Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substitué par Maître Lucille BLASSIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [U]

13 Rue du Pont Aven

Logement 4

44300 NANTES

Madame [O] [U]

13 Rue du Pont Aven

Logement 4

44300 NANTES

représentés par Maître Rémi LORIEAU, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 décembre 2024

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/01882 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCFF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Rémi LORIEAU + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes afin de voir ordonner leur expulsion immédiate en raison d’une occupation sans droit ni titre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024 et renvoyée au 6 février 2025 afin que les droits de la défense soient respectés.

A l’audience, Nantes Métropole Habitat, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses dernières écritures faisant valoir l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] d’un local à usage d’habitation sis 13 rue de Pont-Aven, logement numéro 4 au rez-de-chaussée, à Nantes (44) ; que cette occupation a été constatée par Commissaire de Justice le 2 novembre 2023; qu’une plainte a été déposée le 3 novembre 2023 ; que Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] se sont introduits dans le local sans y être autorisée par le propriétaire, ce qui constitue une voie de fait sanctionnée par l’expulsion ; que dès lors, les délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution doivent être supprimés. Elle s’est opposée à tout délai supplémentaire.

Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs écritures aux termes desquelles ils ont sollicités de voir débouter Nantes Métropole Habitat de l’ensemble de ses demandes et de voir prononcer un délai d’un an pour quitter les lieux, outre un article 700. Ils soutiennent avoir signé un bail avec Monsieur [S] et lui avoir versé la somme de 3 000 euros en espèces ; que ce dernier a été condamné par le Tribunal judiciaire de Nantes pour escroquerie au logement ; dès lors, ils estiment que la voie de fait n’est pas caractérisé et sollicite le maintien des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code de procédure civile outre un délai pour quitter les lieux au regard de leur situation financière et personnelle et des difficultés d’accès au logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit si titre

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire, modifiée par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre est générateur d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle constitue une violation flagrante du droit de propriété défini à l’article 544 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Nantes Métropole Habitat est propriétaire d’un local à usage d’habitation sis 13 rue de Pont-Aven, logement numéro 4 au rez-de-chaussée, à Nantes (44).

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 2 novembre 2023 par Maître [M] [J], Commissaire de Justice, que ledit local est occupé par Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] et ce, depuis le 16 octobre 2023, suivant contrat de bail signé le 17 suivant avec une personne dont Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] ne peuvent décliner l’identité. Il explique qu’ils ont répondu à une annonce sur « le bon coin » et a versé la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie. La boîte aux lettres porte un autre nom et son cylindre a été ôté.

Il n’est pas contesté que le propriétaire des lieux est Nantes Métropole Habitat.

L’occupation sans droit ni titre par Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] des locaux en cause n’est pas discutée et n’est pas contestable au vu des éléments du dossier, notamment le titre de propriété de NMH, la plainte pénale déposée par Nantes Métropole Habitat suite au constat de l’occupation du logement par Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] le 2 novembre 2023, le contrat de location conclu le 17 octobre 2023 avec une dénommée [Z] [D], non propriétaire des lieux.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite justifiant la mesure d’expulsion sollicité par Nantes Métropole Habitat.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Il n’y a pas lieu à astreinte, l’expulsion pouvant intervenir le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

L’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion tandis que « la voie de fait, qui se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion es demandée, est sanctionnable par la suppression du délai de deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux, ladite suppression ayant pour effet de rendre l’expulsion immédiatement exécutable. »

Ainsi, la seule occupation des lieux sans l’autorisation du propriétaire est insuffisante à caractériser la voie de fait.

Nantes Métropole Habitat retient l’existence d’une voie de fait emportant la suppression délai de l’article L 412-1 et celle du bénéfice de la trêve hivernale prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux motifs que les époux [U] sont entrés dans les lieux à l’aide de manœuvre, caractérisée par la signature d’un faux bail.

Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] revendiquent le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, affirmant avoir été abusés par une personne se faisant passer par le bailleur et se prévalant de leur bonne foi dans la conclusion du contrat de bail ; ils nient toute effraction ou détérioration qui leur serait imputable ; ils ajoutent que la préfecture, par décision du 25 avril 2024, a rejeté la demande de Nantes Métropole Habitat aux fins d’évacuation forcée, les conditions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable dite DALO n’est ne sont pas réunies.

Les manœuvres évoquées, à savoir la signature du bail litigieux, ne sont pas suffisantes à caractériser une voie de fait dans les conditions spécifiques à l’expulsion, alors qu’aucune sommation de quitter les lieux n’a été délivrée.

Par ailleurs, il ne ressort pas des constatations opérées par le commissaire de justice, ni d’aucun autre élément que les occupants y sont entrés à l’aide de menaces, voies de fait ou contrainte, les éléments du dossier n’établissant pas qu’il y ait eu dégradation de la porte d’entrée ni acte de violence, la dégradation de la boîte aux lettres, par ailleurs, au nom d’un tiers, ne pouvant à elle seule caractérisée un acte de violence mis à la charge des défendeurs, toute personne entrant dans l’immeuble y ayant accès.

Nantes Métropole Habitat échoue ainsi dans la démonstration des circonstances d’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte qui serait imputable à Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U].

Dès lors, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la demande visant à déroger à la période de la trêve prévue par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de délai de grâce

Aux termes des dispositions combinées des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] sollicitent un délai d’un an pour libérer les lieux déclarant être de bonne foi pour avoir fait l’objet d’une escroquerie au logement soulignant avoir versé 3 000 euros en espèces ; qu’ils se trouvent dans une situation financière précaire percevant uniquement les allocations de la caisse des affaires familiales soit environ 700€ par mois pour leurs deux enfants mineurs. Ils versent à ce titre l’attestation de paiement de la caisse des affaires familiales.

Nantes Métropole Habitat conclut au rejet de cette demande tout en précisant qu’elle est victimes d’un tel procédé et que Monsieur [S] a été condamné par le Tribunal judiciaire de Nantes en février 2024 pour des faits identiques.

Depuis l’assignation du 5 juin 2024, Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] ont de fait bénéficié d’un délai de huit mois pour s’organiser et quitter le logement mais surtout, lors du passage du Commissaire de justice le 2 novembre 2023, ils ont pu indiquer occuper les lieux depuis le 16 octobre 2023, soit depuis environ 17 mois à la date du délibéré.

Les époux [U] ne peuvent raisonnablement soutenir leur demande de délai aux motifs notamment qu’ils ont été escroqués par un tiers, cette circonstance trompeuse ne les a pourtant pas amenés à porter plainte contre la personne figurant au contrat ou contre X ou contre Monsieur [S].

Ils ont en effet connaissance du propriétaire du bien depuis le 2 novembre 2023, ils ne produisent pourtant aucune pièce pour attester de démarches actives de relogement ou de circonstances particulières qui justifieraient d’imposer des délais supplémentaires au bailleur social, lequel, au surplus, est fondé à invoquer la nécessité, eu égard à l’ampleur des demandes de logements sociaux, de relouer à bref délai l’appartement concerné.

Dès lors, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux. La demande de ce chef de Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] sera en conséquence rejetée.

Sur la demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] qui succombent, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cependant, la nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé 13 rue de Pont-Aven, logement numéro 4 au rez-de-chaussée, à Nantes (44) et ce, au détriment de la Nantes Métropole Habitat ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux de Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U], il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef de l’appartement situé sis 13 rue de Pont-Aven, logement numéro 4 au rez-de-chaussée, à Nantes (44) , avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce dans un délai de deux mois qui suivra la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande de suppression du sursis à expulsion au regard des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] de la demande de délais de grâce ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] et Madame [O] [U] aux entiers dépens de la présente instance,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA