COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 24/04501 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QC7I

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à M^e KOSKAS

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet GRAMMATICO

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO substitué par M^e Zahwa CHIKH, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [Y]

né le 15 Octobre 1966 à [Localité 8] (78)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Noémie KOSKAS, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [D]

née le 10 Juin 1971 à [Localité 7] (92)

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Noémie KOSKAS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] sont propriétaires de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 9], sis à [Adresse 10].

Vu les actes de commissaire de justice en date des 13 et 19 novembre 2024 auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, par lesquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRAMMATICO, a assigné Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 mars 2025, à 14h15, aux fins de, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-6 du code civil et 750-1 du code de procédure civile de :

— condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] au paiement de la somme de 4 950,63 euros au titre des charges de copropriété impayées au 22 octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer 20 août 2024,

— condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] au paiement de la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— juger que les frais de relance et de procédure seront supportés par Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D],

— débouter Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

— dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 21 mai 2025 et celui à l’audience du 2 juillet 2025,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions en réponse n°1 déposées à l’audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l’ensemble de ses prétentions formulées dans son assignation, excepté sa demande au titre du règlement des charges de copropriété qu’il actualise à la somme de 2 357,74 euros arrêtée au 1er juillet 2025.

Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D], représentés par leur conseil, se réfèrent expressément à leurs conclusions n°2 aux termes desquelles ils demandent de :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement d’une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 2 357,74 euros au titre des charges de copropriété dues par Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] à la date du 1er juillet 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’avis de mutation établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D],

— les mises en demeure de payer en date des 6 février 2024 et 17 juin 2024,

— la sommation de payer du 20 août 2024,

— le décompte des sommes dues arrêté à la date du 1er juillet 2025 à la somme de 2 357,74 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 20 juin 2023 et 17 juin 2024,

— les appels de fond,

— les appels de fond pour les travaux,

— le contrat de syndic.

Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] contestent la somme réclamée et sollicitent le débouté du syndicat de ses demandes. Ils expliquent que sur cette somme de 2 357,74 euros, celle de 1 421,63 euros correspond à des appels de fond émis entre le 17 juin et le 1er juillet 2025 qu’ils n’ont pas eu le temps de régler et celle de 936,11 euros correspond à des frais de recouvrement qui sont injustifiés.

A propos de la somme de 1 421,63 euros, la juridiction relèvera que si les défendeurs énoncent ne pas voir été en mesure de régler cette somme qu’ils ne contestent pas, elle demeure due au regard des pièces produites par le syndicat et dès lors qu’ils ne démontrent pas s’en être acquittés.

Concernant la somme de 936,11 euros contestée, les copropriétaires exposent qu’elle correspond aux sommes injustement comptabilisées à leur débit pour 36,00 euros pour les frais de mise en demeure RAR le 6 février 2024, 18,00 euros pour les frais de dernier rappel avant contentieux le 17 juin 2024, 168,00 euros pour les frais de remise du dossier à l’huissier le 29 juillet 2024, 361,76 euros pour la sommation de payer le 20 septembre 2024, 168,00 euros pour les frais de remise du dossier à l’avocat le 17 octobre 2024 et 184,35 euros pour les frais honoraires d’assignation le 31 janvier 2025.

Les défendeurs énoncent que les frais de mise en demeure pour 36,00 euros et de relance pour 18,00 euros, ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, en tout état de cause en application de la jurisprudence en vigueur aux termes de laquelle le contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires, ne devraient pas dépasser la somme de 15,00 euros pour la mise en demeure et celle de 5,00 euros pour les frais de relance.

En ce qui concerne les frais de sommation de payer pour 361,76 euros et ceux d’assignation pour 184,35 euros, Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] énoncent que ces frais doivent être retranchés dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires et qu’ils doivent être compris dans les dépens dont le syndicat demande par ailleurs la condamnation.

Enfin, à propos des frais de remise du dossier à l’huissier pour 168,00 euros et des frais de remise du dossier à l’avocat pour la même somme, les défendeurs déclarent que ces sommes font partie intégrante des missions du syndic et ne sont pas dues car non nécessaires en considération de l’article 10-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] énonce que les frais susvisés ne sont pas injustifiés dès lors qu’ils sont conformes aux tarifs prévus dans le contrat de syndic et sont nécessaires, Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] ayant été défaillants dans le règlement des sommes dues.

Or, à propos des frais de mise en demeure et de relance, il est en effet constant que le contrat de syndic et par conséquent, la facturation prévue à ce contrat n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat. Il est également constant qu’en considération du travail de l’employé du syndic, le coût des frais de mise en demeure ne peut être évalué à plus de 15,00 euros et celui des frais de relance à plus de 5,00 euros, en conséquence la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance ne sera accueillie qu’à hauteur de 20,00 euros.

Pour les frais de sommation de payer et des honoraires d’assignation, ces derniers seront déduits dès lors qu’ils relèvent en effet des dépens de la procédure.

Enfin, pour les frais de remise du dossier à l’huissier et de remise du dossier à l’avocat, la juridiction relève en effet que ceux-ci doivent être écartés du décompte dès lors qu’ils ne sont dus en application du contrat de syndic uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en l’espèce.

En conséquence, il ressort de ces développements que Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] restent devoir la somme de 1 441,63 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 1er juillet 2025.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, les débiteurs ne démontrent pas s’être acquitté de cette dette de charges de copropriété.

Toutefois, en application de l’article 1310 du code civil énonçant que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas, la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] en condamnation solidaire des défendeurs qui ne se fonde ni sur une clause de solidarité du règlement de la copropriété ni sur un texte particulier sera rejetée.

Il y a lieu par conséquent de condamner Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1 441,63 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] au paiement de la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils énoncent souffrir d’un préjudice distinct du simple retard de paiement dès lors que les autres copropriétaires sont dans l’obligation de pallier la carence des défendeurs en avançant les sommes dues par eux depuis près de deux ans.

Or comme l’énoncent justement les défendeurs, le syndicat des copropriétaires ne procède que par affirmation et n’apporte aucun élément permettant de démontrer le préjudice allégué.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera rejetée sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à leur payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la présente procédure.

Ils soutiennent que le syndicat a fait preuve d’un laxisme patent dans l’accomplissement de ses diligences en adressant toutes les correspondances à l’adresse de l’ancien domicile de Monsieur [I] [Y], y compris après avoir constaté que ces envois étaient retournés avec la mention « destinataire inconnu à l’adressée ».

Le demandeur conteste le laxisme reproché dans le recouvrement des sommes dues et vise à juste titre l’article 65 du décret du 17 mars 1967 énonçant qu’il revient au copropriétaire de notifier son adresse au syndic et de lui signaler tout changement d’adresse ultérieur.

Il énonce en visant la pièce adverse n°2 que ce n’est que par courriel en date du 11 septembre 2024 que Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] leur ont notifié leur changement d’adresse et qu’il ne peut donc lui être reproché d’avoir adressé les appels de fond et relance à l’ancienne adresse et ce d’autant plus qu’il a notifié ses demandes en paiement à la nouvelle adresse des défendeurs dès qu’il a été informé de son changement.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’aucun abus de droit n’est caractérisé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] lequel a légitimement exercé son droit d’agir en justice afin d’obtenir le recouvrement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] succombant seront condamnés aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] une somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRAMMATICO, la somme de 1 441,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire des défendeurs et celle en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRAMMATICO ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts de Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRAMMATICO, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [D] aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge