COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LA BARBINIERE c/ Syndic. de copro. copropriété les Oliviers

N°

Du 23 Août 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/03437 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ONIG

Grosse délivrée à M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

M^e Aurélie SOUSTELLE

le 23 Août 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Août deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Août 2024, après prorogation du délibéré le 10 juillet 2024, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LA BARBINIERE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Aurélie SOUSTELLE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES OLIVIERS, pris en la personne de son syndic en exercice NEXITY [Localité 1] GARIBALDI dont le siège social est [Adresse 2] prise elle même en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Barbiniere est propriétaire de trois locaux commerciaux en rez-de-jardin, portant les numéros 6, 7 et 8 (lots n° 146, 147 et 148) d’un immeuble en copropriété dénommé « Les oliviers » situé au [Adresse 3].

Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Les oliviers » s’est réunie le 27 juin 2022.

Par acte du 26 août 2022, la SCI La Barbiniere a fait assigner le syndicat des copropriétaires « Les oliviers » aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n° 12 adoptée au cours de celle-ci.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 10 octobre 2023, la SCI La Barbiniere sollicite :

— le prononcé de l’annulation de la résolution n° 12 adoptée au cours de l’assemblée générale du 27 juin 2022,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires « Les oliviers » à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle explique s’opposer au marquage signifiant une interdiction de stationner devant les locaux commerciaux qu’elle exploite car il ne s’agit pas de parties communes comme le prétend le syndic qui ne le démontre pas.

Elle affirme que dès 1996, ces emplacements étaient déjà utilisés comme places de parking, et même depuis 1969, comme le démontre le procès-verbal d’assemblée générale du 7 mai 1969.

Elle précise qu’une telle volonté est affirmée depuis 2015 mais qu’elle n’a jamais été suivie d’effet et que ce n’est qu’en 2022 qu’une action en justice à son encontre a été décidée.

Elle considère que le vote du marquage au sol lors de l’assemblée générale de 2018 est irrégulier en raison de l’acquisition de la prescription car les emplacements sont utilisés depuis plus de trente ans mais également de la prescription extinctive car toute action visant à supprimer des aménagements ou une occupation de parties communes est également prescrite.

Elle ajoute que les parkings affectés aux locaux commerciaux ont une existence légale puisqu’ils sont visés au plan rectificatif des résidences « Les oliviers » déposé en mairie le 5 juin 1969 en tant que « parkings à édifier ».

Elle considère enfin que le vote du marquage d’interdiction de stationner lors de l’assemblée générale de 2018 ne peut pas venir modifier la propriété des emplacements de parking existant depuis 1969, de sorte que la résolution n° 12 adoptée lors de l’assemblée générale de 2022, qui autorise le syndicat des copropriétaires « Les oliviers » à ester en justice pour imposer ce marquage doit être annulée.

Dans ses dernières écritures notifiées le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires « Les oliviers », situé [Adresse 3] à [Localité 1], conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la SCI La Barbiniere à permettre le marquage au sol devant son lot, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019 a été voté le marquage devant le bâtiment A d’une interdiction de stationner qui n’a pas été matérialisé depuis lors car la SCI La Barbiniere l’a empêché, de sorte qu’au cours de l’assemblée générale du 27 juin 2022, un mandat a été donné au syndic d’ester en justice afin d’obtenir la condamnation sous astreinte de cette copropriétaire à laisser exécuter la résolution ayant décidé de procéder au marquage au sol.

Il souligne que cette résolution adoptée au cours de l’assemblée générale du 22 mai 2019 est devenue définitive et que le demandeur ne peut, sous couvert de remettre en cause la résolution n° 12 adoptée le 27 juin 2022, tenter de la remettre en cause.

Il fait valoir que la résolution n° 12 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ne souffre d’aucun motif valable de contestation car son objet se borne à faire respecter une résolution devenue définitive.

Il ajoute que la SCI La Barbiniere a empêché l’entreprise de procéder au marquage au sol, ainsi que l’a constaté Maître [M] dans son constat du 11 mars 2022, de sorte qu’une condamnation sous astreinte est nécessaire afin que la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 soit respectée.

Il précise que la SCI La Barbiniere ne dispose pas de places de parking ainsi qu’en atteste le règlement de copropriété (page 6) qui dispose que les 155 parkings sont la propriété privée de chacun des 155 copropriétaires d’appartement.

Il considère enfin qu’à supposer que la SCI La Barbiniere ait des droits sur les emplacements en cause, le caractère définitif de la résolution n° 18 adoptée le 22 mai 2019 l’empêche de s’en prévaloir.

La clôture de l’affaire est intervenue le 23 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2024 prorogé au 23 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 12 adoptée par l’assemblée générale du 27 juin 2022

En vertu du second alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution n° 12 adoptée par l’assemblée générale du 27 juin 2022 est rédigée comme suit :

«  RESOLUTION N° 12 : AUTORISATION AU SYNDIC D’AGIR EN JUSTICE A L’ENCONTRE DE LA SCI LA BARBINIERE, SUITE A SON REFUS DE LAISSER PROCEDER AU MARQUAGE AU SOL DEVANT SES LOCAUX, VOTE LORS DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 22/05/2019 A LA RESOLUTION N° 18 :

L’assemblée générale autorise le Syndic à ester en justice à l’encontre de la SCI LA BARBINIERE dans le cadre des désordres suivants : suite à son refus de laisser procéder au marquage au sol devant ses locaux, voté lors de l’assemblée générale du 22/05/2019 à la résolution n° 18 et de toutes personnes pouvant être mises en cause. (…). "

Elle concerne ainsi l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice à l’encontre de la SCI La Barbiniere pour obtenir l’exécution de la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019 devenue définitive.

La SCI La Barbiniere n’expose aucun motif d’annulation de la résolution n° 12, qu’il s’agisse d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, de la violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

En réalité, elle soutient qu’un marquage indiquant une interdiction de stationner, voté lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019, serait irrégulier car apposé sur des emplacements utilisés comme places de parking depuis 1969 et qui ne sont pas des parties communes.

Ce faisant, la SCI La Barbiniere n’entend pas contester en tant que telle la résolution n° 12 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 juin 2022, dont elle ne conteste ni le fond ni la forme, mais au contraire la résolution qui la fonde devenue définitive faute de recours régulièrement exercé dans le délai de deux mois.

En effet, la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 a été adoptée en ces termes :

«  Résolution n° 18 : Décision à prendre concernant le marquage devant le bâtiment A d’interdiction de stationner (zone de livraison) et d’une aire de retournement (ci-joint devis)

L’assemblée générale (…) décide d’effectuer les travaux suivants : marquage devant le bâtiment A d’interdiction de stationner (zone de livraison) et d’une aire de retournement par l’entreprise RDMS signalisation pour un montant de 900 euros TTC (…). "

Il résulte des écritures des parties que l’action engagée à l’encontre de cette résolution par la SCI La Barbiniere a été jugée irrecevable de sorte que cette résolution et l’assemblée générale du 22 mai 2019 sont devenues définitives.

Dès lors, la résolution n° 18 s’impose à la SCI La Barbiniere comme à tous les copropriétaires, alors même qu’elle porterait atteinte à ses droits ce qui n’est au demeurant pas démontré.

S’il n’y a donc pas lieu d’examiner le bien-fondé de cette résolution, il convient surabondamment de relever que la SCI La Barbiniere ne démontre nullement qu’elle disposerait d’un droit de propriété sur les emplacements litigieux ni même qu’ils ont une existence légale en tant que places de stationnement.

En conséquence, la SCI La Barbiniere sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 12 adoptée au cours de l’assemblée générale du 27 juin 2022 donnant mandat au syndic d’ester en justice à son encontre.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à une astreinte en cas d’opposition au marquage

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

L’article 18 de la même loi précise que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « Les oliviers » fait valoir que la société RDMS signalisation, désignée pour réaliser le marquage litigieux aux termes de la résolution n° 18 susvisée, a été empêchée d’exécuter sa mission.

Le procès-verbal de constat, dressé le 11 mars 2022 par [O] [M], huissier de justice, mentionne :

«  Sur place, je rencontre Monsieur [Y], gérant de la SCI LA BARBINIERE, qui exploite l’un des commerces, celui-ci m’indique qu’il dit qu’il refuse d’appliquer cette décision d’assemblée générale.

Plusieurs véhicules sont stationnés sur l’emplacement dédié aux livraisons et sur lequel plusieurs inscriptions « interdiction de stationner » sont fixées au mur.

Je suis également en présence de l’entreprise de signalisation de marquage au sol, l’entreprise RDMS, qui ne peut pas procéder au marquage ce jour.

Sur l’espace qui devait être libéré ce jour, je constate notamment la présence d’un utilitaire de marque Mercedes Benz, un scooter et un SUV de marque Porsche sont également présents.

Monsieur [Y] indique qu’ils lui appartiennent.

Trois autres véhicules sont stationnés sur la zone dédiée aux livraisons : une SMART, un de marque Renault modèle Twingo et un de marque Renault modèle Clio.

Monsieur [F] est présent sur place. Il m’indique qu’il possède un véhicule de marque SMART. Celui-ci est stationné à l’endroit du marquage. Il indique sa volonté d’enlever son véhicule.

Deux autres véhicules sont stationnés, les parties en présence m’indiquent ne pas savoir à qui ces véhicules appartiennent.

En l’état des choses, il n’est pas possible de réaliser le marquage ce jour. "

Si M. [Y], gérant de la SCI La Barbiniere, s’est opposé à la réalisation du marquage, il convient de relever qu’il se pensait alors dans son droit, aucun jugement n’étant intervenu.

La présente décision, qui vient rappeler que la résolution n° 18 adoptée lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019 est devenue définitive de sorte qu’aucune contestation ne peut s’opposer à sa mise en œuvre et qu’il n’y a pas lieu à annuler la résolution n° 12 adoptée au cours de l’assemblée générale du 27 juin 2022, est une circonstance nouvelle qui doit conduire M. [Y] à ne pas s’opposer au marquage.

Il convient par conséquent de condamner la SCI Barbiniere à permettre le marquage au sol devant son lot par toute entreprise mandatée par le syndic et d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, la SCI La Barbiniere sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires « Les oliviers » la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI La Barbiniere de sa demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2022 ;

CONDAMNE la SCI La Barbiniere à permettre le marquage au sol devant son lot par toute entreprise mandatée par le syndic et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI La Barbiniere à payer au syndicat des copropriétaires « Les oliviers » la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI La Barbiniere aux dépens ;

Et le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT