COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. ETUDE LODEL c/ [O] [F] [L] [S] [A]

N° 25/

Du 24 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/03358 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OJVP

Grosse délivrée à

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à

la SELARL PRC AVOCAT

le 24 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Janvier 2025 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S. ETUDE LODEL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [O] [F] [L] [S] [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 novembre 2021, M. [I] [A] a confié à la société Etude Lodel un mandat non-exclusif de vente en viager occupé (n° 8440) pour son appartement situé dans un immeuble dénommé « [Adresse 7].

Par acte du 21 juillet 2022, la société mandataire a assigné son mandant devant le tribunal judiciaire de Nice M. [A] afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale insérée dans ledit mandat.

Dans ses conclusions en réplique n° 2, notifiées le 12 mars 2024, la société requérante sollicite la condamnation du défendeur à lui régler les sommes suivantes :

—  15.000 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Elle reproche à son mandant une faute contractuelle résultant de son refus de permettre de visiter son appartement et de donner suite à l’offre de Mme [Z], conforme aux conditions financières du mandat de vente.

Elle relève que la vente dont se prévaut le défendeur pour justifier son refus n’est pas démontrée et n’a pas été portée à sa connaissance dès sa conclusion ainsi que le prévoyait le contrat.

Elle sollicite, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-5 du Code civil, le paiement du montant de la clause pénale d’un montant de 15.000 euros correspondant aux honoraires qu’elle aurait perçus si la vente s’était concrétisée.

Elle conteste la nullité du mandat, document composé de neuf pages et comportant notamment les informations relatives à la faculté de rétractation, ainsi qu’un coupon de rétractation et le descriptif du bien, remis au défendeur et signé le 4 novembre 2021 pour une durée de six mois renouvelable.

Dans ses conclusions en défense n° 2, communiquées le 16 octobre 2023, le défendeur sollicite :

— à titre principal, le prononcé la nullité du mandat litigieux et le rejet des demandes de la société Etude Lodel,

— à titre subsidiaire, le rejet l’ensemble des demandes de la société Etude Lodel,

— à titre reconventionnel, la condamnation de la société Etude Lodel à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— en tout état de cause, la condamnation de la société Etude Lodel à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 6-1 et 7 de la loi du 2 janvier 1970, 1375 du Code civil et 221-9 du code de la consommation, que le mandat de vente est nul dès lors que l’exemplaire du contrat qui lui a été remis n’a pas été signé par la société Etude Lodel et ne mentionne pas sa durée.

Il indique que le formulaire de rétractation est signé, mais non daté de sorte que la demanderesse ne peut démontrer l’avoir remis antérieurement ou concomitamment à la signature du contrat.

Il affirme subsidiairement que la société Etude Lodel ne peut réclamer l’application d’une clause pénale correspondant au montant de ses honoraires, alors que le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de l’opération et que celui-ci a été informé de la révocation du mandat avant de trouver un acquéreur.

Il soutient que le refus de réaliser la vente ne constitue pas une faute pouvant justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Il sollicite l’allocation de dommages et intérêts et le paiement d’une amende civile sur le fondement des articles 1104 et 32-1 du Code civil pour procédure abusive intentée à l’encontre d’une personne vulnérable.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » ou « juger » ou de « donner acte » ou de « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif, et non dans la partie de la discussion des conclusions.

La demande en paiement au titre de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article L. 221-5 du code de la consommation, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 s’agissant de contrats conclus avant le 28 mai 2022, dispose notamment que préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

3° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;

4° L’information sur l’obligation du consommateur de payer des frais lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation d’un contrat de prestation de services, de distribution d’eau, de fourniture de gaz ou d’électricité et d’abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l’exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés ; selon les modalités fixées à l’article L. 221-25 ;

5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l’article L. 221-28, l’information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation ;

6° Les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant aux coûts de l’utilisation de la technique de communication à distance, à l’existence de codes de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2021, prévoit qu’avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, ainsi que celles du service numérique ou du contenu numérique, compte tenu de leur nature et du support de communication utilisé, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l’interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, du contenu numérique ou du service numérique, ainsi que l’existence de toute restriction d’installation de logiciel ;

2° Le prix ou tout autre avantage procuré au lieu ou en complément du paiement d’un prix en application des articles L. 112-1 à L. 112-4-1 ;

3° En l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à délivrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à l’identité du professionnel, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte ;

5° L’existence et les modalités de mise en œuvre des garanties légales, notamment la garantie légale de conformité et la garantie légale des vices cachés, et des éventuelles garanties commerciales, ainsi que, le cas échéant, du service après-vente et les informations afférentes aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Les dispositions du présent article s’appliquent également aux contrats portant sur la fourniture d’eau, de gaz ou d’électricité, y compris lorsqu’ils ne sont pas conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée, ainsi que de chauffage urbain. Ces contrats font également référence à la nécessité d’une consommation sobre et respectueuse de la préservation de l’environnement.

En outre, l’article L. 221-9 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, énonce que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties. Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’article L. 221-5. Le contrat mentionne, le cas échéant, l’accord exprès du consommateur pour la fourniture d’un contenu numérique indépendant de tout support matériel avant l’expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l’exercice de son droit de rétractation. Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l’article L. 221-5.

Enfin, l’article L. 242-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, précise que les dispositions de l’article L. 221-9 sont prescrites à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En l’espèce, M. [A] fait valoir que l’exemplaire du contrat qui lui a été remis n’est pas signé du mandataire, ne mentionne pas sa durée, et que le formulaire de rétractation n’est pas daté de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il lui a été remis avant ou en même temps que la signature du contrat.

Il verse aux débats un exemplaire du contrat de mandat paraphé et signé de lui, mais non du mandataire (page 7/9) et dont le champ prévu pour la durée du mandat (page 6/9) est vide.

La société Etude Lodel produit quant à elle un exemplaire signé et paraphé par les deux parties qui stipule que « le présent mandat est consenti et accepté SANS EXCLUSIVITE pour une période irrévocable de SIX MOIS à compter de ce jour jusqu’au 04 mars 2022. Sauf dénonciation à l’expiration de la période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de SIX MOIS, au terme de laquelle il prendra fin automatiquement soit le 04 novembre 2022 ».

La septième page précise « Fait en deux exemplaires, dont l’un a été remis au mandant qui le reconnaît, et dont l’autre est conservé par le mandataire, par dérogation aux dispositions de l’article 2004 du Code civil ».

La conclusion du mandat de vente, au demeurant non contestée, se déduit en outre des échanges postérieurs entre les parties, notamment le courriel du 26 novembre 2021 adressé par M. [A] à la demanderesse, dans lequel il la questionne sur les modalités en cas d’offre d’achat.

Le contrat de mandat comporte neuf pages dont les pages 8 et 9 exposent les conditions, le délai et les modalités d’exercice du droit de rétractation ainsi qu’un formulaire type à cet effet, conformément aux dispositions de l’article L. 221-5, 2° du code de la consommation.

Si M. [A] produit ces pages séparément du contrat, il est démontré qu’elles y sont contenues eu égard à la numérotation, et qu’elles ont ainsi été portées à sa connaissance à la date de signature du contrat soit le 4 novembre 2021.

Le contrat désigne le bien concerné ainsi que le numéro de mandat.

Force est de constater que ces pages, y compris l’exemplaire fourni par le défendeur, sont paraphées par les deux parties.

Au vu de ce qui précède, le mandat de vente a été valablement signé et comporte les mentions requises de durée et de faculté de rétractation.

Il contient une clause figurant en page 5 dans la partie « conditions concernant le mandat » qui édicte : « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire. »

Les honoraires d’un montant de 15.000 euros figurent en page 3.

M. [A] soutient qu’il n’était pas obligé de procéder à la vente, qu’aucune rémunération n’est due à l’agent immobilier avant la réalisation de celle-ci même en présence d’une clause pénale et qu’il avait informé la requérante de l’existence d’une offre avant qu’il ne lui fasse parvenir un courrier sans offre d’achat ni identité de l’acquéreur.

Une clause pénale n’établit nullement une rémunération mais une stipulation par laquelle une partie s’engage à payer à son cocontractant une somme forfaitaire, en cas d’inexécution de ses obligations.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [A] a adressé un courrier à M. [R] [W] le 1er décembre 2021 dans lequel il écrit : « Jeudi 30 novembre dernier, j’ai informé par téléphone et par courriel votre collaborateur, Monsieur [G] [X], que j’avais signé une offre d’achat de mon bien immobilier situé [Adresse 4]. En conséquence, je vous demande de ne pas préparer un compromis de vente de mon appartement avec l’acquéreur qui m’a été indiqué par Monsieur [G] [X] ».

A supposer qu’il ait bien informé la requérante le 30 novembre 2021, ce qui n’est pas démontré, la société Etude Lodel produit :

— un courriel adressé au défendeur le 29 novembre 2021 qui mentionne : « Comme je vous l’ai indiqué hier lors de notre conversation téléphonique, j’ai reçu l’offre de Madame [Z] courant de nuit : sans surprise cette offre porte sur 600 euros de rente mensuelle et ce votre vie durant avec les conditions de réévaluation habituelles. J’attends votre ok par mail pour lui transmettre et procéder à l’instruction du dossier. »

— un courriel envoyé par Mme [Z] à la société Etude Lodel le 29 novembre 2021 dans lequel elle formule une offre d’un montant de 12.500 euros pour le bouquet et 600 euros de rente mensuelle puis le 30 novembre 2021 d’un montant de 10.000 euros pour le bouquet et de 700 euros de rente mensuelle.

— un courrier du 30 novembre 2021 confirmant à M. [A] qu’un acquéreur a été trouvé aux conditions du mandat à savoir : « sans comptant et avec une rente annuelle et viagère de 8.400 euros soit par mois 700 euros avec réserve du droit d’usage et d’habitation toute votre vie durant ».

— un courrier du 6 décembre 2021 dans lequel est joint l’offre signée par Mme [Z].

L’attestation de M. [N] [U] ne peut valoir commencement de preuve dès lors qu’elle est rédigée par un proche du défendeur.

M. [A] n’a pas dénoncé le contrat ou informé la demanderesse d’une offre de vente de son bien avant que celle-ci ne lui fasse part de l’offre de Mme [Z].

L’offre de cette dernière correspond aux conditions de vente prévues par le mandat.

Le défendeur est donc tenu par les termes du mandat non-exclusif de vente en viager signé le 4 novembre 2021 et la clause pénale qui y est stipulée est applicable.

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut en revanche, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il ressort des éléments de la procédure que la société Etude Lodel a effectué une visite du bien de M. [A], l’a évalué et a proposé par courrier du 12 octobre 2021 des conditions possibles de réalisation de la vente en viager occupé.

Il n’est pas contestable que la société Etude Lodel a accompli des diligences en vue de la vente du bien aux conditions prévues. Il ne ressort cependant pas des pièces versées aux débats qu’elle ait assuré un suivi particulier, présenté de nombreux acquéreurs potentiels à son mandant ou effectué plusieurs visites du bien, alors qu’une offre a été présentée vingt-cinq jours après la signature du mandat.

Il convient par conséquent de réduire le montant de la clause pénale à hauteur de 8.000 euros et de condamner M. [A] à régler ladite somme à la société Etude Lodel, avec intérêt au taux légal à compter du 21 juillet 2022, date de l’acte introductif d’instance.

Au vu de la solution du litige, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles formées par M. [A].

Les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, M. [A] sera condamné aux dépens, distraits au profit de Maître Alexis Mancilla.

Il y a lieu en outre de le condamner à payer à la société Etude Lodel la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [A] à payer à la SAS Etude Lodel la somme de 8.000 euros au titre de la clause pénale prévue par le contrat de mandat non-exclusif de vente en viager occupé n° 8440 signé le 4 novembre 2021 ;

DIT que cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2022 ;

CONDAMNE M. [I] [A] à payer à la SAS Etude Lodel la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [A] aux dépens distraits au profit de Maître Alexis Mancilla ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT