Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [R] [Y] [U]

26 Rue Krageneck

67000 STRASBOURG

Madame [F] [G] [L] épouse [U]

26 Rue Krageneck

67000 STRASBOURG

représentés par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [H]

Bâtiment B Etage 8

10 Allée de la Bouscarle

44100 NANTES

Madame [X] [J] [T]

Bâtiment B Etage 8

10 Allée de la Bouscarle

44100 NANTES

Comparants en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Février 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03065 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJUP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Gilles APCHER

CCC à Monsieur [I] [H], Madame [X] [J] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 15 février 2022, prenant effet le 16 février 2022, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [R] [Y] [U] et Madame [F] [G] [L] épouse [U], représentés par leur mandataire la société LEFEUVRE IMMOBILIER, ont donné à bail à Madame [X] [J] [T] et Monsieur [I] [H] un local à usage d’habitation numéro 91 au 8ème étage sis 10 Allée de la Bouscarle, bâtiment B, à Nantes (44100), outre ses accessoires, notamment un parking, moyennant un loyer mensuel révisable de 667 euros, outre une provision sur charges de 75 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant identique à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par actes du 18 septembre 2023, Monsieur et Madame [U] ont délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Monsieur et Madame [U], ont assigné Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

A titre principal :

constater que Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] ne se sont pas acquittés des causes du commandement qui leur a été délivré le 18 septembre 2023 ;

dire et juger acquise la clause résolutoire du bail signé 15 février 2022, avec toutes conséquences de droit ;

condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], à payer à Monsieur et Madame [U] une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 19 novembre 2023, jusqu’à libération complète des lieux, indemnité correspondant au montant du dernier loyer augmenté des charges courantes, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 814.48 € ;

A titre subsidiaire :

ordonner la résiliation du bail conclu par acte sous-seing privé entre Monsieur et Madame [U] d’une part, et Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], d’autre part, au titre d’une inexécution contractuelle à l’obligation de paiement des loyers ;

condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], à payer à Monsieur et Madame [U] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux, correspondant au montant du dernier loyer augmenté des charges courantes, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 814.48 €.

En tout état de cause :

condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 2 746.49 € au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation suivant le décompte arrêté au 12 septembre 2024, somme à parfaire d’un montant de 814.48 € par mois à la date du décompte jusqu’au jugement à intervenir, qui devra être majorée avec intérêts de droit à compter du présent exploit ;

ordonner l’expulsion de Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent sis Résidence TRYO – ZAC du Pré Gauchet – Allée de la Bouscarle à NANTES (44100), et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], à payer à Monsieur et Madame [U] une somme de 1 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], à payer à Monsieur et Madame [U] à supporter les entiers dépens de la présente instance qui comprendront nécessairement les coûts du commandement du 18 septembre 2023 ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025 puis renvoyée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025, les locataires devant constituer avocat et formuler une demande d’aide juridictionnelle.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur et Madame [U], valablement représentés par leur conseil, ont actualisé leur créance à la somme de 2 746.49 euros. Ils ont précisé que les locataires n’avaient pas réglé le loyer de juin 2022, pour un montant de 667 euros. Ils ont réitéré oralement leur demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire. Ils ont également indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’appel des causes, Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] n’ont pas comparu. Ils se sont cependant présentés en cours d’audience.

Une réouverture des débats sur le siège a été ordonnée.

Les locataires ont reconnu le montant de la dette et ont déclaré avoir effectué un versement de 700 euros la veille de l’audience, un justificatif de ce paiement ayant été produit à la présidente sur un téléphone portable. En outre, Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] ont sollicité un échéancier de paiement, proposant de verser 500 euros par mois en sus du loyer et des charges.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de contact avec les locataires et d’éléments d’informations sur leur situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 14 juin 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article XVI, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 18 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 879.78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] reconnaissent le montant de la dette, précisant toutefois avoir effectué un versement de 700 euros la veille de l’audience. S’il justifient du virement de cette somme, il importe de s’assurer que celui-ci n’est pas rejeté. Dès lors, cette somme ne sera pas déduite.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 742.38 euros au 28 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 742.38 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] au paiement de cette somme, au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au bail en son article XI, et selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 novembre 2023, Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 20 novembre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, et de condamner Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] à son paiement.

La solidarité sera prononcée au regard au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au contrat de bail en son article XI.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 500 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer leur dette. Les bailleurs refusent cette proposition.

Il ressort des éléments de l’audience ainsi que du décompte produit que Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] n’ont pas réglé leurs loyers et charges de juillet 2022 et de septembre 2023, l’ensemble des autres échéances depuis février 2022 ayant été payées dans leur quasi-intégralité. Le décompte versé démontre que les locataires ont été défaillants dans le paiement de diverses régularisations de charges ainsi que dans celui des augmentations successives de loyer. Depuis juin 2024, Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] ont repris le paiement des loyers dont le dernier au décompte. En outre, les locataires ont initié un paiement de 700 euros la veille de l’audience, résorbant ainsi une partie significative de leur dette.

Au vu de ces éléments, témoignant de la volonté des locataires de résorber leur arriéré locatif, et malgré l’opposition des bailleurs, il convient d’autoriser Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

les locataires seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue, le cas échéant, en sollicitant le concours de la force publique et que les bailleurs obtiennent une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Les locataires seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 février 2022 entre Monsieur [R] [U] et Madame [L] épouse [U] d’une part, et Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation numéro 91 au 8ème étage sis 10 Allée de la Bouscarle, bâtiment B, à Nantes (44100) et ses accessoires, sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 2 742.38 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 28 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] à s’acquitter de la dette par 5 mensualités de 500 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 6ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par les locataires à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur et Madame [U] à procéder à l’expulsion de Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur et Madame [U] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] et Monsieur [I] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

PARES S. ZARIFFA