TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 13 AVRIL 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 13 Avril 2026

N° RG 21/00471 – N° Portalis DBXM-W-B7F-ET4B

FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE lors des débats et Madame LE-PAVOUX lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Février 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le treize Avril deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Monsieur [G] [J], né le 24 Août 1968 à SAINT- BRIEUC (22000), demeurant 14 Venelle du Clos Sec 22590 PORDIC

Représentant : Maître Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [I] [U] épouse [J], née le 03 Avril 1959 à SURESNES (92150), demeurant 14 Venelle du Clos Sec 22590 PORDIC

Représentant : Maître Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

LA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS SA, dont le siège social est sis Tour Kupka B, 16 rue Hoche – 92800 PUTEAUX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Erwan LAZENNEC de l’ASSOCIATION CLL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

LA S.E.L.A.R.L. [N] & ASSOCIÉS- MANDATAIRES JUDICIAIRES, dont le siège social est sis 15 Rue des Métiers – 42600 SAVIGNEUX, pris en sa qualité de liquidateur de la SAS SOCIÉTÉ FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES-SFMI dont le siège social est sis 19, Cours Alexandre Borodine – 26000 VALENCE, suivant jugement du Tribunal de Commerce de Romans Sur Isère en date du 29 novembre 20211, agissant poursuite est diligences de ses représentant légaux

défaillante

LA SOCIÉTÉ FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES-SFMI, dont le siège social est sis 19, Cours Alexandre Borodine – 26000 VALENCE

Représentant : Maître Vincent LECLERCQ de la SELASU VINCENT LECLERCQ AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, avocats au barreau de , avocats plaidant

***

Le 25 janvier 2017 M. [G] [J] et Mme [I] [U] épouse [J] (ci-après M et Mme [J]) ont confié la construction de leur maison individuelle à la société Groupe Avenir exerçant sous l’enseigne Habitat plus, devenue Agecomi puis SFMI.

À la requête de Maître de l’ouvrage, expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 31 octobre 2019.

L’expert a déposé son rapport le 15 juillet 2020. La réception a été prononcée avec réserves, après différentes étapes, le 5 août 2020.

Par ordonnance du 29 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, saisi dans le cadre d’une procédure de référé d’heure à heure par les maîtres de l’ouvrage, a autorisé ces derniers à pénétrer dans leur maison avec l’assistance d’un serrurier et d’un huissier afin de figer la date de prise de possession des lieux.

Ils sont entrés dans les lieux le 16 octobre 2020.

Ils ont signifié des réserves complémentaires dans les termes de l’article L213 – 8 du code de la construction de l’habitation.

Par arrêt du 27 mai 2021 l’ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions.

Entre temps, par acte du 16 mars 2021, M et Mme [J] ont attrait la société SFMI devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en indemnisation des différents préjudices subis.

La société SFMI a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 29 décembre 2022.

Les maîtres de l’ouvrage ont déclaré une créance au passif de la personne morale.

Par courrier recommandé du 12 décembre 2022, ils ont mis en demeure la compagnie européenne de garantie et caution (ci-après CEGC) de payer les pénalités de retard.

Par acte en date du 2 août 2023 M et Mme [J] ont attrait le liquidateur judiciaire à la procédure et la CEGC.

Les procédures ont été jointes le 19 février 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 26 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M et Mme [J] demandent au tribunal au visa des articles L.231-1, -6 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1103, 1104,1231-1,1240,1787,1792 et suivants du code civil, 11 et 132 du code de procédure civile, L.622-22, R.624-1 et -5 du code de commerce de :

fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SFMI une créance à leur profit de 117 147,34 € ;

condamner la CEGC à leur payer 34 088,50 € titrent des pénalités de retard ;

condamner la CEGC à leur payer 32 000 € au titre de levée des réserves par compensation financière au titre de son obligation d’achèvement ;

dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de la CEGC de réduction des sommes restant dues à la liquider :

ordonner la compensation des créances réciproques entre la somme de 32 000 € du aux époux [P] et la somme de 29 115,71 € correspondant au solde du CCMI dont le paiement a été suspendu en application du principe d’exception d’inexécution ;

condamner la CEGC à leur payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle et subsidiairement contractuelle ;

condamner la CEGC paiement de la somme de 10 000 € de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

condamner in solidum la compagnie européenne de garanties et de cautions et la SELARL [N] et associés- mandataire judiciaire pris en qualité de liquidateur de la SFMI à leur payer 30 000 € sur le fondement de l’article 700 et aux dépens comprenant les honoraires de l’expert et les frais de huissier divers.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés la compagnie européenne de garanties et cautions demande au tribunal au visa des articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 2305 et 2309 du Code civil, L .443-1 du code des assurances de :

limiter le montant des pénalités contractuelles de retard susceptible d’être alloué à M et Mme [J] à la somme maximale de 9190,95 € ;

débouter M et Mme [J] du surplus de leurs demandes dirigées contre elle ;

à défaut :

faire application de la franchise de 5 % s’élevant en l’espèce à la somme de 6472,35 € TTC ;

déduire en conséquence des condamnations prononcées contre elle, la somme de 38 195,40 € TTC ;

condamner la SFMI à la garantir des condamnations prononcées contre elle ;

condamner en conséquence la SFMI à rembourser les sommes versées titre de la mobilisation de garantie ;

assortir la condamnation du taux d’intérêt légal majoré de six points à compter du paiement effectué ;

fixer en conséquence la créance de la compagnie européenne de garanties et cautions au passif de la SFMI au titre de la contre garantie dont elle aurait bénéficié ;

condamner les succombant à lui payer 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Liquidateur judiciaire n’a pas constitué avocat.

La clôture est ordonnée à l’audience.

SUR CE :

Sur la demande des époux [J] tendant à fixer leur créance au passif de la société SFMI

M et Mme [J] justifient avoir déclaré leur créance au passif de la SFMI dans les termes de la loi et avoir répondu au liquidateur judiciaire dans le délai de 30 jours de l’article L.622-27 du code de commerce de la proposition de rejet .

Leur demande de fixation est donc recevable.

Sur le fond, M et Mme [J] prétendent voir fixer leur créance à hauteur de :

94 755,48 € au titre de l’indemnisation des préjudices subis consécutivement aux différents désordres relevés par l’expert judiciaire ;

22 391,86 € au titre des frais de procédure (honoraires d’avocats, dépens comprenant les frais du huissier et les honoraires d’experts).

Dans son rapport l’expert constate que le jour des opérations (28 février 2020) le pavillon qui devait être livré le 11 septembre 2018 ne l’était toujours pas et que la délivrance conforme était impossible à défaut de pouvoir procéder au raccordement gravitaire.

Il décrit les désordres comme suit :

impossibilité de raccordement gravitaire des EU.

Il explique que si le système prévu par le constructeur de maisons individuelles, à savoir, l’installation d’un poste de relevage, son coût ne peut être laissé à la charge des maîtres de l’ouvrage à qui il avait été indiqué qu’il serait procédé autrement. Il fait remarquer que la remise en conformité du raccordement, outre les quelques défauts à reprendre, présente une disproportion à considérer dans la mesure où il est impossible de retrouver le principe prévu d’évacuation sans déconstruction intégrale de l’ouvrage lequel devrait être surélevé.

défaut d’horizontalité de la fenêtre chambre, cellier et du coulissant séjour.

Il considère que les trois fenêtres doivent être déposées et reposées du fait d’un défaut d’aplomb.

problème de fissuration de seuils.

Il explique qu’il s’agit d’un problème de faïençage en lien avec un défaut d’exécution. Il propose un traitement à la résine avec reprise des supports mêmes si ça contrevient aux prestations contractuelles.

un appui préfabriqué non étanche. Il propose une reprise par joint souple de l’étanchéité intermédiaire.

choc sur enduit de finition. Il propose une reprise locale à opérer.

des sorties de câbles non étanches à parachever. A différents endroits l’expert propose l’application d’enduit (griffures superficielles et choc).

Sur les zones enterrées, il propose un dégagement sur une dizaine de centimètres via un reprofilé filage partiel du terrain le long d’une partie de la façade avant.

L’expert affirme que la totalité des non-conformités, non façon, malfaçons et autres défauts décrits sont imputables à la société SFMI à l’exception des zones de parois enterrées et dégradation d’enduit indépendante de son intervention. Il ajoute que ces non-conformités non façon et malfaçons ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’obèrent pas sa solidité ce que les demandeurs ne contestent pas.

Le contenu du rapport associé aux pièces permet de chiffrer la reprise des désordres à 13 590,61 euros comprenant le coût d’installation d’une pompe de relevage sans qu’il soit nécessaire de majorer ce poste d’une perte de chance de disposer d’un autre dispositif.

La preuve du dysfonctionnement de la pompe à chaleur n’est pas rapportée et l’expert n’a pas prévu de travaux de reprise de placo ni des problèmes de volets roulants de sorte que ces points sont écartés.

L’expert a relevé des pénalités de retard à prévoir et il est donc fait droit à la demande de fixation à hauteur de 43,15 euros par jour du 12 septembre 2018 au 16 octobre 2020 soit 33 009,75 euros.

M et Mme [J] prétendent avoir dû souscrire un emprunt de 20 000 euros et faire face au coût de ce dernier à hauteur de 3 719,75 euros en lien avec les désordres. Cependant le contrat de prêt ne mentionne aucun objet, est daté du 19 février 2020 et aucun élément ne permet de le relier aux circonstances du différend qui les oppose au constructeur. Ce point est également écarté.

Si la non remise des clés est intervenue dans un contexte de défaut de paiement du solde, qui pouvait être consigné sur un compte au moins pour partie dans l’attente du solutionnement du litige, ces circonstances ont nécessairement causé un préjudice moral aux époux [J] qui ont vécu en caravane. Ce dernier peut être fixé à 2 000 euros.

L’expert ayant justement chiffré le coût des travaux de remédiation tel que fixés plus haut il convient également d’écarter les deux derniers postes sollicités par M et Mme [J] au titre des sorties de câbles non étanches et des réserves non levées.

Si la caravane a permis un relogement temporaire son coût ne constitue pas un préjudice dès lors que M et Mme [J] demeure propriétaires d’une caravane, qu’ils ne démontrent pas s’en être séparés en subissant une moins-value, de sorte que ce point est écarté.

Les frais de garde meuble et de nuits d’hôtel peuvent être retenus à hauteur de 1 297,78 euros

La créance en principal est donc fixé à 49 898,14 euros.

S’agissant de la créance de frais en lien avec la procédure, tenant compte de la somme déjà allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure de référé, il convient d’allouer 10 000 euros au titre des frais d’avocat et de faire droit aux autres postes constitués des frais d’huissier et des honoraires d’expert soit 15 391,86 euros.

En conséquence la créance des époux [J] au passif de la SFMI est fixé à 65 290 euros

Sur les demandes de garantie dirigées contre la CEGC

M et Mme [J] demandent de condamner la CEGC à leur payer 34 088,50 € au titre des pénalités de retard, 32 000 € au titre de levée des réserves par compensation financière au titre de son obligation d’achèvement, et dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de la CEGC de réduction des sommes restant dues à la liquider d’ordonner la compensation des créances réciproques entre la somme de 32 000 € due aux époux [P] et la somme de 29 115,71 € correspondant au solde du CCMI dont le paiement a été suspendu en application du principe d’exception d’inexécution.

Sur les pénalités

M et Mme [J] font valoir que les pénalités sont prises en charge par le garant dès lors que le retard excède 30 jours comme en l’espèce.

Ils rappellent que les sociétés de BTP n’étaient pas concernées par les mesures de confinement strictes.

Ils font valoir que dès lors que la mesure d’expertise était nécessaire à la solution du litige le garant ne peut opposer le délai de la mesure pour limiter sa garantie.

Ils font par ailleurs valoir que le « chantage aux clés » était excessif et que la SFMI ne pouvait conditionner sa remise au paiement du solde en totalité. Ils rappellent que la mauvaise foi du constructeur à se soumettre aux décisions de justice est caractérisée.

La CEGC qui demande le débouté partiel de M et Mme [J] ne dénie donc pas totalement sa garantie de sorte que cette dernière est mobilisable.

Les parties s’entendent sur le coût journalier de la pénalité 43.15 euros

Elle fait valoir que la somme demandée doit être minorée à la faveur de 3 évènements qui ont neutralisés partiellement le retard de livraison à savoir :

L’impossibilité d’exécuter le contrat durant la période d’urgence sanitaire, l’interruption des délais d’exécution durant la mesure d’expertise et le non-paiement par les maîtres de l’ouvrage du solde du contrat.

Aux termes de l’article L. 231-6, c) du code de la construction et de l’habitation, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

Selon l’article R. 231-14 du même code, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier.

En matière de contrat de construction de maison individuelle, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non la réception.

Il n’est pas contesté que la livraison devait avoir lieu le 11 septembre 2018 et qu’elle n’est intervenue que le 16 octobre 2020 de sorte que le retard est donc de 765 jours.

Il résulte cependant de l’article 2-6 des conditions générales du contrat de construction que le délai de construction pourra être prorogé notamment :

— pour des interruptions imputables au maître d’ouvrage notamment celles provoquées par des retards de paiement ;

— en cas de force majeure ou de fait fortuit.

S’agissant de l’application des mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire du covid19, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 dispose que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er, soit du 12 mars au 23 juin 2020 inclus.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er.

Les clauses relatives aux pénalités de retard entrent dans les prévisions du texte susvisé dès lors qu’elles constituent une évaluation forfaitaire et anticipée du montant du préjudice résultant du retard dans la livraison des travaux. Aussi, les dispositions susvisées doivent recevoir application dans la mesure où le cours des pénalités est antérieur au 12 mars 2020. Il convient donc d’imputer au 765 jours de retard 111 jours correspondant aux dates de suspension du 12 mars au 23 juin 2020.

En revanche la mesure d’expertise a confirmé l’existence de désordres en lien avec des non façons ou mal façons de sorte que le temps de la mesure n’est pas imputable au maître de l’ouvrage.

Enfin l’attitude des maîtres de l’ouvrage qui n’ont pas payé le solde d’un montant de 31 723,05 euros ne peut leur être opposé dès lors qu’il est démontré qu’au jour du dépôt du rapport les pénalités de retard au titre de la livraison s’élevaient déjà à plus de 24 000 euros et les travaux réparatoires à près de 13 000 euros soit 37 000 euros.

En conséquence la CEGC doit paiement à M et Mme [J] des pénalités au titre de 661 jours soit 28 220,15 euros.

Sur la demande d’indemnisation à hauteur de 32 000 euros pour défaillance fautive

Selon l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation : impose au garant de couvrir " le maître de l’ouvrage ['] contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus'". Le garant doit ainsi garantir la livraison d’un immeuble achevé, sans désordres apparents, conforme aux règles de l’art, quitte même à faire procéder lui-même à la réalisation des travaux, et ce dès lors que les prestations sont prévues au contrat de construction.

En l’espèce la défaillance du constructeur, qui n’a pas livré le pavillon dans les délais du contrat est établie, de même qu’il est établi qu’il a refusé de reprendre les travaux comportant des désordres et qu’il a résisté à remettre les clés au point que la situation ne s’est débloquée qu’à la faveur d’une procédure de référé d’heure à heure initiée par les maîtres de l’ouvrage, est caractérisée.

Il est également établi que les époux [J] ont dénoncé ces défaillances auprès de la CEGC qui ne s’est pas exécuté dans les termes rappelés plus haut, rappelant que les réserves n’ont pas été levées.

Le débat sur l’inopposabilité du rapport d’expertise à la CEGC est inopérant dès lors que le différend porte sur la garantie de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation et que cet organisme ne conditionne pas sa garantie à sa participation à la mesure d’instruction.

Le tribunal rappelle par ailleurs que M et Mme [J] ont été privé de la possibilité d’entrer dans les lieux, dans le cadre d’un chantage aux clés de sorte que la CEGC ne peut opposer qu’ils ont tardé à prendre possession de l’immeuble et à émettre de nouvelles réserves.

C’est donc à juste titre que M et Mme [J], qui se prévalent de la défaillance fautive de la CEGC, qui les a privé de la possibilité de bénéficier de la garantie souscrite par le constructeur, demandent à être indemnisés du coût des travaux nécessaires à l’achèvement conforme de l’immeuble en application de l’article L.231-6 du CCH et chiffrés dans le présent jugement à 13 590,61 euros .

Si la CEGC a mal géré le sinistre, la somme sus allouée suffit à indemniser le préjudice subi par M et Mme [J].

Cette somme n’a pas à être diminuée de la franchise ni de quelconque somme qui serait retenue dès lors que la demande des époux [J] s’inscrit dans le cadre d’une action en responsabilité délictuelle.

D’ailleurs la CEGC n’a pas qualité pour faire minorer cette somme de sommes revenant théoriquement à son assurée.

Le tribunal observe en outre que le liquidateur judiciaire n’est pas privé de la possibilité de poursuivre le recouvrement du compte client de sa liquidée, ce qu’il ne fait pas à défaut d’avoir constitué et à raison des sommes fixées au passif de cette dernière à raison de sa défaillance dans l’exécution du CCMI alors qu’elle se trouvait in bonis.

Sur la demande de garantie de la CEGC contre la liquidée

La CGEC peut se faire garantir des sommes à servir aux époux [J] par la demande de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SFMI.

Sur les demandes accessoires

Si la CEGC fait valoir un certain nombre de moyens en défense pour limiter les sommes mises à sa charge, cette attitude ne peut caractériser une résistance abusive.

En conséquence M et Mme [J] sont déboutés de leur demande à ce titre.

La CEGC qui succombe en majorité supporte les dépens comprenant les honoraires de l’expert et est condamnée à payer à M et Mme [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas de fixer au passif de la SFMI les frais irrépétibles dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement en premier ressort réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Ordonne la clôture des débats ;

Fixe au passif de la SFMI la créance de M et Mme [J] à hauteur de 65 290 euros ;

Condamne la Compagnie européenne de garanties et cautions à payer à M et Mme [J] 28 220,15 euros de pénalités de retard ;

Condamne la Compagnie européenne de garanties et cautions à payer à M et Mme [J] 13 590,61 euros de dommages et intérêts ;

Déboute M et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires supplémentaires ;

Fixe au passif de la SFMI la créance de la Compagnie européenne de garanties et cautions constituées des sommes servies à M et Mme [J] ;

Condamne la Compagnie européenne de garanties et cautions aux dépens comprenant les honoraires de l’expert et à payer à M et Mme [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M et Mme [J] de leur demande au titre des frais irrépétibles dirigées contre le liquidateur judiciaire de la société SFMI.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE