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COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [M] [Adresse 12] c/ [K], [K]

MINUTE N°

DU 27 Mai 2025

N° RG 24/03980 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QAIO

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO Thibault

Copie délivrée

à M^e DARMON David-André

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble” [Adresse 9]”, [Adresse 5] [Adresse 7]

Pris en la personne de son syndic en exercice Le Cabinet GRAMMATICO

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e POZZO DI BORGO Thibault, avocat au barreau de Nice, substituée par M^e LOMELET Lucille, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par M^e DARMON David-André, avocat au barreau de Nice

Madame [O] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e DARMON David-André, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 01 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] sont propriétaires de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble « Azur [Localité 11] », située [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur Saint Roch », représenté par son syndic en exercice le cabinet GRAMMATICO, a fait assigner Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 février 2025 à 14h15, afin de les voir notamment condamner au paiement de la somme de 2749,04 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 4 juillet 2024 , à la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts et 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 01er avril 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [M] [Localité 11] », représenté par son conseil, a déposé ses conclusions aux termes desquelles il sollicite de voir :

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] [Localité 11] recevable et fondé en ses demandes ;Juger que Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur incombe ;En conséquence Condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] au paiement de la somme de 2749,04 euros représentant le solde du au titre des charges de copropriété impayées à la date du 4 juillet 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date du courrier de mis en demeure, et ce jusqu’à parfait règlement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 ;Juger que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] copropriétaires défaillants en application de l’article 190-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] aux entiers dépens ;Juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

En défense, Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes des conclusions déposées de voir :

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;Dire et juger qu’il convient de tenir compte du fait que Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] règlent régulièrement leurs charges courantes ;Dire et juger que les charges doivent être effectivement réalisées pour être dues ;Dire et juger que la contestation du montant des charges considérées comme non justifiées et non dument reparties constitue un refus légitime de régler des sommes indument exigées ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] [Localité 11] à verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que l’intégralité des dépens de l’instance ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale qui rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par ailleurs, l’article 9.1 du contrat type de syndic prévu par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les actions suivantes : « Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Relance après mise en demeure ; Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; Frais de constitution d’hypothèque ; Frais de mainlevée d’hypothèque ; Dépôt d’une requête en injonction de payer ; Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2 749,04 euros, se fondant sur son dernier décompte arrêté au 4 juillet 2024.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] [Localité 11] verse aux débats :

le relevé de propriété de Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] ;un décompte de la créance arrêté au 4 juillet 2024 ;le contrat de syndic ; les états financiers après répartition de l’exercice 2016 à l’exercice 2023 ;les états des dépenses de l’exercice 2016 à l’exercice 2023 ;des appels de fonds entre 2016 et 2024 ; les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes des exercices 2016 à 2025 le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 17 janvier 2024, concernant la période concernée par la présente demande ;une mise en demeure avec accusé de réception portant sur la somme de 2 757,67 euros, en date du 24 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [M] [Localité 11] », verse les éléments permettant de justifier que Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] n’ont pas acquitté dans son intégralité la quote-part des charges de copropriété dues.

En défense, Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] expliquent à titre principal que les charges ne sont pas justifiées. Ils estiment que les pièces produites par le syndicat ne suffisent pas à établir que les charges réclamées correspondent à des dépenses réelles de la copropriété. Ils soutiennent que l’inexécution des travaux est notamment prouvée par le rapport technique Kleber sur la chaufferie et la ventilation, ce qui rend la charge injustifiée et inexigible.

Ils concluent également au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à son égard au motif qu’aucune preuve n’étant apportée sur une ventilation conforme des charges réclamées, ils ne sauraient être tenus de ces sommes non individualisées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [M] [Localité 11] », réplique que les défendeurs sont infondés à retenir une partie des charges, dont le budget et les comptes annuels ont été approuvés, ce d’autant qu’ils n’ont jamais contesté les comptes présentés.

Il est constant que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été judiciairement annulées. Ainsi, les copropriétaires ne peuvent refuser d’exécuter les obligations que ces décisions imposent et notamment l’obligation de chacun de s’acquitter de la quote-part des charges et dépenses résultant des décisions.

Les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de travaux décidés par une assemblée générale devenue définitive.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] n’ont jamais contesté les décisions prises en assemblée générale, qui leur sont donc opposables.

Si les défendeurs contestent une ventilation conforme des charges réclamées, ils n’ont jamais fait état auparavant d’une quelconque difficulté concernant la répartition des charges. Ils n’apportent aucun argument convaincant permettant de remettre en cause la quote-part des charges basée sur les tantièmes de copropriété, telles que mentionnées sur leur relevé de propriété.

De la même façon, ils ne sont pas recevables à opposer un refus de payer lié à l’absence de preuve de réalisation des travaux votés en assemblée générale, l’effectivité des travaux n’étant pas une condition préalable au paiement des charges.

Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] sont ainsi redevables de la somme de 2 154,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à cette date, les sommes relatives au frais de recouvrement (pour un montant de 594,06 euros), étant quant à elles étudiées ci-après.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » n’est pas fondé à solliciter le paiement des frais de recouvrement de la créance suivants imputés à tort aux copropriétaires :

les frais de remise du dossier à l’avocat du 18 avril 2020 à hauteur de 168 eurosles frais de remise du dossier à l’avocat du 12 mars 2021 à hauteur de 172,80la sommation de payer 23 décembre 2020 à hauteur de 151,26 euros

En effet, les diligences correspondantes constituent un acte élémentaire d’administration faisant partie des fonctions de base du syndic qui sont déjà rémunérées au titre des honoraires forfaitaires versés par la copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’accomplissement de diligences exceptionnelles pouvant justifier une rémunération supplémentaire, il sera débouté de sa demande à ce titre.

En revanche, le syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K], les frais de la mise en demeure suivants :

les frais des mise en demeure du 07 février 2024 à hauteur de 36 eurosles frais de mise en demeure du 24 février 2022 à hauteur de 33 eurosles frais de mise en demeure du 16 septembre 2021 à hauteur de 33 euros

Il convient de retenir au bénéfice du syndicat des copropriétaires la somme de 102 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] seront par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » la somme totale de 2 256,98 euros (= 2154,98+ 102) au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 4 juillet 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 avril 2024.

Sur la demande de solidarité des condamnations

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ; toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre.

En l’absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété, les juges ordonnent la division des charges entre chaque coïndivisaire, que le syndic doit aller récupérer.

Le syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » soutient n’avoir jamais reçu notification des quote-parts indivises des époux [K] et qu’en toute hypothèse les défendeurs étant mariés, ils sont tenus solidairement au paiement des charges de copropriété, s’agissant d’une dette de ménage.

En défense, Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] concluent que l’absence de notification des quote-parts indivises, si elle est avérée, n’implique pas une solidarité automatique, les charges n’étant pas correctement réparties et justifiées.

En l’espèce, il n’est pas produit le règlement de copropriété qui comporterait une clause de solidarité.

Il n’est pas démontré que les défendeurs aient adressé une notification de répartition des quote- parts indivises.

Cependant, Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] étant mariés, et s’agissant d’une dette ménagère, il y a lieu de les condamner solidairement au paiement de l’arriéré de charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1000 euros, invoquant la carence fautive de Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] qui ne règlent pas leurs charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Les défendeurs contestent cette demande, expliquant que le non-paiement des charges est un refus légitime car selon eux les charges ne sont pas suffisamment justifiées.

Le syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires « [M] [Localité 11] » la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] », représenté par son syndic en exercice le cabinet GRAMMATICO, la somme de 2 256,98 euros, au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 4 juillet 2024 , assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] », représenté par son syndic en exercice le cabinet GRAMMATICO, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] et Madame [O] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code civil ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge