SG

LE 26 MAI 2026

Minute n°

N° RG 22/02939 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LWCP

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]

C/

[H] [M]

[W] [M]

[R] [M] épouse [B]

[K] [M]

[Q] [M], décédée le 11/03/2024

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL AUGUSTIN MOULINAS – 256

la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 03 FEVRIER 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MAI 2026 prorogé au 26 MAI 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CITYA HOTEL DIEU, domiciliée : chez Syndic SARL CITYA HOTEL DIEU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [H] [M], intervenant volontaire en sa qualité d’ayant droit de Madame [Q] [L], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Stéphanie PANURGE, avocat plaidant au barreau de SAINT PIERRE

Maître Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, avocat postulant au barreau de NANTES

Monsieur [W], [P], [A] [M], intervenant volontaire en sa qualité d’ayant droit de Madame [Q] [L], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Stéphanie PANURGE, avocat plaidant au barreau de SAINT PIERRE

Maître Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, avocat postulant au barreau de NANTES

Madame [R], [C] [M] épouse [B], intervenant volontaire en sa qualité d’ayant droit de Madame [Q] [L], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Stéphanie PANURGE, avocat plaidant au barreau de SAINT PIERRE

Maître Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, avocat postulant au barreau de NANTES

Monsieur [K], [Z] [M], intervenant volontaire en sa qualité d’ayant droit de Madame [Q] [L], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Stéphanie PANURGE, avocat plaidant au barreau de SAINT PIERRE

Maître Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, avocat postulant au barreau de NANTES

Madame [Q] [J] [M], décédée le 11/03/2024, demeurant [Adresse 8]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Faits, procédure et prétentions des parties

Madame [Q] [M] était propriétaire, jusqu’à son décès le 11 mars 2024, des lots de copropriété n°12, 13 et 41 dans un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 1].

Le 8 juillet 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble a fait délivrer à Madame [Q] [M] une sommation de payer un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 13.968,27 euros.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a fait assigner Madame [Q] [M] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de paiement des charges de copropriété restant dues.

En cours d’instance, Monsieur [H] [M], Monsieur [W] [M], Madame [R] [M] épouse [B] et Monsieur [K] [M], en leur qualité d’ayants droit de Madame [Q] [L], ont déclaré intervenir volontairement à la procédure.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 04 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19 suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 1343-5 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [D], [Y] [M], Monsieur [W], [P], [A] [M], Madame [R], [C] [M] épouse [B], Monsieur [K], [Z] [M], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9], [Adresse 10], sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Syndic, la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme principale de 20.080,69 euros suivant compte arrêté au 3 novembre 2025, représentant les charges impayées depuis le 1er janvier 2021 jusqu’au 20 octobre 2025, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [D], [Y] [M], Monsieur [W], [P], [A] [M], Madame [R], [C] [M] épouse [B], Monsieur [K], [Z] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement ;

— Débouter in solidum Monsieur [H] [D], [Y] [M], Monsieur [W], [P], [A] [M], Madame [R], [C] [M] épouse [B], Monsieur [K], [Z] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 1er octobre 2024, les consorts [M] sollicitent du tribunal de :

Vu l’article 1343 du Code Civil,

Vu l’article 1342-8 du Code Civil,

Vu l’article 1344-1 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

— Juger que le défaut de production des pièces nécessaires à établir que les Consorts [M] seraient débiteurs des charges, est constitutif d’une irrégularité de fond ;

— Prononcer la nullité de l’assignation effectuée au nom du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] ;

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] à payer aux Consorts [M] la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] aux entiers dépens ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] de sa demande tendant au paiement de la somme de 3.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans devait juger l’assignation recevable et bien fondée,

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de La [Adresse 11] [Adresse 12] échoue à justifier de la certitude de la créance ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de sa demande tendant au paiement de la somme de 14.537, 14 euros, ainsi que les intérêts, au titre des charges de copropriété ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement des intérêts au taux légal, celle-ci étant infondée.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 06 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 03 février 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1. Sur l’exception de nullité

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité d’un acte de procédure le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou de son représentant ou encore le défaut de capacité de la personne assurant la représentation d’une partie. Cette énumération présente un caractère limitatif.

Selon l’article 118 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, les consorts [M] soutiennent que l’assignation délivrée à Madame [Q] [M] serait nulle, dès lors qu’elle n’était pas accompagnée de plusieurs pièces, à savoir le relevé de propriété cadastrale, le contrat de syndic, la mise en demeure du 11 mai 2021, le commandement de payer du 8 juillet 2021, le décompte arrêté au 9 juin 2022, les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales.

Aux mêmes fins, les défendeurs soutiennent également que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne produit pas les attestations de non-recours relatives aux assemblées générales concernées, les récépissés de convocation aux assemblées générales, ni les récépissés de notification des procès-verbaux.

Toutefois, force est de constater que les insuffisances alléguées quant aux pièces susvisées ne se rapportent à aucune des causes de nullité de fond telles qu’énoncées à l’article 117 du code de procédure civile, ces éventuelles insuffisances concernant uniquement la preuve de l’existence, de l’exigibilité et de l’opposabilité de la créance alléguée.

Dès lors et à les supposer établies, ces carences documentaires n’affectent ni la capacité d’ester en justice des parties, ni les pouvoirs de leurs représentants, de sorte qu’elles ne relèvent pas des irrégularités de fond limitativement énumérées par l’article 117 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, elles ne sauraient emporter la nullité de l’assignation.

En conséquence, faute pour les défendeurs de caractériser l’une des irrégularités limitativement énumérées par l’article 117 du code de procédure civile, il ne peut être fait droit à leur demande de nullité de l’assignation.

Ccette exception de nullité sera donc rejetée.

2. Sur l’arriéré de charges de copropriété et les frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité qu’ils présentent à l’égard de leurs lots, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires au titre des quotes-parts de charges mises à la charge de chaque copropriétaire.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’assemblée générale ayant approuvé les comptes et voté les travaux n’est pas fondé à refuser le paiement des sommes ainsi mises à sa charge.

Par ailleurs et aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au copropriétaire défaillant à compter de la mise en demeure.

À l’inverse, les frais de procédure, de représentation ou de suivi contentieux qui ne présentent pas le caractère de frais nécessaires au sens de ce texte, relèvent le cas échéant, selon leur nature, soit des dépens, soit de l’indemnité susceptible d’être allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la condamnation des consorts [M] au paiement de la somme de 20.080,69 euros, suivant décompte arrêté au 30 octobre 2025, correspondant aux charges impayées entre le 1er janvier 2021 et le 20 octobre 2025, outre les frais de recouvrement.

À l’appui de sa demande, il produit notamment, le relevé de propriété cadastrale, le contrat de syndic, la mise en demeure du 11 mai 2021, la sommation de payer du 08 juillet 2021, les décomptes actualisés, les appels de fonds et appels de charges, les procès-verbaux d’assemblées générales, les justificatifs de convocation et de notification, le règlement de copropriété, l’acte de vente du 24 juin 1994, le modificatif de l’état descriptif de division du 08 février 2007, ainsi que le relevé de compte individuel.

Les consorts [M] contestent tant le principe, que le montant de la créance, faisant valoir que les sommes successivement réclamées ont varié au cours de la procédure et que certains paiements n’auraient pas été pris en compte.

Toutefois, la seule évolution des montants réclamés ne suffit pas à démontrer l’absence de cohérence comptable de la créance, dès lors que l’examen du relevé de compte permet de retracer les écritures affectant le compte copropriétaire des défendeurs entre le 1er avril 2019 et le 30 octobre 2025, tant au débit qu’au crédit.

En outre, il ressort du relevé produit que les variations successives des sommes réclamées s’expliquent par la prise en compte des règlements partiels effectués par les défendeurs et par les régularisations opérées au titre des différents exercices comptables.

Au surplus, contrairement à ce qu’allèguent les héritiers de Madame [M], les paiements qu’ils invoquent apparaissent bien au crédit de leur compte copropriétaire, en particulier les règlements de 5.000,00 euros, 1.000,00 euros, 2.000,00 euros, 4.000,00 euros, 2.000,00 euros, 1.500,00 euros, 7.500,00 euros et 10.000,00 euros, étant souligné en tout état de cause qu’il leur appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, d’apporter la preuve de paiements qui n’auraient pas été pris en considération.

Dans ces conditions, les consorts [M] ne produisant aucun élément comptable contradictoire de nature à remettre en cause le décompte produit, la créance du syndicat doit être tenue pour établie dans son principe.

Quant au moyen tiré du prétendu caractère irrégulier des appels de fonds relatifs aux travaux de rénovation de la cage d’escalier, celui-ci n’apparaît pas davantage opérant, dès lors que les consorts [M] ne justifient d’aucun recours exercé à l’encontre de la décision d’assemblée générale ayant approuvé lesdits travaux dans les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De même, la circonstance selon laquelle certains travaux n’auraient pas été intégralement réalisés est sans incidence sur l’exigibilité des appels de fonds régulièrement votés.

Enfin, s’agissant du moyen tiré de l’absence de justification suffisante de l’envoi des convocations aux assemblées générales et de la notification des procès-verbaux correspondants, celui-ci ne peut davantage être retenu, dès lors que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES verse aux débats plusieurs justificatifs de convocation et de notification des assemblées générales concernées, tandis que les consorts [M] ne produisent aucun élément de nature à remettre utilement en cause la régularité ou la valeur probante de ces pièces.

Surtout, les défendeurs ne produisent là encore aucun élément concret de nature à établir avoir contesté judiciairement les assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les travaux litigieux.

Dans ces conditions, ces contestations sont insuffisantes à remettre en cause l’exigibilité des charges appelées conformément aux décisions d’assemblée générale produites aux débats.

Toutefois et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, il convient de retenir au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, les seuls frais afférents à la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, à la sommation de payer délivré le 8 juillet 2021, ainsi qu’aux diligences de relance directement engagées par le syndic en vue du recouvrement des charges impayées, ces diligences étant justifiées par les pièces produites aux débats et les stipulations du contrat de syndic (hors dépens, frais de “contentieux” et frais irrépétibles).

Dès lors et au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie du bien-fondé de sa demande en paiement à hauteur de la somme de 18.165,49 euros.

En conséquence, les consorts [M] seront condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES cette somme de 18.165,49 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, étant souligné :

— qu’il n’est justifié d’aucune stipulation du règlement de copropriété, ni d’aucune décision d’assemblée générale, prévoyant l’application d’intérêts de retard à compter de l’exigibilité de chaque appel de fonds ;

— que les montants réclamés ont évolué au cours de la procédure et aucune mise en demeure ne porte sur le montant finalement retenu aux termes de la présente décision qui fixe de manière certaine, liquide et exigible la créance litigieuse.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [M] qui succombent à l’action, supporteront in solidum les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 08 juillet 2021.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Les consorts [M] seront donc condamnés à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Monsieur [H] [M], Monsieur [W] [M], Madame [R] [M] épouse [B] et Monsieur [K] [M], en leur qualité d’ayants droit de Madame [Q] [L] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M], Monsieur [W] [M], Madame [R] [M] épouse [B] et Monsieur [K] [M], en leur qualité d’ayants droit de Madame [Q] [L], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 1], la somme de 18.165,49 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 30 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [M], Monsieur [W] [M], Madame [R] [M] épouse [B] et Monsieur [K] [M] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M], Monsieur [W] [M], Madame [R] [M] épouse [B] et Monsieur [K] [M], en leur qualité d’ayants droit de Madame [Q] [L], aux dépens comprenant les frais de sommation de payer du 08 juillet 2021 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M], Monsieur [W] [M], Madame [R] [M] épouse [B] et Monsieur [K] [M], en leur qualité d’ayants droit de Madame [Q] [L], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER