AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00346 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKZA

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par M^e Hélène NICOLAS, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C500 substitué par M^e Hélène FEITZ, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B307

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique du 16 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e NICOLAS x2 (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e NICOLAS x2 (LS)

M. [O] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Vu l’acte de Commissaire de justice signifié le 28 avril 2025 à Monsieur [I] [O] et enregistré au greffe le 9 mai 2025, par lequel Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ont constitué avocat et l’ont assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 16 septembre 2025 à 10 heures et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, ils ont demandé à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 1184 ancien, 1224 du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de :

— DIRE ET JUGER leur demande recevable et bien fondée ;

A titre principal,

— CONSTATER la résiliation du contrat de bail conclu entre eux et Monsieur [I] [O] portant sur l’appartement situé [Adresse 3] [Localité 5], de plein droit à l’issue de la période de préavis de six mois ;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre eux et Monsieur [I] [O], portant sur l’appartement situé [Adresse 3] [Localité 5], compte tenu de l’inexécution des obligations contractuelles de Monsieur [I] [O] ;

En tout état de cause,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens ;

— LEUR ACCORDER, en tant que besoin, le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Monsieur [I] [O] à leur verser la somme de 2.525,04 euros au titre des rappels de charges ;

— CONDAMNER Monsieur [I] [O] à leur verser la somme de 456,96 euros, mensuellement, jusqu’à la date de libération effective du logement ;

— AUGMENTER le montant de chaque indemnité d’occupation mensuelle des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— CONDAMNER Monsieur [I] [O] à leur verser une indemnité de 2.500 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de mettre en vente leur bien, faute de pouvoir le visiter ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [I] [O] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LE CONDAMNER également aux entiers frais et dépens de la procédure ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 au cours de laquelle les demandeurs représentés par leur conseil s’en sont référés à leurs écritures, Monsieur [I] [O] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes :

Les demandeurs sollicitent de les voir déclarer recevables en leurs demandes.

Aucune exception d’irrecevabilité n’étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d’irrecevabilité qu’il lui incomberait de soulever d’office, Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] seront déclarés recevables en leurs demandes.

Sur la demande à titre principal en constatation de la résiliation de plein du contrat de bail et la demande subséquente en expulsion :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) ".

Il résulte des éléments produits au dossier que les consorts [U] ont donné à bail à Monsieur [I] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (57) par contrat du 26 décembre 2011 à effet du 2 janvier 2012, moyennant un loyer révisable de 400 euros par mois outre 25 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges, le contrat ayant été tacitement reconduit le 2 janvier 2015, le 2 janvier 2018 et le 2 janvier 2021 et ainsi jusqu’au 1er janvier 2024 à 24 heures.

Par lettre du 12 juin 2023 signifiée au locataire le 29 juin 2023, les consorts [U] ont donné à ce dernier congé pour vendre à effet du 1er janvier 2024.

Il en résulte que le congé a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Ensuite, le congé ainsi délivré par les bailleurs, qui rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire annexée à l’acte ainsi qu’y indiqué, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Il convient donc de considérer que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est régulier.

Monsieur [I] [O] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 1er janvier 2024 à 24 heures, soit à compter du 2 janvier 2024 à 0 heure, ce qu’il convient de constater.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] en leur qualité de bailleur et Monsieur [I] [O] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (57) à compter du 2 janvier 2024 par l’effet du congé pour vendre signifié par acte de Commissaire de justice le 29 juin 2023 à Monsieur [I] [O] à la demande de Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] en leur qualité de bailleur.

Ensuite, par l’effet de tel congé, Monsieur [I] [O] étant déchu de tout droit d’occupation à compter du 2 janvier 2024, emprunte à raison la qualité d’occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation, objet du contrat de bail conclu entre les parties le 26 décembre 2011 depuis cette même date, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [I] [O] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors qu’il résulte de ce qui précède qu’il est fait droit à la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat e bail par l’effet du congé pour vendre délivré par les bailleurs, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail formée par les consorts [U], qui est sans objet.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence du congé valablement délivré à Monsieur [I] [O] à effet du 2 janvier 2024 à 0 heure, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [I] [O], en sa qualité d’occupant sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2024, est redevable à l’égard des demandeurs d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date à laquelle il devient occupant sans droit ni titre, soit le 2 janvier 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi au regard du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation,, soit non à la somme sollicitée de 456,96 euros alors que les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à justifier de l’augmentation de l’acompte provisionnel mensuel sur charges à due concurrence de la somme de 56,96 euros dont ils se prévalent, mais à la somme de 425 euros correspondant au montant du loyer et de tel acompte tel que déterminé par contrat de bail, seul élément dont dispose le présent Juge à cet effet, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors qu’il en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et que le contrat de bail ne prévoit pas que tout mois commencé est dû en totalité.

Le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer l’aurait été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Enfin, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances au regard du délai écoulé depuis la date à laquelle le congé a pris effet alors qu’il n’est ni allégué ni a fortiori démontré que le défendeur ne se fut pas acquitté de quelconque paiement depuis cette même date.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 2 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 425 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner Monsieur [I] [O] à payer à Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U], en deniers ou quittances, à compter du 2 janvier 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 425 euros correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation formée par Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] sera rejeté.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges locatives :

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du preneur.

En l’occurrence, si les consorts [U] poursuivent paiement de la créance de charges locatives d’un montant de 2.525,04 euros, force est de relever qu’ils ne produisent au soutien de leurs allégations aucun élément de nature à en apprécier le bien fondé de sorte que leur demande en paiement de ce chef ne saurait prospérer.

Dès lors, Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ne pourront qu’être déboutés de leur demande en paiement au titre de l’arriéré de charges locatives.

Sur la demande en indemnisation :

Les consorts [U] poursuivent l’indemnisation du préjudice subi né de l’impossibilité de mettre en vente leur bien faute de pouvoir le faire visiter, qu’ils évaluent à la somme de 2.500 euros.

Toutefois, la seule production par eux de deux courriers en date du 15 janvier 2022 et 10 septembre 2022, de surcroît antérieurs à la date de la délivrance en dernier lieu du congé pour vendre, objet du présent litige, est insuffisante à démontrer la résistance alléguée du défendeur en la cause aux fins de visite du logement, étant relevé qu’ils n’établissent pas davantage l’existence comme le quantum du préjudice dont ils poursuivent réparation par même voie.

Il s’ensuit que la demande en indemnisation ne saurait prospérer.

Dès lors, Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] seront déboutés de leur demande en indemnisation du préjudice né de l’impossibilité de mettre en vente leur bien.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [I] [O], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [O], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 9 mai 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] recevables en leurs demandes ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] en leur qualité de bailleur et Monsieur [I] [O] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (57) à compter du 2 janvier 2024 par l’effet du congé pour vendre signifié par acte de Commissaire de justice le 29 juin 2023 à Monsieur [I] [O] à la demande de Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] en leur qualité de bailleur ;

CONSTATE en conséquence que Monsieur [I] [O] emprunte depuis le 2 janvier 2024 la qualité d’occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (57) ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [I] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 2 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 425 euros (quatre cent vingt-cinq euros) par mois ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [I] [O] à payer à Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U], en deniers ou quittances, à compter du 2 janvier 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 425 euros (quatre cent vingt-cinq euros) correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation formée par Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] ;

DEBOUTE Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré de charges locatives ;

DEBOUTE Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] de leur demande en indemnisation du préjudice né de l’impossibilité de mettre en vente leur bien ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Madame [B] [E] épouse [U] et Monsieur [L] [U] la somme de 1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 16 DECEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président