Minute n° / 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM VILOGIA

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [F] [V]

Porte A03

127 Boulevard des Belges

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03728 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN6V

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [L] [F] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 30 novembre 2021 prenant effet le 1er décembre 2021, pour une durée d’un mois renouvelable, la société VILOGIA a donné à bail à Madame [L] [V] un local à usage d’habitation porte A03 au rez-de-chaussée sis 127 boulevard des Belges à Nantes (44300), moyennant un loyer mensuel révisable de 496.26 euros pour le logement et ses annexes, outre une provision sur charges de 25.40 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 477.57 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 18 juillet 2024, la société VILOGIA lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la bailleresse a assigné Madame [L] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Madame [L] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Madame [L] [V] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner que Madame [L] [V] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [L] [V] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 2 872.21 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— fixer et condamner Madame [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 577.76 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Madame [L] [V] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Madame [L] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3 969.06 euros arrêtée au 28 février 2025, frais de d’huissier compris. Elle a également indiqué que la locataire ne bénéficiait pas d’allocation logement. Enfin, elle a accepté l’octroi de délai de paiement aux fins de suspendre la clause résolutoire pour un montant de 80 euros par mois.

Régulièrement assignée à étude, Madame [L] [V] a comparu et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser les sommes de 25 et 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir 1 500 euros au titre des indemnités journalières, suivre une formation d’aide-soignante jusqu’en 2026 et ne pas avoir d’enfant à charge.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [L] [V] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 3 969.06 euros au 1er mars 2025, terme de février inclus. Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux relevant des dépens (485.21 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 3 483.85 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [V] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compte du commandement de payer sur la somme de 2 614.76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 872.21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 6 des conditions générales du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [L] [V] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 614.76 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [V]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 septembre 2024, Madame [L] [V] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 19 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [L] [V] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [L] [V]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [L] [V] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser les sommes de 25 et 50 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. La bailleresse accepte le principe des délais sous réserve du versement de la somme de 80 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Selon le diagnostic social et financier, la dette de loyer de Madame [L] [V] s’explique par une baisse significative de revenus causée par une succession d’emplois précaires, outre des arrêts maladie et le versement d’indemnités journalières fréquemment effectué avec retard. Enfin, il est précisé que la locataire doit commencer une formation professionnelle afin d’obtenir un emploi mieux rémunéré et en adéquation avec sa santé et qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement.

Il ressort du décompte que lors des échéances de novembre, décembre 2024 et février 2025 la locataire a effectué un virement de 800 euros, somme couvrant la totalité du loyer et comprenant un supplément de 150 euros.

Lors de l’audience, Madame [L] [V] déclare percevoir des indemnités journalières à hauteur de 1 500 euros et suivre une formation d’aide-soignante jusqu’en 2026, alors que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 647.78 euros, de sorte qu’elle est en capacité de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [L] [V] à se libérer de sa dette locative. Toutefois, au regard du montant de la dette locative et de la faible proposition de la locataire, il convient de fixer la somme à 80 euros.

Il importe de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [L] [V] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [L] [V], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société la SA VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 novembre 2021 à compter 1er décembre 2021 entre la société VILOGIA et Madame [L] [V] portant sur un local à usage d’habitation porte A03 au rez-de-chaussée sis 127 boulevard des Belges à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à La société VILOGIA la somme de 3 483.85 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 1er mars 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compte du commandement de payer sur la somme de 2 614.76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 872.21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [V] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 80 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [L] [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [L] [V] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société VILOGIA à procéder à l’expulsion de Madame [L] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [L] [V] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [L] [V] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA