [K] fait valoir que le juge des contentieux de la protection qui a compétence exclusive en matière de baux d’habitation s’est déclaré incompétent pour connaître du présent litige au regard de ce que les parties ont conclu un bail professionnel et non un bail d’habitation. [D] [K] ajoute que [M] [V] ne produit aucun élément de nature à remettre en cause la qualification du bail ainsi faite et liste les éléments permettant d’affirmer qu’il est question d’un bail de locaux à usage de bureaux notamment le fait que son titre de propriété fait état de ce que le local n’est pas propre à l’habitation.

[D] [K] précise le calcul le conduisant à solliciter la somme de 840 euros au titre des loyers restant dus. Il fait valoir également que le comportement d'[M] [V] qui a utilisé les locaux loués de façon contraire à leur destination lui a causé un préjudice financier et moral dont il demande la réparation sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Il sollicite enfin la condamnation d'[M] [V] au paiement d’une amende civile au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile considérant la présente procédure abusive.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification du contrat

L’article 480, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Il est constant que l’autorité de chose jugée s’attache à ce qui a été tranché dans le dispositif du jugement mais que la portée de celui-ci est éclairée par les motifs.

En l’espèce, le jugement du 8 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection déclare ce dernier « incompétent matériellement (…) au profit du tribunal judiciaire ».

Ce dispositif s’entend à l’aune de la motivation du jugement aux termes de laquelle : « il résulte de cet ensemble que [M] [V] ne pouvait procéder et n’a pas procédé à un bail d’habitation en raison de la visite du 21 décembre 2016 dont les conclusions demeurent valides au vu de l’arrêté du 6 décembre 2021. Il a donc été établi un bail professionnel et il ne résulte d’aucun élément que les parties ont convenu d’un bail d’habitation. Au contraire, l’état des lieux d’entrée fait mention d’une adresse distincte pour [M] [V] ».

Ainsi, la question de la qualification du contrat signé par les parties le 10 octobre 2020 a été tranchée par le jugement du 6 janvier 2024 lequel, revêtu de l’autorité de chose jugée, ne saurait être remis en cause.

Par conséquent, la demande de requalification du contrat par [M] [V] doit être rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 6 584 euros

L’article L.1331-22, alinéa 1, du code de la santé publique dispose que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

L’article L.521-2, alinéas 2 et 3, du code de la construction et de l’habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Il découle de ces dispositions que la déclaration d’insalubrité d’un local et les conséquences applicables ne concernent pas uniquement les locaux d’habitation, les locaux professionnels sont également concernés.

En l’espèce, l’arrêté préfectoral du 6 décembre 2021 est pris notamment au visa des articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il vise à faire cesser la situation d’insalubrité du local très précisément visé « à mi palier entre le 2ème et le 3ème étage (lot n°10) de l’immeuble sis [Adresse 2], parcelle HN [Cadastre 7] » ce qui correspond à la description du bien acquis par [D] [K] aux termes de l’acte authentique du 14 septembre 2020.

[M] [V] était fondé à ne pas payer les loyers à compter du 1er janvier 2022 qui correspond au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage. La date du 6 décembre 2021 sera retenue faute d’information quant à une autre date.

Il convient de relever d’une part que la date à laquelle l’arrêté de mainlevée a été notifié ou affiché n’est pas connu et d’autre part que les parties conviennent que [M] [V] a quitté les locaux le 28 février 2022.

Les dispositions susmentionnées ne font pas état de ce que les loyers doivent être restitués au preneur depuis le jour de l’entrée dans les locaux loués de sorte que la demande en paiement telle que formulée par [D] [K] ne peut aboutir intégralement.

Au regard des éléments produits par les parties, il apparaît que :

[M] [V] n’a pas payé le loyer du mois d’août 2021Antoine [V] a payé le loyer du mois de septembre 2021 à hauteur de 126 euros (reliquat de 294 euros)[M] [V] n’a pas payé le loyer des mois d’octobre, novembre et décembre 2021Antoine [V] a payé la somme de 1 260 euros à [D] [K] le 2 mars 2022Charles [K] a conservé le dépôt de garantie à hauteur de 840 euros.

Il s’ensuit que [M] [V] est théoriquement redevable de la somme de 1 974 euros envers [D] [K] lequel a perçu de manière effective la somme de 2 226 euros.

Par conséquent, [D] [K] sera condamné à payer à [M] [V] la somme de 252 euros.

Cette somme sera due avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 mai 2023.

[M] [V] sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 126 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le seul fait pour une personne de ne pas aller retirer un courrier recommandé ne caractérise pas la mauvaise foi justifiant l’allocation de dommages et intérêts pour un préjudice qui, au surplus, n’est pas justifié.

[M] [V] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Au regard des développements précédents relatifs à la demande principale en paiement de [M] [V], [D] [K] doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 840 euros au titre des loyers impayés.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, l’article 1231-1 du code civil sur lequel elle repose nécessite notamment la démonstration d’une faute contractuelle de la part du débiteur.

En l’espèce, les développements précédents démontrent qu’aucune faute n’a été commise par [M] [V] de sorte que [D] [K] doit être débouté de sa demande.

S’agissant de la demande relative à l’amende civile fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile, aucun élément de la procédure ne permet de caractériser des agissements dilatoires ou abusifs d'[M] [V] qui a introduit l’instance.

[D] [K] qui n’a au surplus aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile doit être débouté de sa demande.

Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [K] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens en ce compris ceux de la procédure devant le juge des contentieux de la protection et tenu de verser à [M] [V] la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles.

[D] [K] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

REJETTE la demande de requalification du contrat du 10 octobre 2020 formée par [M] [V] ;

CONDAMNE [D] [K] à payer à [M] [V] la somme de 252 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 ;

AUTORISE [M] [V] à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 126 euros ;

DEBOUTE [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [D] [K] de ses demandes reconventionnelles en paiement de loyers de retard, de dommages et intérêts et d’une amende civile ;

CONDAMNE [D] [K] à payer à [M] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [D] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [K] aux dépens en ce compris les dépens de la procédure devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

N.DEPIERROIS C.DESMORAT