COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[M] c/ [K]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 23/03206 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHBS

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Valérie BOISSET-ROBERT

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Florian PLEBANI

Le

DEMANDERESSE:

Madame [Y] [M]

née le 13 Août 1976 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie BOISSET-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Florian PLEBANI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [K] a, par l’intermédiaire de la SARL agence TRINIMMO, selon acte sous seing privé du 31 juillet 2017 à effet au 1er août 2017, consenti à Madame [V] [C] et Madame [Y] [M] un bail d’habitation pour une durée de 3 années portant sur un appartement en duplex 2/3 pièces sis au 1er étage d’une maison de village située à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 576,00 euros.

Un bail d’habitation modificatif a été signé le 24 décembre 2019 à effet au 1er janvier 2020 entre Monsieur [H] [K] et son mandataire, la SARL agence TRINIMMO et

Madame [Y] [M] uniquement pour une durée de 3 années avec la fixation d’un loyer mensuel à 592,11 euros et les conditions particulières suivantes : le preneur fera son affaire personnelle de l’abonnement d’électricité et d’eau.

Madame [Y] [M] délivrait congé à son bailleur par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023 et quittait les lieux un mois plus tard, soit le 16 avril 2023.

Elle s’est plainte d’un défaut de conformité de l’installation électrique, d’un manque d’isolation du logement caractérisée par des infiltrations d’air par les fenêtres et divers endroits du logement et de l’absence de détecteur de fumée.

Par acte du commissaire de justice en date du 08 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, Madame [Y] [M] a fait assigner Monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du jeudi 09 novembre 2023 à 15 heures aux fins, notamment, au visa des articles 1721 du code civil, 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2020, de l’indemniser de divers préjudices du fait de son occupation d’un logement indécent.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires dont le dernier à l’audience du 08 octobre 2024 à 14 heures,

Vu les conclusions respectives des parties déposées à l’audience de renvoi du 08 octobre 2024,

Vu les conclusions en réplique n°1 de Madame [Y] [M] par lesquelles elle sollicite sur les mêmes fondements juridiques, de :

— dire que le bien loué par Monsieur [H] [K] ne remplissait pas les critères de décence et de salubrité,

— condamner Monsieur [H] [K] à lui régler :

*19 539,63 euros au titre des loyers versés sur une période de 33 mois,

*592,11 euros au titre du loyer de janvier 2023, mois durant lequel le logement était privé d’eau et d’installations sanitaires,

* 1 368,21 euros correspondant aux frais de relogement sur Airbnb du 09 janvier 2023 au 1er février 2023,

* 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 2 148,98 euros pour le coût du rachat du mobilier, à parfaire,

* 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [H] [K] aux dépens,

Vu les conclusions en réplique n°2 de Monsieur [H] [K] selon lesquelles il demande en application des articles 2 et 6b) de la loi du 06 juillet 1989, de :

En principal,

— déclarer Madame [Y] [M] irrecevable en son action ainsi qu’en ses demandes et conclusions,

Subsidiairement, enjoindre à Madame [Y] [M] de produire la preuve de l’indemnité qu’elle a reçue de son assurance lors de son relogement entre le 09 janvier 2023 et le 1er février 2023,

— débouter Madame [Y] [M] de l’ensemble de ses demandes et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter la condamnation indemnitaire prononcée à son encontre à la somme de 500,64 euros, tous chefs de demandes indemnitaires confondus,

En tout état de cause,

— débouter Madame [Y] [M] de l’ensemble de ses demandes et conclusions,

— écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner Madame [Y] [M] à lui verser la somme de 3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers de l’instance en ce compris le coût des significations nécessitées par l’exécution du jugement à intervenir,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré a été fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de Madame [Y] [M]

Au sens de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En vertu de l’article 31 de ce code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Monsieur [H] [K] fait valoir que Madame [Y] [M] qui a quitté le logement loué 5 mois avant l’introduction de son action le 08 septembre 2023 n’aurait plus d’intérêt à voir déclarer indécent et insalubre le logement qui lui a été loué.

Ainsi que le soutient justement Madame [Y] [M], elle est recevable et a intérêt à invoquer divers préjudices de jouissance en particulier, qu’elle estime avoir subi en raison de l’existence de désordres qui auraient affecté le logement loué.

Les demandes de Madame [Y] [M] sont donc déclarées recevables.

Sur la demande d’injonction de Madame [Y] [M] de justifier de l’indemnité d’assurance perçue pour son relogement

Monsieur [H] [K] ne fournit aucun élément qui viendrait conforter sa thèse selon laquelle Madame [Y] [M] aurait perçu une indemnité de son assurance habitation afin de prendre en charge ses frais de relogement.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes principales de Madame [Y] [M]

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 06 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation…..

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 3, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1.Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient… ;

5.Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6.Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le bailleur est en outre tenu, selon le paragraphe a) de l’article 6 précité de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Madame [Y] [M] produit pour asseoir ses demandes tendant à faire reconnaître l’état d’indécence du logement qu’elle a occupé du 1er août 2017 au 16 mars 2016, diverses pièces, à savoir,

— l’état des lieux du 11 juillet 2017 qui porte mention à la rubrique « ETAT GENERAL DE L’APPARTEMENT » que des travaux d’électricité vont être réalisés,

— son courrier du 10 octobre 2019 (mise en demeure, mise à disposition d’un logement « descend » (décent) adressé à l’agence gestionnaire TRINIMMO se plaignant notamment de l’absence de prise de terre, prise à nu derrière la machine à laver (non conforme), absence de détecteur de fumée dans le logement, dans la salle de bain, dans deux chambres : présence de moisissures et mur de l’escalier tombant au rez-de-chaussée, parties inférieures des fenêtres moisies,

— un compte rendu d’une expertise en date du 20 novembre 2020 (assurance protection juridique) qui relève notamment la présence:

*d’infiltrations d’air restant sur le tableau disjoncteur,

*traces d’humidité et de moisissures dans la salle de bain et absence de VMC (ventilation mécanique contrôlée),

*infiltrations d’air dans le placard de la chambre d’enfant et trappe d’accès aux combles non isolée,

*fuite sur robinet cuisine

L’expert indique que des travaux ont été réalisés depuis sa première visite, à savoir portant sur le changement des fenêtres, des radiateurs (dernière génération), mise aux normes de l’électricité et à la terre, installation d’un détecteur de fumée, que plusieurs désordres subsistent, notamment l’installation de la VMC, que le bailleur s’engage à faire exécuter dans les meilleurs délais,

— un constat d’état des lieux signé entre les parties le 19 novembre 2022 (fuite sur canalisation),

— un procès-verbal de constat du 04 janvier 2023 de Maître [F] [P], huissier de justice, commissaire de justice associé à [Localité 7], saisi par Madame [Y] [M], qui note que l’eau est coupée dans le logement et qu’un plombier présent sur les lieux mandaté par le propriétaire lui explique être contraint de réaliser des travaux de plomberie dans le logement ainsi qu’une douche complète sur une durée d’une à deux semaines, enfin, que le logement du dessous appartenant au frère du propriétaire dont Madame [Y] [M] est détentrice des clés présente une infiltration au niveau de la fenêtre, un trou au plafond et sur le rebord de la fenêtre,

— un second procès-verbal de constat du 16 mars 2023 dressé par Maître [F] [P] accompagné de photographies couleurs qui précise sur déclaration de sa mandante que les travaux ont été réalisés mais révèle la présence de trous (de canalisations non rebouchés ou très grossièrement rebouchés) dans le bas du mur de l’entrée et de l’escalier.

Il est constant à l’examen des diverses pièces et éléments sus énoncés que le logement loué par Madame [Y] [M] et mis à sa disposition par Monsieur [H] [K] n’a pas présenté tous les critères légaux de décence, de sorte que le bailleur a manqué à tout le moins partiellement à son obligation de délivrance d’un logement conforme à la décence au sens de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989 et ce en dépit des travaux qu’il a pu réaliser ou faire réaliser (installation électrique, etc).

Selon l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [Y] [M] en remboursement de l’ensemble des loyers (33) qu’elle a versés durant l’exécution du bail à hauteur de 19 539,63 euros. En effet, le paiement d’un loyer est la contrepartie de l’occupation du logement par le locataire et faute pour Madame [Y] [M] de démontrer que le local d’habitation était totalement inhabitable sur la durée totale du bail, ce qu’elle ne démontre pas, excepté sur quelques périodes ponctuelles, elle sera déboutée de sa demande en paiement sur ce point.

Toutefois, il résulte du constat d’huissier du 04 janvier 2023 que d’importants travaux de plomberie notamment (réfection des canalisations d’eau) ont été entrepris dans le logement loué impliquant la coupure de l’eau, ce qui fait obstacle à toute occupation de celui-ci par la locataire et sa famille. Madame [Y] [M] rapporte la preuve qu’elle a dû se reloger avec sa famille sur le site Airbnb du 09 janvier 2023 au 19 janvier 2023 inclus pour 760,12 euros et du 24 janvier 2023 au 1er février 2023 inclus pour 608,09 euros, soit un total général de 1 368,21 euros.

A la lecture du procès-verbal de constat du 04 janvier 2023, Madame [Y] [M] était dans l’impossibilité d’intégrer le logement du rez-de-chaussée particulièrement dégradé compte tenu de la présente de divers trous laissant passer l’air.

Ainsi, le montant du loyer de janvier 2023 pour 592,11 euros sera remboursé à Madame [Y] [M].

De plus, il n’est pas douteux que l’ensemble des travaux entrepris dans le logement par Monsieur [H] [K] a duré plus de 21 jours, soit 26 jours (du 04 janvier 2023 au 26 janvier 2023) de sorte qu’il conviendra d’une part de rembourser à Madame [Y] [M] les frais de relogement avec sa famille engagés à hauteur de 1 368,21 euros générés par l’impossibilité de résider dans le logement loué et de réduire le loyer de février 2023 à 200,00 euros, conduisant le tribunal à ordonner le remboursement de la somme de 392,11 euros.

Monsieur [H] [K] sera condamné à payer à Madame [Y] [M] la somme de 1 760,32 euros avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [Y] [M] sollicite l’octroi d’une somme de 5 000,00 euros en indemnisation d’un préjudice moral dont elle se dit victime.

Il est constant que l’état de l’appartement loué à Madame [Y] [M] et affecté de dégradations et désordres divers dont certains portant sur le défaut de conformité de l’installation électrique et de production d’eau ont nécessairement généré au détriment de la locataire un préjudice moral constitué par une angoisse évidente qui se déduit assurément des conditions inconfortables voire inacceptables dans lesquelles Madame [Y] [M] et sa famille ont dû résider dans l’appartement loué par le bailleur.

Le préjudice de Madame [Y] [M] sera légitimement réparé par le versement d’une indemnité de 1 000,00 euros à laquelle Monsieur [H] [K] sera condamné avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Enfin, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [Y] [M] en remboursement de la somme de 2 148,98 euros au titre du coût du rachat du mobilier endommagé, cette dernière produit des photos de canapé, chaises (page 11 de ses conclusions) et ne justifie pas que des dégradations du logement (humidité..) auraient affecté son PC portable et un meuble de cuisine qu’elle aurait dû racheter (pièce 16).

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [H] [K] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à Madame [Y] [M] une somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile (texte applicable pour les actions engagées à compter du 1er janvier 2020), à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit les demandes de Madame [Y] [M] recevables,

Déboute Monsieur [H] [K] de sa demande en injonction dirigée à l’encontre de Madame [Y] [M] aux fins de justifier de la perception d’une indemnité d’assurance pour son relogement,

Condamne Monsieur [H] [K] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 1 760,32 euros avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne Monsieur [H] [K] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Madame [Y] [M] de sa demande en paiement de la somme de 2 148,98 euros au titre du mobilier dégradé,

Condamne Monsieur [H] [K] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [K] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection