Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [F] [N]

37 Rue des Ecreneaux

44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

représentée par Maître Typhaine DESTREE, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S] [Y]

Etage 3

63 Rue du Port Durand

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03608 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNBY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Typhaine DESTREE

CCC à Monsieur [T] [S] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 10 février 2023, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [F] [N] a donné à bail à Monsieur [T] [B] un local à usage d’habitation au troisième étage sis 63 rue du Port Durand à Nantes (44 300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros outre une provision sur charges de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer du logement.

Par actes du 29 novembre 2022 puis du 3 juillet 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, la bailleresse lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2023, Madame [F] [N] a assigné Monsieur [T] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes.

Par jugement en date du 5 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes a déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire à défaut de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant la date d’audience. Dès lors, les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet. En revanche, Monsieur [T] [B] a été condamné à verser à Madame [F] [N] les sommes de 10 750 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 1er juin 2024, terme de juin inclus, et de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le locataire a également été condamné à payer les dépens, à l’exception du coût du commandement de payer en date du 29 novembre 2022.

Par acte d’huissier du 15 octobre 2024, Madame [F] [N] a assigné Monsieur [T] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

Constater à compter du 3 septembre 2023 la résiliation du bail signé le 10 février 2023 entre Madame [F] [N] et Monsieur [T] [B] ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Monsieur [T] [B] à régler à Madame [F] [N] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours soit la somme mensuelle de 600 euros à compter du 3 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à Madame [F] [N] ou à son mandataire, en indexant cette somme sur l’évolution de l’indice de référence des loyers publié à l’INSEE ;

Condamner Monsieur [T] [B] à régler à Madame [F] [N] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification, d’expulsion et d’état des lieux par commissaire de justice.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses prétentions actualisant le montant de sa dette à la somme de 5 400 euros pour la période courant de juillet 2024 à mars 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, le locataire n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [T] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 30 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [B] n’a pas comparu et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément sa condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à une fois celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la créance de Madame [F] [N] est établie dans son principe, ce dernier n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges ainsi que des indemnités d’occupation du local d’habitation.

Par décision en date du 5 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes a condamné Monsieur [T] [B] à verser à Madame [F] [N] la somme de 10 750 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 1er juin 2024, terme de juin inclus. Or, aucun règlement n’est intervenu depuis de sorte que le décompte actualisé versé fait apparaître une dette qui a augmenté de 5 400 euros, somme arrêtée au 6 mars 2025, terme de mars inclus.

Par conséquent, la créance postérieure au jugement du 5 septembre 2024 étant justifiée pour un montant de 5 400 euros, Monsieur [T] [B] sera condamné à payer à Madame [F] [N] cette somme, arrêtée au 6 mars 2025, échéance de mars incluse.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article VIII du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu des loyers et des charges locatives deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par un second acte d’huissier de justice en date du 3 juillet 2023, Madame [F] [N] a fait délivrer à Monsieur [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 550 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 14 juin 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2023.

Dès lors, Monsieur [T] [B] étant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [B]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 4 septembre 2023, Monsieur [T] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [T] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de signification, d’expulsion et d’état des lieux par commissaire de justice, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [T] [B] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Madame [F] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 10 février 2023 entre Madame [F] [N] et Monsieur [T] [B] portant sur un local à usage d’habitation au troisième étage sis 63 rue du Port Durand à Nantes (44 300) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 4 septembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce le temps nécessaires aux opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [B] à compter du 4 septembre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle indemnité suivra l’évolution de l’indice de référence des loyers publié à l’INSEE ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Madame [F] [N] la somme de 5 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés entre le 3 juillet 2024 et 6 mars 2025, terme de mars inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à Monsieur [T] [B] ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à verser à Madame [F] [N] une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de signification, d’expulsion et d’état des lieux par commissaire de justice ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA