Minute n° 25/392

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 04 Juillet 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [G] [E]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Demanderesse représentée par

M^e Noémie BROUILLÉ-MAUDET, avocat au barreau de NANTES – 283

D’une part,

DÉFENDEUR :

SA NANTAISE D’HABITATIONS,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défenderesse représentée par

la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES – 28

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Mai 2025

date des débats : 16 Mai 2025

délibéré au : 04 Juillet 2025

RG N° RG 25/00650 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NTVE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Noémie BROUILLÉ-MAUDET

CE+CCC SCP CALVAR & ASSOCIES

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 21 juin 2016, prenant effet le 12 juillet 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Madame [G] [E] un logement situé [Adresse 4] – [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, Madame [G] [E] a fait assigner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la condamner à lui verser la somme de 48300 en réparation de son entier préjudice, et de la condamner au remplacement de l’ascenseur permettant l’accès au logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré la première chambre civile du tribunal judiciaire incompétente matériellement pour connaître du litige et ordonné le renvoi de l’examen de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée et évoquée lors de l’audience du 16 mai 2025 lors de laquelle Madame [G] [E] assistée de son conseil a formulé les demandes suivantes :

Condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS à lui verser les sommes de 82565 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 291.17 euros en répétition des charges non justifiées, sauf à parfaire. Avant dire droit sur la réparation de son préjudice corporel, ordonner une expertise médicale ainsi que le renvoi de l’affaire à une audience de plaidoirie.A titre principal, condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS au remplacement de l’ascenseur permettant l’accès à son logement ou à défaut, la réalisation de travaux afin de mettre en service un second ascenseur en cas de panne de l’ascenseur principal, ainsi qu’à la mise en place d’une action de sensibilisation d’une journée à destination des habitants de l’immeuble sur le « vivre-ensemble ». A titre subsidiaire, condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS au remplacement du logement de Madame [G] [E] par un autre logement, aux mêmes conditions et dans un rayon de 500 mètres à vol d’oiseau de l’adresse actuelle de son appartement, garantissant une accessibilité permanente. En tout état de cause, condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, de dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision et d’ordonner l’application d’intérêts au taux légal.

Madame [G] [E] a fait valoir son droit à la jouissance paisible de son logement, dénonçant les pannes d’ascenseur devenues récurrentes pour lesquelles elle a porté plainte contre son bailleur et a saisi le Défenseur des droits. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 35 euros par jour, soit la somme de 82565 euros sur la période du 1er décembre 2018 jusqu’à la date d’audience. S’agissant de la répétition des charges, elle réclame la somme de 291,17 euros correspondant à la période du 1er décembre 2020 jusqu’à l’audience, à raison de 5,44 euros par mois de frais d’ascenseur.

Elle soutient que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS n’a pas respecté certaines obligations lui incombant : celles de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée au preneur fixées à l’article 1719 du Code civil, celle d’entretenir les locaux en état de servir à l‘usage prévu par le contrat selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, celle de garantir le preneur des vices de la chose louée fondée sur l’article 1721 du Code civil et celle d’assurer aux personnes handicapées une qualité d’usage équivalente à toute autre personne fondée sur l’article R.111-18-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle fait valoir que le bailleur est tenu par une obligation de résultat s’agissant de l’entretien de l’ascenseur ; que la persistance des troubles depuis 2016, rapportés par les témoignages qu’elle produit, et les fautes de la bailleresse dans l’exécution du contrat de bail sont à l’origine de préjudices qui doivent être constatés médicalement, ce qui justifie la désignation d’un expert. Elle précise que depuis un accident vasculaire cérébral, elle ne peut se déplacer qu’avec son fauteuil. Elle affirme son souhait de déménager en expliquant ses refus des deux offres d’hébergement qui lui ont été proposées par le loyer trop élevé du premier logement et la surface trop petite du second ; qu’elle considère que les pannes d’ascenseur ont une fréquence anormale et que l’audit semble inadapté ; que lors de la panne du 11 août 2023, l’ascensoriste lui a indiqué que cette panne devrait durer au moins 24 heures faute de pouvoir remplacer la pièce défaillante ; qu’elle a alors refusé de monter les cinq étages grâce à une manivelle et s’est ensuite rendue au commissariat. Elle conteste le taux de disponibilité de l’ascenseur allégué par le bailleur au motif que le chiffre a été fourni par la société de maintenance de l’engin. Elle soutient enfin que le bouton d’appel en cas de panne ne fonctionnait pas.

A l’audience, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, s’est opposée aux demandes formulées par Madame [G] [E], sollicitant la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société bailleresse a rappelé que le logement a été adapté aux besoins de Madame [G] [E] et qu’il répond aux normes. S’agissant de l’ascenseur, elle indique que le nombre de pannes d’ascenseur s’établit à 16 en 2023, 13 en 2024 et 4 en 2025 au jour de l’audience ; que son taux de disponibilité s’élève alors à 99,17 %, ce qui est supérieur à la moyenne nationale. La SA LA NANTAISE D’HABITATIONS argue avoir satisfait son obligation de moyen relative à l’entretien et à la maintenance de l’ascenseur, en précisant avoir un maître d’ouvrage délégué, avoir respecté les temps d’intervention et avoir adapté l’ascenseur à la situation de Madame [G] [E] par l’installation de caméras.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

Dans le temps délibéré, conformément à l’autorisation accordée par le juge, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a formulé des observations s’agissant des dernières pièces produites par Madame [G] [E]. Ainsi, au sujet du rapport de « visite diagnostic » effectuée le 7 avril 2023 par la société ALTEM, bureau d’études d’ascenseur, elle indique que seules de simples « préconisations » ont été émises, tandis qu’il est établi que la société OTIS a procédé à l’intégralité des travaux préconisés, tel que cela ressort de la version actualisée en date du 13 octobre 2023 (pièce n°27).

En réponse, Madame [G] [E] fait notamment valoir qu’il n’est pas clairement établi qu’il s’agissait de simples « préconisations », et que les défaillances multiples, anormales et répétées de l’ascenseur sont bien en lien avec le préjudice subi.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’indemnisation :

Suivant l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation. La responsabilité contractuelle est fondée sur la réunion de trois conditions : un préjudice réparable, une faute résultant d’un manquement à une obligation contractuelle et un lien de causalité.

En vertu de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui que se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du code civil et des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de signes manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Il est tenu d’assurer le clos et le couvert.

Il appartient donc au preneur de rapporter la preuve qui lui incombe de ce que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas en œuvre les moyens appropriés ou en manquant de diligence pour ce faire pour procéder aux travaux de reprise et lui garantir une jouissance paisible des lieux loués.

L’article 1719 du Code civil dispose également que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière […] d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

Cet article n’opère aucune distinction concernant l’étendue de l’obligation d’entretien du bailleur, entre les parties privatives et le cas échéant, les parties communes de l’immeuble faisant l’objet de baux d’habitation. Une interprétation littérale de ce texte permet de considérer que l’obligation contractuelle d’entretien du bailleur s’applique aux parties privatives comme aux parties communes.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise en outre qu’il incombe au bailleur « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loué ».

L’obligation d’entretien de l’ascenseur incombant au bailleur, est incluse dans le champ des obligations contractuelles incombant à ce dernier envers sa locataire.

Celui qui est chargé de la maintenance et de l’entretien complet d’un ascenseur est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité (Civile 3ème, 1er avril 2009, 08-10.070 cassant partiellement l’arrêt visé par la demanderesse de la cour d’appel de Reims, 24 octobre 2007, n°06/01577).

En revanche, l’obligation d’entretien incombant au bailleur en vertu de l’article 1719 du Code civil constitue une obligation de moyens (Cour d’appel de Paris, 30 mai 2018, n°15/03584), laquelle est satisfaite dès lors que le bailleur justifie avoir fait entretenir régulièrement l’ascenseur (Cour d’appel de Paris, 22 septembre 2009, n°07/00673).

En conséquence, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée sur ce fondement que s’il est établi qu’il a commis une faute et il incombe au locataire de rapporter la preuve du manquement fautif.

Enfin, le défaut d’entretien d’un ascenseur n’est pas caractérisé dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur a fait preuve d’inertie face aux pannes dont il a été informé.

S’agissant de l’obligation d’assurer aux personnes handicapées une qualité d’usage équivalente à toute autre personne fondée sur l’article R.111-18-1 du Code de la construction et de l’habitation, il convient de préciser que ce texte a été abrogé par un décret n°2021-872 du 30 juin 2021.

En l’espèce, Madame [G] [E] soutient que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS n’a pas respecté son obligation de délivrance, d’entretien, et de lui assurer la jouissance paisible de son logement.

Il n’est pas contesté que Madame [G] [E] est atteinte d’une myopathie qui l’oblige à se déplacer exclusivement à l’aide d’un fauteuil roulant.

Par acte du 21 juin 2016, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame [G] [E] un appartement dans un immeuble neuf répondant aux critères d’adaptabilité et d’accessibilité, spécialement adapté aux préconisations de son ergothérapeute. Des portes automatisées ont notamment été mises en place.

La SA LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie de travaux supplémentaires réalisés sur le logement attribué à Madame [G] [E] à hauteur de 16682,35 euros.

L’ascenseur de l’immeuble est un équipement nécessaire pour permettre l’accès à l’appartement occupé par Madame [G] [E], situé au 5ème étage, ce d’autant que cette dernière, en situation de handicap, ne peut y accéder par les escaliers.

La charge de la preuve d’un manquement fautif de la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS à son obligation contractuelle d’entretien de l’ascenseur repose sur Madame [G] [E].

Celle-ci invoque une première panne préjudiciable en date du 21 janvier 2021 en précisant qu’elle aurait été finalement reconduite à son domicile par les sapeurs-pompiers. L’attestation des pompiers produite mentionne effectivement cette intervention en précisant que la société OTIS s’est présentée sur les lieux après la manœuvre de secours. Cette même attestation signale une autre panne en date du 9 septembre 2022 au cours de laquelle la société OTIS était présente.

Elle dénonce une autre panne du 22 novembre 2022 au cours de laquelle les pompiers seraient de nouveau intervenus.

Elle fait valoir qu’à la suite de ces incidents, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait réaliser un audit par le bureau d’étude ALTEM. Une visite diagnostic réalisée le 7 avril 2023 a donné lieu à une liste de préconisations s’agissant notamment du « fond de cuvette et de la gaine », de la « cabine », de la « machinerie ».

La SA LA NANTAISE D’HABITATIONS produit un document émargé par la société ORTIS le 13 octobre 2023 selon lequel chacune des préconisations aurait donné lieu à des réparations et travaux d’entretien, avec notamment la « remise en service de la manœuvre de secours » dès le 8 avril 2023.

D’une manière plus générale, la société bailleresse justifie avoir fait appel à un maître d’ouvrage délégué (ALTEM Conseil – Groupe HTC) selon un contrat du 2 avril 2020 obligeant notamment celle-ci à assurer un suivi du contrat de maintenance des ascenseurs.

Elle justifie également de l’entretien régulier de l’ascenseur par une société de maintenance spécialisée : la société OTIS du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024, puis la société SCHINDLER à compter du 1er janvier 2025.

Le contrat d’entretien conclu avec la société OTIS prévoit au titre des clauses techniques particulières que « le titulaire s’engage à intervenir à chaque fois que nécessaire ou demandé, pour toute intervention de dépannage, de remise en état de fonctionnement d’une installation ou de désincarcération, ou autre. […] Pour tout appel consécutif à un défaut de fonctionnement ou à une immobilisation (sans usager incarcéré) des installations, l’intervention sur site doit être réalisée au plus tard : dans un délai de 2 heures après réception de l’appel au centre de surveillance du titulaire du lundi au dimanche et ce, 24h sur 24. […] Pour tout appel consécutif à un usager bloqué en cabine, l’intervention sur l’installation doit être réalisée au plus tard 45 mn après réception de l’appel au centre de surveillance du titulaire, quels que soient le jour et l’heure de l’appel ».

En outre, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS verse aux débats le détail des visites de maintenance réalisées entre 2021 et le premier trimestre 2024, lesquelles ont été au nombre de 30 sur cette période. Outre ces visites régulières prévues au contrat de maintenance, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a décidé le 18 juillet 2023 d’autoriser des visites quotidiennes d’un technicien durant 6 jours à titre préventif.

Il importe également de noter que le bailleur a procédé à l’adaptation de la téléalarme afin de permettre aux personnes se déplaçant en fauteuil roulant de pouvoir utiliser le système de liaison phonie, ainsi qu’à l’installation d’un dispositif de vidéoprotection au sein de l’ascenseur. Les locataires ont été informés par sms des pannes d’ascenseur qui sont survenues ainsi que du changement de prestataire assurant la maintenance de l’ascenseur à partir du 1er janvier 2025.

Par ailleurs, certaines pannes ont trouvé leur cause dans des mauvaises utilisations ou des actes de malveillance, dont Madame [G] [E] reconnait l’existence. Il en est ainsi par exemple de 6 des 15 pannes survenues entre le 21 janvier 2021 et le 7 novembre 2023. Or, il n’est pas possible d’imputer au bailleur des actes de vandalisme provenant de personnes non identifiées (Cour d’appel de Paris, 9 février 2021, n°18/04928).

En dépit de cela, Madame [G] [E] invoque de nombreuses pannes dont serait responsable le bailleur en raison d’un défaut d’entretien, et notamment celle du 11 octobre 2023 à la suite de laquelle elle aurait été contrainte de passer la nuit au commissariat après y avoir déposé plainte.

Toutefois, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS produit un constat d’huissier en date du 12 octobre 2023 qui recense les échanges de SMS entre la locataire et le bailleur. Il est établi que le 11 octobre 2023 à 18 heures 52, la société bailleresse a adressé un message à Madame [G] [E] pour lui proposer de la remonter chez elle en déplaçant l’ascenseur à l’aide d’une commande manuelle. Cette dernière n’a toutefois donné aucune suite à ce message avant la journée du lendemain.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats par la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS que l’ascenseur a été immobilisé durant des délais raisonnables au regard d’un tableau permettant de constater qu’entre le 21 janvier 2021 et le 7 novembre 2023, le délai de remise en service de l’ascenseur a varié entre 0,5 et 5,5 heures.

En outre, la société OTIS en charge de la maintenance de l’ascenseur indique que son taux de disponibilité annuel entre 2021 et 2023 a été en moyenne de 99,17% tandis que la moyenne nationale s’élève à 99% selon les chiffres de la Fédération des Ascenseurs.

Madame [G] [E] n’apporte aucun élément pour contredire ce dernier constat qui permet de conclure à l’absence d’anormalité dans le fonctionnement de l’ascenseur de son immeuble.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a mis en œuvre les diligences nécessaires pour l’entretien de l’appareil et qu’aucun manquement fautif ne peut lui être imputé. De même, il n’est démontré l’existence d’aucun préjudice de jouissance imputable à la société bailleresse.

Au surplus, des solutions de relogement ont été proposées à Madame [G] [E], au regard des difficultés alléguées, le 12 décembre 2023 et le 23 avril 2024.

Néanmoins, Madame [G] [E] a été contrainte de décliner la première proposition – manifestement adaptée – pour des raisons financières (courrier de refus en date du 19 décembre 2023), puis la seconde parce que le logement était trop petit au regard de l’évolution de ses besoins matériels (courrier du 29 avril 2024).

Dans ces conditions, dès lors que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a respecté ses obligations de délivrance, d’entretien et de garantie de la jouissance paisible du bien et qu’aucune faute contractuelle n’a pu être établie par la locataire, il y aura lieu de rejeter la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance invoqué par Madame [G] [E], de même que sa demande d’expertise destinée à l’évaluation de son préjudice corporel.

Sur la demande de répétition des charges :

L’article 1302 du Code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». Suivant l’article 1353 du même code, celui qui se prétend libéré de l’exécution d’une obligation doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [G] [E] indique avoir versé la somme mensuelle de 5,44 euros par mois à son bailleur au titre de charges liées aux frais d’ascenseur, elle allègue que ces charges n’étaient pas justifiées en raison des pannes de l’ascenseur et sollicite en conséquence la restitution des sommes versées à ce titre depuis trois ans.

Toutefois, compte tenu des développements précédents et notamment du taux de disponibilité de l’ascenseur concerné supérieur à celui de la moyenne nationale, il y a lieu de considérer que ces sommes étaient dues par Madame [G] [E].

Dès lors, la demande en répétition des charges versées au titre des frais d’ascenseur sera rejetée.

Sur les demandes d’exécution forcée :

Sur la demande de remplacement de l’ascenseur En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [G] [E] sollicite le remplacement de l’ascenseur à titre principal ou l’installation d’un second ascenseur à titre subsidiaire et allègue au soutien de ses demandes que les dysfonctionnements de l’ascenseur sont anormaux.

Toutefois, conformément aux précédents développements, elle ne rapporte pas la preuve de la nécessité du remplacement de l’ascenseur et sa demande devra donc être rejetée.

Sur la demande de relogement :Cette demande d’exécution forcée en nature de l’obligation de la bailleresse de faire jouir paisiblement la locataire de son logement n’apparaît pas fondée dès lors qu’il a pu être établi par les précédents développements que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS avait respecté cette obligation puisque Madame [G] [E] pouvait jouir de son bien à l’exception de situations de pannes exceptionnelles et non imputables à la société bailleresse.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de mise en place d’une action de sensibilisation :Madame [G] [E] sollicite que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS soit condamnée à la mise en place d’une action de sensibilisation à destination des habitants de l’immeuble.

Toutefois, cette demande ne reposant sur aucun fondement juridique et venant en contradiction avec les précédents développements sur l’absence de faute de la part du bailleur, il conviendra également de la rejeter.

Sur les demandes accessoires :Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de débouter Madame [G] [E] et la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [G] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de quiconque ;

CONDAMNE Madame [G] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Pierre DUPIRE