MINUTE N° : 26/56

JUGEMENT DU : 16 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/00841 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QSEM

NAC : 72Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 14 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. GRIMASUD 2, RCS [Localité 7] 838 641 454, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 106

DEFENDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER BERNADET- BAT E, SIS [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL VIPE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 161

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Un lotissement d’activité économique a été réalisé à [Adresse 6]. Cinq bâtiments A,B,C,D et E ont été construits ; ils sont composés d’un rez-de-chaussée et d’un étage. Chaque bâtiment est doté d’un règlement de copropriété et d’un syndicat de copropriétaires. La société Vipe Gestion est le syndic de ces syndicats de copropriétaires et a succédé à la société Cytia (sauf pour le bâtiment A).

La Sci Grimasud 2 est propriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée du bâtiment E (lot n°13), représentant 312/1000èmes des parties communes suite à un modificatif du règlement de copropriété en date du 30 avril 2018. Ce lot est loué à un cabinet médical urgentiste qui dispose d’un accès direct et exclusif depuis l’extérieur, ainsi que de ses propres sanitaires. Les médecins qui exercent dans ce cabinet sont les dirigeants et associés de la Sci.

Dans la mesure où il n’existe aucune communication entre le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment E, l’accès aux lots situés au première étage du bâtiment E se fait par l’ascenseur et l’escalier situés dans le hall du bâtiment C qui est contigu et constitue une propriété distincte.

Cette configuration matérielle particulière a donné lieu à l’établissement d’une servitude conventionnelle de passage et d’usage.

Il résulte de la convention de servitude que les charges entraînées par les équipements sont réparties comme suit :

— Fonds servant (unité foncière de la copropriété du bâtiment C) : 60 %

— Fonds dominant (unités foncières des copropriétés des bâtiments D et E) : 40 %, la répartition de cette quote-part se faisant à 30 % pour la copropriété du bâtiment D et 70 % pour la copropriété du bâtiment E.

La Sci Grimasud 2 estimant qu’elle n’a pas à participer au règlement de charges inhérentes à des éléments d’équipement dont elle ne peut objectivement retirer aucune utilité dès lors qu’elle dispose de son propre accès vers l’extérieur, a sollicité à plusieurs reprises à être dispensée de cette participation, en vain.

C’est dans ces conditions que la Sci Grimasud 2 a, par acte du 7 janvier 2022, assigné le syndicat des copropriétaires du bâtiment E de l’ensemble immobilier [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir la révision judiciaire des charges de la copropriété sur le fondement des articles 10 et 12 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance en date du 18 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté la Sci Grimasud 2 de sa demande tendant à voir transmettre la question prioritaire de constitutionnalité soulevée dans ses conclusions d’incident, et en conséquence l’a déboutée de sa demande tendant à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de Cassation, et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment E de l’ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 28 novembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience en formation juge unique du 14 novembre 2025 et mise en délibéré au 16 janvier 2026.

Prétentions et moyens

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la Sci Grimasud 2 demande au tribunal, au visa de la Constitution, de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, spécialement ses articles 5, 10, 10-1, 12 et 43, et de l’article 1240 du Code civil, de :

Débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes ;A titre principal,

Réviser la répartition des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs et la dispenser totalement de contribuer à l’ensemble des dépenses afférentes à l’ascenseur situé dans le hall du bâtiment C ;Ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, dans les six mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, à la diligence et aux frais du SDC ; A titre subsidiaire,

Procéder à une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble ;En toute hypothèse,

Condamner le SDC à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;La dispenser de toute participation à la dépense inhérente à ces dommages et intérêts et aux frais de procédure et dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;Ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, dans les six mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, à la diligence et aux frais du SDC ;

Condamner le SDC à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, le SDC demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1193, 1343-2 du code civil, 10, 10-1 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :

Débouter la Sci Grimasud 2 de sa demande en révision et en annulation de répartition des charges visées par son assignation ; A titre subsidiaire, fixer la date d’application de la nouvelle répartition des charges à la date du prononcé d’une décision définitive ; Condamner la Sci Grimasud 2 à lui régler la somme de 14 008,26 euros au titre des charges dues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021 avec capitalisation et sous réserve d’actualisation au jour du prononcé du jugement des sommes portées au débit ou au crédit de la Sci Grimasud 2 ;Dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la Sci Grimasud 2 supportera seule les frais exposés par le SDC pour le recouvrement de sa créance ;En conséquence, condamner la Sci Grimasud 2 au règlement de la facture du syndic de 120 euros et des frais d’huissier exposés pour l’assignation délivrée le 30 décembre 2021 et le commandement de payer ; Condamner la Sci Grimasud 2 à une somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner la Sci Grimasud 2 aux entiers dépens ainsi qu’à une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande de révision judiciaire des charges de copropriétés

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 12 de la même loi dispose que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

En l’espèce, il est constant que les charges relatives à l’ascenseur, la cage d’escalier et à la passerelle du bâtiment C sont supportées, à hauteur de 28%, par le bâtiment E et ce en vertu d’une servitude conventionnelle.

Or, la contribution aux charges d’un immeuble voisin, en contrepartie d’un droit de passage et d’usage des structures et d’un élément d’équipement de cet immeuble, ne rentre pas dans les prévisions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne concernent que la participation aux charges communes de la copropriété.

Dès lors, il appartient à la Sci Grimasud 2 de poursuivre les voies de droit prévues pour contester une servitude conventionnelle si elle veut remettre en cause la répartition entre les copropriétaires des charges relatives à l’ascenseur, la cage d’escalier et à la passerelle du bâtiment C supportées à hauteur de 28% par le bâtiment E. Elle dispose donc d’un droit à un recours effectif.

Par ailleurs, comme l’a rappelé le ministère public dans son avis du 5 octobre 2023, il n’y a pas d’atteinte au droit de propriété de la Sci Grimasud 2, les charges litigieuses ne caractérisant pas une dépossession des biens de celle-ci, étant précisé de surcroît que l’exercice de son droit de propriété n’est pas atteint puisque la copropriété du bâtiment E est le fond dominant dans cette convention de servitude de réseaux et de passage.

Enfin, il n’est pas démontré que le principe d’égalité devant la loi serait atteint. En effet, le conseil constitutionnel indique de manière constante le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit. Or, dans le cas d’espèce, le fondement juridique de la source d’obligations est différent et a donc nécessairement des conséquences différentes.

En conséquence, la demande de révision judiciaire des charges de copropriété sera rejetée.

Sur la nullité de la clause de répartition des charges de copropriété

Il a précédemment été invoqué que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

Par conséquent, la nullité de la clause de répartition des charges de copropriété sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du SDC

Contrairement à ce qu’indique la Sci Grimasud 2, le SDC a produit un décompte actualisé de sa créance.

Ainsi, il ressort de l’extrait de compte actualisé au 5 mars 2024 que la Sci Grimasud 2 est redevable de la somme de 14 008,26 euros.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au SDC la somme de 14 008,26 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La faute faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice est caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la partie au procès.

En l’espèce, les deux parties soutiennent que l’autre ait agi de manière abusive.

La Sci Grimasud 2 qui voit ses demandes rejetées et celle du SDC prospérer ne peut utilement se prévaloir d’une résistance abusive de la part de ce dernier. Sa demande sera donc rejetée.

Par ailleurs, il n’est pas davantage rapporté la preuve que la Sci Grimasud 2 ait agi de manière dilatoire ou abusive, aucun élément n’étant versé en ce sens aux débats et celle-ci conservant le droit d’ester en justice et de celui de contester la répartition des charges litigieuses.

En conséquence, le SDC sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Sur la publication du jugement

Aucune modification de la répartition des charges n’ayant été actée, la demande de publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les six mois est sans objet.

Sur les frais exposés par le SDC pour le recouvrement de sa créance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, le SDC justifie avoir réglé la somme de 120 euros correspondant aux honoraires relatifs à « la procédure Grimasud », 167,38 euros au titre du commandement de payer délivré le 17 mai 2021 et 53,87 euros au titre de l’assignation du 30 décembre 2021.

Par conséquent, la Sci Grimasud 2 sera condamnée à lui payer la somme totale de 341,25 euros (120 + 167,38 + 53,87) au titre des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance.

En revanche, toute demande de la Sci Grimasud à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sci Grimasud 2, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il serait inéquitable que le SDC conserve la charge des frais qu’il a dû exposer pour sa défense.

Par conséquent, la Sci Grimasud 2, partie tenue aux dépens, sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros à ce titre.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant le juge du premier degré à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DEBOUTE la Sci Grimasud 2 de ses demandes de révision et d’annulation de la clause de répartition des charges de copropriété ;

CONDAMNE la Sci Grimasud 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BERNADET – BAT E représenté par son syndic en exercice, la SARL VIPE GESTION, la somme de 14 008,26 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la Sci Grimasud 2 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] – BAT E représenté par son syndic en exercice, la SARL VIPE GESTION de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la Sci Grimasud 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BERNADET – BAT E représenté par son syndic en exercice, la SARL VIPE GESTION, la somme de 341,25 euros (120 + 167,38 + 53,87) au titre des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance.

REJETTE la demande de la Sci Grimasud 2 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONSTATE que la demande de publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, dans les six mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires est sans objet ;

CONDAMNE la Sci Grimasud 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BERNADET – BAT E représenté par son syndic en exercice, la SARL VIPE GESTION, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sci Grimasud 2 à ce titre ;

CONDAMNE la Sci Grimasud 2 aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT