COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. BB c/ [K] [R], [G] [J] [C] [E], [N] [Z] épouse [E]

MINUTE N°

Du 23 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02880 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCAP

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

M^e Pascale BAILET

le 23 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt trois Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 4 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant foncton de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. BB

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Maître [K] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Pascale BAILET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [G] [J] [C] [E]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Pascale BAILET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [Z] épouse [E]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Pascale BAILET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier du 20 juillet 2023, la SCI BB a fait assigner M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice, au contradictoire de Maître [K] [R], notaire, en sa qualité de séquestre, auquel l’assignation a également été signifiée le 20 juillet 2023.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI BB demande au Tribunal, au visa des articles 1960, 1103 et 1104, 1304-3 du code civil, de :

– juger que Monsieur [V] [E], et Madame [N] [Z] épouse [E], ont décidé de ne pas lever l’option, et de renoncer à se porter acquéreur des biens immobiliers, objets de la promesse unilatérale de vente dressée entre les mains de Maître [R], Notaire ;

juger que cette renonciation est de leur propre fait, pour n’avoir pas formé auprès de la banque de demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente qu’ils ont signée ;en conséquence, déclarer la condition suspensive réputée accomplie dès lors que c’est le bénéficiaire de la promesse de vente, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement, en ne demandant pas un prêt conforme aux caractéristiques définies lors de la promesse de vente qu’il a signée, de sorte que le bénéficiaire est privé du bénéfice de la condition suspensive ;déclarer les consorts [E] responsables de la non-réalisation de la vente ;ordonner que la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt soit réputée accomplie, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »;déclarer et juger que selon les termes de la promesse unilatérale de vente, le montant de l’indemnité d’immobilisation versée par les consorts [E], à hauteur de 15.750,00 euros, reste acquise au PROMETTANT pour l’indemniser de la durée d’immobilisation du bien ;dire que ce montant sera augmenté de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;en conséquence, voir ordonner à Maître [R], Notaire, dont le service comptable a été désigné séquestre, le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 15.750,00 euros, entre les mains de la SCI BB, le PROMETTANT ;débouter Monsieur [V] [E], et Madame [N] [Z] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes, demandes financières, fins et conclusions ;En tout état de cause :

condamner in solidum et solidairement Monsieur [V] [E], et Madame [N] [Z] épouse [E] à payer à la S.C.I. BB la somme de 4.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum et solidairement Monsieur [V] [E], et Madame [N] [Z] épouse [E] aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Nicolas DONNANTUONI, Avocat, sous sa due affirmation de droit (article 696 du code de procédure civile) ;constater et prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, et dire n’y avoir lieu à l’écarter (article 514 du code de procédure civile).

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [E] demandent au Tribunal, au visa de l’article 1304 du code civil, de :

débouter la société BB de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;déclarer recevable et bien-fondé M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] en leurs demandes, fins et conclusions ;

prononcer la caducité de la promesse de vente dont les conditions suspensives d’obtention n’ont pu être levées ;en conséquence, juger que l’indemnité d’immobilisation versée par les consorts [E] à hauteur de 15 750 € leur sera restituée ;ordonner la restitution à M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] de la somme de 15 750 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse authentique intervenue en date du 7 avril 2023 et placée sous le séquestre Maître [K] [R] ;ordonner à Maître [R], Notaire, dont le service comptable a été désigné séquestre, le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 15 750 € entre les mains de M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] ;condamner la société BB à verser à M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] la somme de 2 000 € en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive injustifiée ;condamner la société BB aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 février 2025 par ordonnance du 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale relative à l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI BB a signé une promesse unilatérale de vente au profit de M. et Mme [E] par acte authentique, le 7 avril 2023. L’acte de vente n’ayant pas été signé par la suite, la SCI BB sollicite que l’indemnité d’immobilisation versée par M. et Mme [E] lui soit attribuée.

L’acte signé par les parties le 7 avril 2023 stipule que : « Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 18 avril 2023, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont indiquées ci-dessus, la somme de QUINZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (15.750,00 EUR).

(…)

Elle sera versé au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option (…).

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;si le PROMETTANT ou le BENEFICIAIRE venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT ».[Les parties en gras et soulignées sont en gras et soulignées dans le texte].

L’acte prévoit notamment une condition suspensive d’obtention de prêt, avec les précisions suivantes :

organisme prêteur : tout organisme prêteur ; montant maximal de la somme empruntée : 315 000 € ; durée maximale de remboursement : 25 ans ; taux nominal d’intérêt maximal : 4% l’an (hors assurances).L’acte précise expressément que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Il est encore précisé que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 7 juin 2023.

Il est également mentionné au paragraphe « CARENCE » que la carence s’entend du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente. Il est prévu que « Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir ».

La SCI BB reproche à M. et Mme [E] d’avoir formulé une demande de prêt d’un montant de 305 000 €, soit un montant inférieur à ce qui a été stipulé dans l’acte. La SCI BB estime ainsi que les défendeurs n’ont pas fait de demande conforme aux stipulations contractuelles, ce qui entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive.

Il n’est pas contesté par les parties que M. et Mme [E] ont obtenu un prêt pour une somme de 305 000 €. Les défendeurs contestent avoir sollicité cette somme lors de leur demande de prêt, ils ne versent toutefois pas aux débats leur demande permettant de vérifier le montant qu’ils ont communiqué dans le cadre de leur demande de prêt.

En tout état de cause, la promesse de vente prévoyait que la condition suspensive devait être levée au plus tard le 7 juin 2023. L’acte prévoyait également que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt.

Or, seul l’accord de la BNP PARIBAS pour la somme de 305 000 € est antérieur au 7 juin 2023. Le courrier de la société ACECREDIT mentionnant trois refus de prêt est postérieur au délai de réalisation de la condition suspensive.

Dès lors, les défendeurs ne démontrent pas avoir sollicité plusieurs prêts aux conditions contractuellement prévues, et dans le délai contractuellement prévu. Il leur était en effet imposé de solliciter, a minima, deux prêts aux conditions prévues, avant le 7 juin 2023.

Il n’est ainsi pas démontré qu’ils ont respecté leurs engagements contractuels, de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui solliciter la restitution de l’indemnité d’occupation versée.

La somme de 15 750 € restera en conséquence acquise à la SCI BB. Elle sera assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte tenu de ce qui précède, l’ensemble des demandes de M. et Mme [E] sera rejetée.

S’agissant de la demande relative à la caducité de la promesse en raison des conditions suspensives de droit commun, il sera constaté que la date du 7 juin 2023 n’était précisée que s’agissant de la condition suspensive d’obtention du prêt, et que les défendeurs sont eux-mêmes à l’origine de l’annulation du rendez-vous de signature de l’acte de vente, prévu le 7 juillet 2023. Dès lors, ils ne peuvent se prévaloir d’une quelconque caducité à leur profit.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Nicolas DONNANTUONI, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [E] seront condamnés à verser à la SCI BB une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

DIT que l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 15 750 €, est acquise à la SCI BB ;

DIT que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à Maître [R], notaire, en sa qualité de séquestre, de verser l’indemnité d’immobilisation de 15 750 € à la SCI BB, promettant ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] ;

CONDAMNE M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] à verser à la SCI BB la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Nicolas DONNANTUONI, avocat, à recouvrer directement contre M. [V] [E] et Mme [N] [Z] épouse [E] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE