TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 31/05/2024

à : Maître Emmanuel LEPARMENTIER

Copie exécutoire délivrée

le : 31/05/2024

à : Maître Elodie DUMONT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/01174

N° Portalis 352J-W-B7I-C336H

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maître Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

DÉFENDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 mai 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 mai 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/01174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C336H

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2008, à effet au du 27 février 2008, PARIS HABITAT OPH a donné à bail d’habitation à Mme [R] [U] un appartement de trois pièces principales au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de 483,65 euros outre les charges.

Reprochant au bailleur l’état d’insalubrité et d’indécence de son logement, en raison du problème d’humidité l’affectant, et son inertie malgré ses nombreuses mises en demeure, Mme [R] [U] a assigné PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé par acte du 11 janvier 2024, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 835 du code de procédure civile :

— Condamner PARIS HABITAT OPH à réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres affectant le logement de Mme [R] [U], sis [Adresse 2]) sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant signification de la décision, jusqu’à la réception des travaux,

— Condamner PARIS HABITAT OPH à pourvoir au relogement temporaire de la famille de Mme [R] [U], en lui trouvant un logement répondant au besoin de la famille (T4 minimum) et aux normes de salubrité et de décence légales, et à prendre en charge tous les frais de relogement comprenant a minima les loyers du logement temporaire, les frais des deux déménagement, les frais d’installation éventuels, et ce durant la période totale des travux jusqu’à la réception contradictoire de ceux-ci, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant signification de la décision,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la décision et jusqu’au parfait achèvement des travaux, à titre subsidiaire, l’autoriser à consigner les loyers sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à la réalisation des réparations ordonnées,

— Condamner PARIS HABITAT OPH à lui payer

la somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur le remboursement des loyers indus,la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur ses préjudices moral et de jouissance,la somme provisionnelle de 320 euros en remboursement des frais de constat d’huissier,

— Condamner PARIS HABITAT OPH à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir qu’elle se plaint de l’insalubrité de son logement depuis 2015 et que les petits travaux réalisés par PARIS HABITAT OPH sont insuffisants pour résoudre le problème d’humidité, le défaut de ventilation du logement subsistant et ayant été constaté à plusieurs reprises par le service hygiène de la ville de [Localité 3]. Elle soutient subir un préjudice de jouissance depuis de nombreuses années qui justifient sa demande de remboursement d’une partie du loyer payé et sa demande d’indemnisation.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 20 février 2024 a été renvoyée, à la demande du conseil du bailleur, à l’audience du 28 mars 2024 suivant.

A cette l’audience, Mme [R] [U], assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience qui reprennent les termes de son assignation et a conclu au rejet des demandes de PARIS HABITAT.

PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience et a sollicité au visa des articles 6, 7, 7-1 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil ainsi que 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, à titre liminaire, que le juge des contentieux de la protection se déclare incompétent pour statuer sur la demande de relogement formulée par Mme [R] [U] et déclare irrecevables les demandes formulées sur la période antérieure au 10 janvier 2021, à titre principal, le rejet des demandes formées par Mme [R] [U] qui se heurtent à des contestations sérieuses, et en tout état de cause, à la condamnation de Mme [R] [U] à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il objecte en premier lieu que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour statuer sur une demande de relogement et que les demandes de remboursement de loyer et d’indemnisation d’un préjudice antérieur à la période du 10 janvier 2021 sont prescrites. Il ajoute que Mme [R] [U] ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé que le bailleur serait responsable des désordres d’humidité présents dans le logement alors que celui-ci est suroccupé ; qu’aucun texte n’impose le relogement hormis lorsque l’immeuble où se trouve le logement fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sur la demande d’indemnisation à titre provisionnel, le bailleur rappelle que les demandes relatives aux loyers antérieurs au 10 janvier 2021 sont prescrites. Il estime que la locataire est mal fondée à opposer une exception d’inexécution et que sa demande doit être rejetée, que le préjudice moral dont il est demandé réparation n’est pas davantage établi. Enfin, il soutient que la cause du désordre d’humidité n’étant pas connue, sa responsabilité n’est pas établie et la demande de suspension des loyers n’est pas justifiée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les conseils respectifs des parties à l’audience et que ceux-ci ont exposées oralement, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée au sujet d’une demande de relogement formée par la demanderesse

Il résulte de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour connaître des actions concernant le contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation et ce, quel que soit le montant de la demande.

Il résulte des articles L. 441 et L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation que dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements est créée. Elle attribue nominativement chaque logement locatif et exerce sa mission d’attribution des logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441, et la diversité de la demande constatée localement.

Ainsi, elle doit favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers, en permettant l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de public éligibles au parc social, en facilitant l’accès des personnes handicapées à des logements adaptés et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les articles L.444-1 et R.441-1 du même code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. L’article L.444-1 dispose ainsi notamment que les logements sociaux sont attribués prioritairement aux catégories de personnes suivantes : a) Personnes en situation de handicap ; […] c) Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ; […] f) Personnes exposées à des situations d’habitat indigne.

PARIS HABITAT OPH soutient que Mme [R] [U] demande son relogement et que cette demande ne relève pas de la compétence du juge civil, s’agissant d’une décision administrative.

Cependant, il convient de relever que Mme [R] [U] ne sollicite pas à titre principal son relogement à la suite des nombreuses demandes qu’elle a pu former par écrit depuis 2015 mais une demande de relogement temporaire pendant le temps des travaux qu’elle souhaite voir son bailleur condamné à effectuer.

Cette demande s’analyse en une demande accessoire à l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et relève de la compétence du juge des contentieux de la protection.

En conséquence, PARIS HABITAT OPH sera débouté de sa fin de non-recevoir tirée de l’incompétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la prescription soulevée par le bailleur

En l’espèce, il n’est pas contestable que le litige qui oppose les parties est d’ordre locatif, Mme [R] [U] ayant assigné son bailleur en vue de la réalisation d’un certain nombre de travaux dans l’appartement dont elle est locataire et qui, selon elle, est indécent.

Elle estime que l’état du logement lui cause un préjudice et sollicite une provision de 20.000 euros à valoir sur le montant des loyers qu’elle estime avoir indûment payé depuis 2015.

Au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, si un manquement devait être retenu à l’égard du bailleur ouvrant droit à une indemnisation de la locataire au titre du préjudice de jouissance, la provision qui sera allouée à la locataire à valoir sur la réparation de ce préjudice devra tenir compte du fait que ce préjudice sera limité aux trois années précédant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2024.

La prescription d’une partie des demandes de Mme [R] [U] sera évoquée ci-dessous après l’examen de la responsabilité du bailleur dans les désordres signalés par la demanderesse.

Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de réfection de l’appartement pris à bail

Le bailleur objecte que la locataire n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé du caractère indécent de son logement, ni de la cause des désordres qu’elle évoque.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de l’article susvisé, que la prétendue contestation sérieuse du bailleur portant en l’espèce sur l’absence de preuve du caractère indécent du logement, ne fait pas obstacle à la prescription par le juge des référés de travaux de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs d’aération ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la locataire que cette dernière a fait intervenir à plusieurs reprises les services techniques de l’habitat de la ville de [Localité 3] et que trois rapports de visite ont été établis, le premier le 11 septembre 2015, le deuxième le 11 juin 2018 et le troisième le 3 septembre 2021, qui ont été adressés au bailleur.

Il ressort de ces rapports qu’une humidité de condensation a été relevée depuis 2015 et que la cause de cette humidité entraînant le développement de noirceurs/moisissures dans la salle de bains ainsi qu’autour des fenêtres dans les pièces de vie a été identifiée comme provenant de l’absence d’aération permanente.

Or, si le bailleur indique avoir effectué divers travaux dans le logement tels le détalonnage des portes, le désamiantage du logement ou le remplacement de la colonne des eaux usées, il ne justifie pas avoir installé un système de renouvellement d’air permettant de remédier au problème de condensation, ce malgré les mises en demeure adressées par la locataire dans un premier temps et par son conseil ensuite.

Il n’est pas contesté par PARIS HABITAT OPH que ces travaux n’ont pas été réalisés.

Afin de justifier de l’absence de travaux, le bailleur prétend que la cause du désordre ne serait pas connue, le problème d’humidité pouvant résulter de la suroccupation du logement, celui-ci étant habité par Mme [R] [U] et ses quatre enfants alors qu’il s’agit d’un logement comprenant deux chambres.

Cependant, il convient de relever que le problème d’humidité est signalé depuis 2015 et qu’il perdurait encore en 2023 ainsi que cela résulte du constat établi par commissaire de justice le 25 mai 2023.

Or, de 2015 à 2021, le logement n’était pas suroccupé puisque pendant cette période, il était occupé par trois personnes, Mme [R] [U] et ses deux premiers enfants.

Il n’est pas davantage contestable que l’état du logement dépasse le simple défaut d’entretien courant mis à la charge de la locataire et que l’inertie de la bailleresse a nécessairement contribué à l’aggravation des problèmes d’humidité qui affectent le logement et qui constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La demande de Mme [R] [U] est en conséquence bien fondée et il y sera fait droit dans les conditions précisées au dispositif.

Afin de contraindre PARIS HABITAT OPH à la réalisation de ces travaux, une astreinte sera prononcée dans les conditions également précisées au dispositif de la décision.

Concernant la demande de relogement temporaire, il appartiendra à PARIS HABITAT OPH d’y procéder si le maintien dans les lieux pendant la période d’exécution des travaux n’est pas possible.

Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

En l’espèce, Mme [R] [U] n’apporte pas la preuve que les lieux sont inhabitables, ni en l’absence d’expertise judiciaire, de leur caractère indécent, avec l’évidence requise en matière de référé, les travaux de remise en état ordonnés afin de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, il n’apparait pas nécessaire de suspendre ou de réduire le montant du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux ordonnés par la présente décision, laquelle sera assurée par l’astreinte ci-dessus prononcée.

La demande de suspension, de réduction ou de consignation des loyers formée par Mme [R] [U] sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

La provision accordée doit être incontestable tant dans son principe que dans son quantum.

En l’espèce, il est établi par les développements qui précédent, avec l’évidence requise en référé, que PARIS HABITAT OPH a failli à son obligation de délivrance des lieux, et qu’il en résulte pour Mme [R] [U] un trouble de jouissance qui perdure depuis plusieurs années.

Il lui sera accordé à ce titre une provision de 3 700 euros, correspondant à 15 % du montant moyen du loyer sur les trois dernières années, période sur laquelle elle est due de manière incontestable, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la prescription dérivant des actions dérivant d’un contrat de bail.

La résistance de PARIS HABITAT OPH à procéder aux travaux permettant de remédier au problème d’humidité présent dans le logement a causé un préjudice moral à la demanderesse qui a dû multiplier les courriers et les demandes d’intervention notamment auprès des services techniques de l’habitat de la ville de [Localité 3] qui sera justement évalué à la somme de 1.500 euros.

Sur les mesures accessoires

PARIS HABITAT OPH, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du constat du commissaire de justice du 25 mai 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [U] les frais qu’elle a exposés pour les besoins de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

Nous déclarons compétent pour connaître des demandes formées par Mme [R] [U] ;

Condamnons PARIS HABITAT OPH à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 30 euros par jour de retard les travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente du logement,

Disons que PARIS HABITAT OPH procèdera au relogement temporaire, à ses frais, de Mme [R] [U] et des autres occupants du logement si la bonne exécution des travaux le nécessite,

Condamnons PARIS HABITAT OPH à verser à Mme [R] [U] la somme provisionnelle de 3 700 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamnons PARIS HABITAT OPH à verser à Mme [R] [U] la somme provisionnelle de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes et notamment Mme [R] [U] de sa demande tendant à la suspension ou la consignation des loyers ;

Condamnons PARIS HABITAT OPH à payer à Mme [R] [U] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons PARIS HABITAT OPH aux dépens y compris le coût du constat du commissaire de justice du 25 mai 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

LA GREFFIERELE JUGE