Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [B]

Logement 13 Etage 2 Résidence Appert

9 Rue Colette Magny

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 24/03473 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL4B

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [X] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 31 août 2021, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations) a donné à bail à Madame [X] [B] un local à usage d’habitation numéro 13 au deuxième étage sis 9 rue Colette Magny à Nantes (44 000) et ses accessoires (notamment un garage numéro 17), moyennant un loyer mensuel révisable de 453.83 euros, outre une provision sur charges de 60 euros et un dépôt de garantie.

Des loyers restant impayés, par acte du 5 juin 2024, la SA La Nantaise d’Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Madame [X] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail à la date du 5 août 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner la locataire à lui payer :

— la somme de 5 202.59 euros arrêtée au 10 octobre 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

— dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA La Nantaise d’Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 4 064.61 euros. Elle a précisé que l’échéancier mis en place depuis trois mois est respecté. Elle a accepté le principe de l’octroi de délais de paiement sous réserve que le montant versé mensuellement en sus du loyer et des charges soit de 200 euros.

Régulièrement assignée à étude, Madame [X] [B] a comparu et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a indiqué que la dette locative est consécutive au décès de son mari, lequel était entrepreneur, elle a expliqué avoir été contrainte de payer les dettes de l’entreprise et ne pas bénéficier d’une pension de réversion. Elle est retraitée et assure ponctuellement des remplacements comme monitrice d’auto-école.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 12 mars 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X] [B] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [X] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation ainsi que de ses accessoires. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 4 064.61 euros au 10 mars 2025, terme de février inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [X] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [X] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 919.22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 août 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [B]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 6 août 2024, Madame [X] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 6 août 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [X] [B] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc à compter de l’échéance de mars 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [X] [B]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [X] [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte le principe sous réserve du versement de la somme de 200 euros en sus du loyer et des charges.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est consécutive au décès du mari de Madame [X] [B] intervenu en 2020, cette dernière ayant dû rembourser des dettes contractées par l’entreprise de son mari. En outre, son logement a été préempté en 2021 pour réaliser des travaux d’adaptation et Madame [X] [B] a en conséquence été relogée dans l’appartement situé 9 rue Colette Magny à Nantes (44 000), dont le loyer et les charges sont plus élevés.

L’intéressée a repris le paiement de son loyer depuis le mois de novembre 2024, versant en outre un complément afin d’apurer sa dette. De surcroît, un dossier de demande auprès du Fonds de solidarité logement est en cours de constitution.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [X] [B] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [X] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La clause résolutoire ayant été suspendue, il n’y a pas lieu de statuer sur le dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [X] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA La Nantaise d’Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 31 août 2021 entre la SA La Nantaise d’Habitations et Madame [X] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 13 au deuxième étage sis 9 rue Colette Magny à Nantes (44 000) et ses accessoires (notamment le garage numéro 17), sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à la SA La Nantaise d’Habitations la somme de 4 064.61 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 10 mars 2025, terme de février inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à Madame [X] [B] ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [X] [B] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [X] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [X] [B] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SA La Nantaise d’Habitations à procéder à l’expulsion de Madame [X] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à son paiement à compter de la défaillance ;

RESERVE le sort du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA