IC

F.C

LE 15 MAI 2025

Minute n°

N° RG 23/03623 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MLCP

[T] [Y]

[V] [C]

C/

[E] [H]

Le 15 mai 2025

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Guillaume Cizeron

— M^e Amélie Gizard

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

GREFFIER : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 04 MARS 2025.

Prononcé du jugement fixé au 15 MAI 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [T], [A], [B] [Y]

né le 30 Mai 1986 à [Localité 5] (NORD), demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

Madame [V], [S], [W] [C]

née le 26 Janvier 1986 à [Localité 8] ([Localité 7] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [E] [H]

né le 05 Septembre 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Amélie GIZARD de la SARL AMELIE GIZARD, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 18 octobre 2019, reçu par Maître [P] [T], notaire au [Localité 9], avec la participation de Maître [G] [I], notaire à [Localité 8], Monsieur [E] [H] a vendu à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] une maison d’habitation sise [Adresse 4] ([Localité 7]-Atlantique), cadastrée section YI, numéro [Cadastre 2], moyennant le prix de 378 000 euros.

Se prévalant de la non-conformité de la toiture, M. [Y] et Mme [C] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes par acte du 28 octobre 2021.

Par ordonnance du 3 février 2022, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] qui a déposé son rapport le 30 septembre 2022.

Invoquant des vices cachés, ainsi qu’un dol et un manquement à l’obligation précontractuelle d’information, M. [T] [Y] et Mme [V] [O], ont, par acte du 22 août 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes M. [E] [H].

Ils demandent au tribunal sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1137, 1641, 1644, 1645 et 1646 du code civil de :

Condamner M. [H] à leur verser la somme de 35 277,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices matériels, avec indexation sur l’indice BT01 à compter de la date du devis, soit le 29 septembre 2022 ;Condamner M. [H] à leur verser la somme de 11 900 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice immatériel à parfaire ;Condamner M. [H] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [H] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

A titre liminaire, ils assurent que leur action est recevable. Ils soutiennent tout d’abord que leur action en garantie des vices cachés a été exercée avant l’expiration de délai de forclusion prévu par l’article 1648 du code civil, puisqu’ils ont agi dans le délai de deux ans à compter de l’ordonnance de référé du 3 février 2022, rappelant que la demande en référé interrompt le délai de forclusion de deux ans. Ils soutiennent que leur action a par ailleurs été initiée dans le délai de deux ans du dépôt du rapport d’expertise judiciaire qui a établi la préexistence à la vente des infiltrations provenant de la toiture et leur connaissance par M. [H].

Ils font ensuite valoir que leur action sur le fondement du dol et de l’obligation précontractuelle d’information a été exercée dans le délai de cinq ans à compter des premières infiltrations provenant de la toiture, qui sont apparues en novembre 2019, et des conclusions de l’expertise judiciaire, qui leur ont permis de connaître les manœuvres de leur vendeur.

Sur le fond, en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, M. [Y] et Mme [O] soutiennent que les infiltrations provenant de la toiture préexistaient à la vente et qu’elles leur ont été dissimulées volontairement par M. [H], dont ils rappellent qu’il a occupé le bien litigieux pendant trente ans. Ils assurent que s’ils avaient connu l’état de la toiture, ils ne se seraient pas portés acquéreurs de ce bien, ou à des conditions totalement différentes et nécessairement à un prix inférieur. Ils en concluent que ces dissimulations de la part de M. [H] ont vicié leur consentement au moment de la formation du contrat et font échec à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

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Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par RPVA le 6 janvier 2024, M. [E] [H] sollicite du tribunal, au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, de voir :

Débouter M. [Y] et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre principal,

Juger que l’action de M. [Y] et de Mme [C] est prescrite ;

A titre subsidiaire,

Débouter M. [Y] et Mme [C] de leurs demandes pour absence de vice caché et de vice du consentement ;Débouter M. [Y] et Mme [C] de leurs demandes au titre de la clause d’exonération de garantie stipulée à l’acte de vente ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dire que la demande au titre du préjudice matériel ne pourra être supérieure à 23 355,75 euros ;Débouter M. [Y] et Mme [C] de leurs demandes au titre du préjudice immatériel et du préjudice moral ;Débouter M. [Y] et Mme [C] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [Y] et Mme [C] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens.

M. [H] soutient que l’action de M. [Y] et de Mme [C] est prescrite, l’assignation en référé ayant été délivrée plus de deux ans après la vente. Il rappelle que les acquéreurs ont remarqué lors de leurs visites du bien, antérieures à la signature du compromis en mai 2019, la présence de traces d’infiltrations et que la découverte de ces traces marque le point de départ du délai de prescription.

Sur le fond, il conteste toute vice caché. Il rappelle que les traces d’infiltration étaient apparentes avant l’achat et connues des acquéreurs.

M. [H] conteste en outre toute dissimulation. Il maintient qu’il n’y a jamais eu la moindre infiltration dans le bien immobilier qu’il a occupé pendant trente ans, sans qu’il fasse procéder à des travaux de réfection de la toiture, et qu’il lui était impossible d’avoir connaissance des problèmes de construction évoqués par l’expert judiciaire, après avoir retiré les tuiles. Il souligne qu’il a accepté une baisse du prix de vente de 22 000 euros.

Il rappelle enfin la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente. Il fait observer qu’il n’est pas et n’a jamais été un professionnel de l’immobilier et qu’il ne s’est jamais comporté comme tel. Il estime que les demandeurs ne démontrent pas qu’il avait connaissance des prétendues malfaçons de la toiture construite en 1979.

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**

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à l’assignation et aux conclusions susvisées du défendeur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

MOTIFS

L’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Or, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Ainsi, le moyen tiré de la prescription soulevé par le défendeur est une fin de non-recevoir.

Au cas d’espèce, l’affaire a été instruire sous le contrôle d’un juge de la mise en état et M. [H] n’invoque pas d’éléments qui seraient survenus ou se seraient révélés postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état pour soutenir que l’action initiée par M. [Y] et Mme [C] est prescrite.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats pour que les parties puissent faire valoir leurs observations sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le défendeur devant le tribunal.

Il appartiendra également aux parties de produire l’acte de vente dans son intégralité, l’action étant notamment fondée sur la garantie des vices cachés.

Il sera en conséquence sursis aux demandes.

Les dépens seront par ailleurs réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et susceptible d’appel,

Révoque l’ordonnance de clôture ;

Ordonne la réouverture des débats pour que les parties fassent connaître leurs observations sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action initiée par Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [C] soulevée devant le tribunal par Monsieur [E] [H] et produisent l’acte de vente dans son intégralité;

Renvoie à l’audience de mise en état du 2 septembre 2025 à 10h ;

Sursoit à statuer sur les demandes ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT