Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [C], [S]

Porte B201 Etage 2

5 Rue de Savenay

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 décembre 2025

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/02948 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAOJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître, [X], [Z],

CCC à Monsieur, [C], [S] + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2022, Monsieur, [D], [G], a donné à bail à Monsieur, [C], [S], un logement de studio, 2ème étage, situé 5 rue de Savenay, NANTES (44000), pour un loyer mensuel de 420,00 euros, outre une provision sur charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 420,00 euros.

Le bailleur et la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES avaient au préalable signé un contrat de cautionnement VISALE le 28 décembre 2021.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur, [C], [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 18 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur, [C], [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de Monsieur, [C], [S] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique ;

condamner Monsieur, [C], [S] au paiement de la somme de 2 348,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner Monsieur, [C], [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner Monsieur, [C], [S] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 12 août 2025 à la préfecture.

L’affaire a été successivement appelée puis renvoyée aux audiences des 11 décembre 2025, 29 janvier 2026 et 12 février 2026, audience lors de laquelle elle a finalement été retenue.

Lors de celle-ci, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2 375,60 euros au 21 janvier 2026. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement proposé par le défendeur à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur, [C], [S] a comparu et a indiqué avoir pu reprendre le versement intégral du loyer avant l’audience puisqu’il a retrouvé un CDI en avril 2025. Il perçoit environ 1 700 euros par mois (salaire et prime d’activité) et propose les délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer.

Le juge a invité la demanderesse à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur, [C], [S].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé détient un recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur, [D], [G] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Monsieur, [D], [G] à l’encontre de Monsieur, [C], [S] et notamment dans le droit de solliciter le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 12 août 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur, [C], [S] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1870,60 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2022 à compter du 19 mai 2025.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er janvier 2022, du commandement de payer délivré le 18 mars 2025 et du décompte actualisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 2 375,60 euros arrêté selon décompte du 21 janvier 2026 (échéance de décembre incluse).

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur, [C], [S] à son paiement selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Monsieur, [C], [S] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette, précisant qu’il touche mensuellement environ 1 700 euros. La partie demanderesse ne s’oppose pas à cette proposition.

Il ressort du décompte en date du 21 janvier 2026, que Monsieur, [C], [S] a totalement repris le paiement de son loyer avant l’audience.

Au vu de ces éléments, dès lors que la locataire a repris le paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur, [C], [S] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur, [C], [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit 460 euros, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer, devra être versée par le locataire jusqu’à la libération effective des lieux. Celle -ci serva versée à la partie demanderesse dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre au bailleur et sur justification d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [C], [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 mars 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er janvier 2022 entre Monsieur, [D], [G] d’une part, et Monsieur, [C], [S] d’autre part, concernant les locaux situés situé 5 rue de Savenay, NANTES (44000), sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 375,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 21 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur, [C], [S] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités : 22 versements de 100 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 23ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur, [C], [S] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Monsieur, [C], [S] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, dans ces conditions, Monsieur, [C], [S] à payer, sur quittance subrogative, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 460 euros, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer, à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [S] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU