TRIBUNAL

de [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00304 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5G2

JUGEMENT

Du : 06 Juin 2025

S.D.C. [Adresse 13]

C/

[O] [P] [T] [V], [U] [J] [B] [E]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [V]

Mr [E]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. LES JARDINS DU ROI SITUÉ [Adresse 2]

Agissant poursuites et diligences de son syndic SAS FONICA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par Maître Aurore ELSTER, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [O] [P] [T] [V]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [U] [J] [B] [E]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant

A l’audience du 12 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

Madame [O] [V] et Monsieur [U] [E] demeurant ensemble [Adresse 10] [Localité 12] [Adresse 15] [Localité 11], sont copropriétaires des lots n°33 et 105 au sein de l’immeuble dénommé LES JARDINS DU [Adresse 14] situé au [Adresse 3].

Ils ne sont pas à jour dans le règlement de leurs charges depuis plusieurs années.

Plusieurs relances et mises en demeure, notamment du 18 novembre 2023, jusqu’à une sommation du 24 juillet 2024 de payer les charges de copropriété, sont restées sans effet.

Par acte introductif d’instance du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI, représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart, [Adresse 1] à Marly le Roi (78160), a assigné M. [U] [E] et Mme. [O] [V] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a précisé que la dette des copropriétaires remontait à 2023 et il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement. Il s’est reporté à son assignation pour le reste.

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI sollicite de :

— CONDAMNER M. [U] [E] et Mme. [O] [V] à lui payer la somme de 6.586,87 euros au titre du solde débiteur du compte individuel de copropriété de ceux-ci arrêté à la date du 1er avril 2025 inclus, après répartition des charges de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juin 2022

— CONDAMNER M. [U] [E] et Mme. [O] [V] à lui payer la somme de 996,28 euros au titre des frais de recouvrement

— CONDAMNER M. [U] [E] et Mme. [O] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER M. [U] [E] et Mme. [O] [V] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile, Mme [O] [V] n’est ni comparante ni représentée à l’audience du 12 mai 2025. En revanche, M. [U] [E] est présent.

Il déclare être conscient de ce qu’il doit et fait valoir que l’appartement est en vente. Dès que celle-ci sera réalisée, il pourra éteindre sa dette car, pour l’heure, du fait du départ de son locataire, il ne peut verser plus de 150 euros par mois, montant qu’il se propose de régler.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire: « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI est représenté à l’audience. Mme [O] [V] est non comparante et non représentée. M. [U] [E] est présent. Le montant demandé par le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI est supérieur aux 5 000 euros visés à l’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire et en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…) »

L’article 14-1 de la même loi ajoute : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. (…)

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Et l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que : « Le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

(…) »

Quant aux intérêts, l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise : « Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI réclame à M. [U] [E] et Mme [O] [V] une somme de 6 586,87 euros correspondant au relevé de charges établi au 26 février 2025.

Les comptes présentés lors des assemblées générales de copropriété des, 19 mai 2022, 25 mai 2023 et 16 mai 2024 relatifs aux années, respectivement, 2021, 2022 et 2024, ont été approuvés sans recours ainsi que les budgets prévisionnels pour 2023 et 2024 arrêtés lors de l’assemblée générale du 15 mai 2023. Le dossier présente aussi la matrice cadastrale et la fiche immeuble justifiant de la qualité de copropriétaire, le décompte des sommes dues depuis l’origine de la dette, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, les travaux et les budgets prévisionnels, l’attestation de non recours des assemblées générales, le dernier contrat de syndic.

La somme due par M. [U] [E] et Mme [O] [V] au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI au titre des charges impayées est donc de 6.586,87 euros.

Les intérêts seront calculés à compter de la date du 18 novembre 2023, date de la mise en demeure, pour la somme réclamée par ce courrier, en l’occurrence 1 021,90 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat.

En conséquence, M. [U] [E] et Mme. [O] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI la somme de 6 586,87 euros arrêtée au 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023, date de la mise en demeure, pour la somme de 1 021,90 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »

Par ailleurs, l’article 9.1 du contrat type de syndic prévu par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les actions suivantes : « Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Relance après mise en demeure; Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; Frais de constitution d’hypothèque ; Frais de mainlevée d’hypothèque ; Dépôt d’une requête en injonction de payer; Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). »

De ce fait, le requérant doit produire une mise en demeure préalable, une créance justifiée et le détail des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires ceux qui se révèlent nécessaires au recouvrement de la créance.

L’application aux cas d’espèce est soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI réclame à M.[U] [E] et Mme [O] [V] une somme de 996,28 euros pour les frais de recouvrement.

Or, rien ne montre que, une fois notifiée le 18 novembre 2023, la mise en demeure faite à cette date, facturée 54 euros, nécessitait une seconde mise en demeure ou une relance. Par ailleurs, les intérêts de retard ne trouvent pas leur place dans les frais de recouvrement. Enfin, les autres frais, s’ils ont été stipulés dans le contrat de syndic, ne peuvent être qualifiés de nécessaires pour le recouvrement de la créance. En effet, le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, la vérification du bon recouvrement des charges constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété, sauf démarche exceptionnelle dont il n’est pas justifié.

Il s’agit notamment, mais pas uniquement, des deux sommes intitulées Constitution du dossier remis à l’huissier de 250 euros du 15 juillet 2024 ou de la Constitution du dossier remis à l’avocat de 410 euros du 3 septembre 2024.

En conséquence, M. [U] [E] et Mme. [O] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI la somme de 54 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil énonce : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Et l’article 1231-6 dudit code précise : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI réclame à M. [U] [E] et Mme. [O] [V] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires et distincts en raison des difficultés que celui-ci a causées à la trésorerie de la copropriété. Toutefois, le budget de la copropriété est de l’ordre de 250 000 euros et la dette de M. [U] [E] et Mme. [O] [V] n’en représente que 3%.

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI ne démontre pas en quoi cette somme constitue une gêne significative à la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

L’octroi de délais au sens de 1343-5 du code civil doit s’interpréter comme la mise en place d’un plan d’apurement de la dette compte tenu notamment de la situation du débiteur qui doit tout autant démontrer les difficultés financières justifiant sa demande qu’une situation permettant l’apurement de la dette dans le délai maximum de 24 mois.

En l’espèce, M. [U] [E] et Mme. [O] [V] demandent à régler leur dette sous la forme de mensualités de 150 euros par mois. Or, le montant dû est de 6 586,87 euros, ce qui correspond à un délai de 44 mois soit près de 4 ans pour le règlement de cette somme.

Le plan d’apurement produit est donc insuffisant.

En conséquence, M. [U] [E] et Mme. [O] [V] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputée contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE M. [U] [E] et Mme. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI la somme de 6 586,87 euros arrêtée au 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023, date de la mise en demeure, pour la somme de 1 021,90 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat.

CONDAMNE M. [U] [E] et Mme. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI la somme de 54 euros au titre des frais de recouvrement.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [U] [E] et Mme. [O] [V] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement

CONDAMNE M. [U] [E] et Mme [O] [V] à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROI la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [U] [E] et Mme. [O] [V] aux dépens de la présente instance recouvrés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT