Tribunal Judiciaire de Narbonne, Jcp civil, 2 février 2026, n° 25/01674

TJ Narbonne 2 février 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Narbonne, jcp civil, 2 févr. 2026, n° 25/01674
Numéro(s) :	25/01674
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

JUGEMENT DU 02 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/01674 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DMRD

AFFAIRE :

[F], [H],, [T], [C] épouse, [H]

[G], [S],, [N], [O], [P] épouse, [S]

☒ Copie exécutoire à :

M^e MUNCK

☒ Copie à :

M^e MUNCK

☒ Copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE DEUX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [F], [H]

né le 01 Avril 1968 à LENS (62300)

demeurant 3 rue des Coquelicots – 62320 ACHEVILLE

Madame, [T], [C] épouse, [H]

née le 09 Juillet 1970 à LENS (62300)

demeurant 3 rue des Coquelicots – 62320 ACHEVILLE

tous deux représentés par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [G], [S]

demeurant 24 chemin de Gazagnepas – 11100 NARBONNE

non comparant

Madame, [N], [O], [P] épouse, [S]

demeurant 24 chemin de Gazagnepas – 11100 NARBONNE

non comparante

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, JCP

GREFFIER : Madame Clémence GARIN, Greffière

DEBATS :

Audience publique du 01/12/2025 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 02 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 02 Février 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2025, M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] ont consenti un bail d’habitation à M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] sur des locaux sis 24 chemin de Gazagnepas à Narbonne (11100) ainsi qu’un emplacement de stationnement (lot 61), pour un loyer mensuel de 850 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] ont fait délivrer à M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] un commandement de payer la somme principale de 1 700 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] le 23 juillet 2025.

M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] ont ensuite fait assigner M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025 pour demander de :

A titre principal,

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En toute hypothèse,

— Ordonner l’expulsion de M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] ;

— Les condamner solidairement au paiement :

De l’arriéré locatif à la somme de 4 250 euros ; D’une indemnité mensuelle d’occupation ; De 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H], représentés, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et ont indiqué que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 5 100 euros.

M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi

n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 10 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si le contrat de bail a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 (en vigueur depuis le 29 juillet 2023), laquelle a réduit à six semaines le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, il apparaît que les parties ont convenu contractuellement d’un délai plus long. En effet, elles ont stipulé que la résiliation de plein droit du bail n’interviendrait qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer resté sans effet. Ce délai, plus favorable au locataire que celui prévu par la loi, doit dès lors être appliqué conformément à la volonté contractuelle des parties.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2025 pour un montant principal de 1 700 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] produit, outre le contrat de bail signé le 29 avril 2025, le commandement signifié le 22 juillet 2025 un décompte démontrant que M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 100 euros.

M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5 100 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 septembre 2025, M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 23 septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] aux dépens ;

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H], M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2025 entre M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H], d’une part, et M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] concernant les locaux à usage d’habitation sis 24 chemin de Gazagnepas à Narbonne (11100) et l’emplacement de stationnement (lot 61) sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] à verser à M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H], à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 5 100 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] à payer à M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M., [G], [S] et Mme, [N], [O], [P] épouse, [S] à verser à M., [F], [H] et Mme, [T], [C] épouse, [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Clémence GARIN Elodie TORRES