N° RG 25/00831 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N57S

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Novembre 2025

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[O] [H]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12]

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copie exécutoire délivrée le 06/11/2025 à :

la SELARL AXLO – 74

la SELARL DENIGOT – [Localité 13] – GUIDEC – 103

copie certifiée conforme délivrée le 06/11/2025 à :

dossier

copie électronique délivrée le 06/11/2025 à :

médiateur

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 05 Février 2026

PRONONCÉ fixé au 06 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12], pris en la personne de son syndic la SA LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT (RCS [Localité 10] N° 542061015), domicilié : chez SA Cabinet Loiselet Père, Fils & F. Daigremont, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jennifer LEMAIRE de la SELARL AXLO, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00831 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N57S du 06 Novembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 30 mai 2022 par Me [K] [D], notaire associée à [Localité 11], il a été procédé à la scission de la copropriété du [Adresse 4] [Localité 11] pour détacher le bâtiment situé sur une parcelle créée, cadastrée section MR n° [Cadastre 6] de 1 a 27 ca, propriété de Mme [O] [H] au [Adresse 2], du reste de la copropriété sur une parcelle cadastrée MR n° [Cadastre 5], et à cette occasion plusieurs servitudes ont été créées, notamment au bénéfice de la parcelle scindée pour passer jusqu’à la voie publique.

Se plaignant de l’encombrement permanent du passage par la présence des poubelles de la copropriété, de la pose régulière d’un étendoir à linge empêchant les manœuvres de véhicules pour faire demi-tour, et du stationnement de vélos contre le mur de sa propriété, Mme [O] [H] a fait assigner en référé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] pris en son syndic la S.A. CABINET LOISELET PERE, FILS & F.DAIGREMONT par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 771 du code civil, la condamnation du défendeur :

— sous astreintes de 200 € par jour de retard pendant six mois à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance :

— à libérer le passage situé sous le porche et dans la cour sur la parcelle MR [Cadastre 5] de tous objets dont les poubelles,

— à faire enlever tout étendoir à linge qui surplombe l’assiette de la servitude et qui entrave la manœuvre des véhicules,

— à faire cesser tout empiétement sur sa parcelle MR [Cadastre 6] en empêchant tout stationnement et appui de vélos contre la façade de l’immeuble,

— à interdire de placer tout obstacle de nature à empêcher l’accès à la parcelle MR [Cadastre 6] y compris par des poubelles, vélos, étendoir à linge, sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour d’infraction constatée dans le même délai,

— à lui payer une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts et une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] conclut à titre principal à l’irrecevabilité et subsidiairement au débouté de Mme [O] [H] avec condamnation de celle-ci au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de son avocat, ou à la réduction des astreintes, provision, et indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, en donnant très subsidiairement son accord pour une procédure de règlement amiable, en objectant que :

— la demande est irrecevable faute de tentative de préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile,

— le trouble manifestement illicite dont la demanderesse se prévaut en vertu d’un procès-verbal de constat du 21 mars 2025 n’est plus d’actualité, alors que des racks à vélos ont été installés au fond la cour depuis le 25 avril 2025 et que les espaces ont été libérés des encombrants suite à des consignes précises,

— les containers poubelles stockés sous le porche depuis 1987 ne gênent pas la circulation des véhicules et une demande est en cours auprès de [Localité 11] METROPOLE pour obtenir des bacs de dimensions réduites afin de limiter encore plus leur impact,

— des tests ont été réalisés avec un véhicules de larges dimensions qui démontrent la possibilité de passer, étant souligné que le passage avec les plus grands utilitaires est rendu impossible par la configuration du site,

— le stockage des conteneurs sur la voie publique n’est pas autorisé et constitue une infraction punie par l’article R 632-1 du code pénal,

— le propriétaire du bien du rez-de-chaussée l’a vendu et a déménagé cet été, et son étendoir ne gênait pas les manœuvres,

— le rack à vélo est installé dans la zone non soumise à servitude et il va être déplacé pour éviter que tout objet puisse toucher le mur de Mme [H],

— Mme [H] a elle-même violé la servitude n° 2 en laissant stationner un véhicule de l’entreprise chargée de travaux sur la toiture de son bâtiment pendant plusieurs jours, ce qui a été toléré dans le cadre de relations de bon voisinage,

— Mme [H] n’habite pas les lieux, qui ne sont plus loués depuis plusieurs années,

— la demande provisionnelle concernant des dommages et intérêts se heurte aux contestations sérieuses déjà énoncées.

Mme [O] [H] maintient ses prétentions initiales, portant celle en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 €, en soulignant que :

— l’objet de la demande n’est pas inférieur à 5 000 € et ne porte pas sur une des actions prévues aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, et sa demande est urgente, ce qui constitue un motif légitime de ne pas engager de procédure amiable préalable,

— les obstacles quotidiens à son droit de propriété existent depuis des années en violation du règlement de copropriété et désormais des servitudes instituées lors de la scission,

— il a été expressément indiqué un droit de passage pour tout véhicule sans restriction,

— [Localité 11] METROPOLE accepte des aménagements sur la voie publique pour des petits modèles de conteneurs, comme il en est fourni des exemples, et c’est uniquement parce que le syndic refuse d’en faire la demande qu’elle n’est pas obtenue,

— elle n’a pu faire des travaux cet été que parce que les artisans ont accepté de sortir et rentrer les poubelles pour pouvoir passer et le stationnement de véhicules une seule fois en trois ans ne saurait justifier les violations quotidiennes des servitudes par la copropriété,

— si les poubelles existent depuis 1987, la copropriété a accepté la servitude en connaissance de cause en 2022,

— des photographies récentes illustrent la négation quotidienne de son droit de propriété avec des stockages contre son bâtiment sous sa fenêtre,

— elle a vainement alerté la copropriété et ses occupants depuis plusieurs années,

— les vélos n’ont été enlevés du porche que sous la pression de l’assignation,

— le passage est diminué par la présence de tuyaux d’évacuation en face des poubelles et le passage tenté avec un SUV n’a pas été possible, ainsi que pourrait le constater le juge,

— elle n’arrive plus à louer à cause des difficultés d’accès et elle cherche à vendre mais les acquéreurs sont également dissuadés quand ils visitent les lieux,

— afin de garantir la cessation du trouble manifestement illicite, une astreinte est nécessaire et ce n’est pas l’infraction pénale encourue qui peut interdire cette astreinte, alors que la copropriété n’avait qu’à constituer un dossier auprès de [Localité 11] METROPOLE,

— le juge peut accorder une provision sur son indemnisation sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’alinéa 1er de l’article 750-1 du code de procédure civile :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

La demande, qui porte sur une servitude de passage dont le cadre légal est défini aux articles 682 à 684 du code civil, n’est pas visée dans les actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, de sorte que la demanderesse n’était pas tenue de faire précéder son assignation d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

Sur la demande au fond :

Selon l’article 1533 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 applicable aux instances en cours au 1er septembre 2025 :

« Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Les dispositions du chapitre Ier du présent titre sont alors applicables. »

Les parties auraient tout intérêt à trouver un accord pour mettre fin à leur litige, étant observé que :

— la demanderesse démontre, par la copie d’un jugement du tribunal d’instance du 21 mars 1975, que la question de l’encombrement des accès communs ne date pas d’hier, puisqu’il y est fait référence à un précédent jugement du 6 novembre 1968 évoquant une condamnation à libérer le passage pour permettre aux véhicules de circuler jusqu’à la cour et y faire des manœuvres pour se retourner afin de ne pas avoir à ressortir en marche arrière dans une rue passante,

— il est établi qu’en dépit de plaintes répétées depuis que la scission est intervenue, l’encombrement des accès est régulier, voire quasi-permanent ainsi qu’en justifie un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 mars 2025 ayant permis de caractériser la présence de vélos et poubelles dans le passage couvert après le porche et de cadres métalliques destinés à faire étagères encadrant une porte sur la cour,

— depuis l’assignation, un rack à vélo a été installé en fond de cour, des consignes ont été données pour interdire le stationnement des vélos dans le passage, le propriétaire de l’étendoir installé de temps en temps dans la cour a déménagé, et des démarches ont été entreprises auprès de [Localité 11] METROPOLE pour réduire la taille des conteneurs poubelle de manière à faciliter le passage, s’ils sont alignés le long du mur,

— la qualification du trouble manifestement illicite supposerait l’interprétation du contrat ayant institué les servitudes afin de déterminer si les parties ont eu la commune intention, dans le silence à ce sujet, de perpétuer un usage raisonnable du passage couvert pour y entreposer les containers à poubelle entre les passages des éboueurs, comme c’était le cas de manière paisible depuis 1987, ou si cet usage devait brutalement prendre fin avec la scission de copropriété, interprétation au regard notamment de l’alinéa 2 de l’article 1188 du code civil qui est interdite au juge des référés,

— si le juge des référés ne devait pas pouvoir intervenir, il n’en demeure pas moins que le litige pourrait être soumis à la juridiction du fond par une procédure qui pourrait être longue et coûteuse aux parties, surtout si une expertise était envisagée, ce qui n’est ni l’intérêt de Mme [H] qui souhaite louer ou vendre son bien ce qui est son droit le plus élémentaire, et ni celui de la copropriété qui doit pouvoir sécuriser juridiquement son droit légitime à évacuer les déchets de ses habitants.

Il convient donc d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur spécialisé dans ce type de litige par sa formation et qui pourra peut-être les aider à trouver une solution négociée à leurs diverses revendications.

Si les parties acceptent de poursuivre la médiation, celle-ci devra être réalisée dans le délai de 3 mois renouvelables une fois et non au maximum prévu par le texte pour tenir compte de la nécessité d’apporter une réponse aux parties dans les meilleurs délais.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire constituant une mesure d’administration judiciaire,

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer personnellement, à l’initiative de celui-ci, M. [T] [C], ( Tél. : 0240737450, Mél. : [Courriel 8]) médiateur membre de l’association Atlantique Médiation agréée par la cour d’appel de RENNES avant le 31 décembre 2025,

FIXONS la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de trois cents (300) euros, qui devra être directement entre les mains du médiateur par moitié par Mme [O] [H] et le syndic de la copropriété, au plus tard le 31 décembre 2025, sous peine de radiation de la présente instance,

DISONS que pour mener à bien sa mission, le médiateur devra convoquer les parties et leurs avocats dans les meilleurs délais afin de les éclairer sur le déroulement d’une telle mesure, de lever les éventuelles réticences et ainsi de les encourager à y recourir,

ORDONNONS qu’en cas d’accord des parties pour poursuivre la médiation, les parties devront verser par parts égales (en tenant compte de la somme déjà consignée) le complément de rémunération à déterminer avec le médiateur à titre d’avance sur ses frais, et le médiateur recevra la mission suivante :

* réunir les parties, leurs avocats et le cas échéant les tiers concernés autant de fois que nécessaire,

* proposer aux parties un protocole d’accord en vue de mettre fin à leur litige,

DISONS que le médiateur disposera d’un délai de trois mois à compter du versement de la provision, sauf prorogation pour un même délai à la demande du médiateur,

DISONS que le médiateur devra informer sans délai le juge des référés en cas de signature d’un protocole d’accord,

ORDONNONS le renvoi de l’affaire à l’audience du 5 février 2026,

RESERVONS les demandes des parties et les dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE