COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 10] c/ S.C.I. [Adresse 8]

MINUTE N°

DU 04 Septembre 2025

N° RG 25/00725 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QH6W

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril

Copie délivrée

à S.C.I. [Adresse 8]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10],

[Adresse 5]

Représenté par son syndic la Société SOGEA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

S.C.I. [Adresse 8]

domiciliée : chez SARL SOMAF ET KALTASKINS

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL,Vice-Présidente; Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [Adresse 8] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 10], sis à [Adresse 7] [Localité 9] [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGEA, a assigné la S.C.I. [Adresse 8] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 5 juin 2025 à 14h15, aux fins, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil de :

— Condamner la S.C.I. [Adresse 8] à lui payer la somme de 4 509,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— Condamner la S.C.I. [Adresse 8] à lui payer la somme de 888,00 euros correspondant à tous les frais exposés par sa faute,

— Condamner la S.C.I. [Adresse 8] à lui payer la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la S.C.I. [Adresse 8] à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément.

La S.C.I. [Adresse 8] n’a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement assignée par remise d’un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile.

En effet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a produit la lettre RAR sous pli cacheté visé par le texte et adressée à la dernière adresse connue de la défenderesse le 16 janvier 2025.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 4 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation le paiement de la somme de 4 509,21 euros au titre des charges de copropriété dues par la S.C.I. [Adresse 8] à la date du 1er janvier 2025 outre la somme de 888,00 euros au titre des frais exposés par sa faute.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [Adresse 8],le contrat de syndic, les lettres de mise en demeure en date des 28 avril 2021, 10 février 2022 et du 1er août 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2021, 29 mars 2022, 27 novembre 2023 et 25 novembre 2024, les appels de fonds, le décompte des sommes dues arrêté à la date du 26 novembre 2024 à la somme de 5 397,21 euros.

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires que la S.C.I. [Adresse 8] reste devoir la somme de 4 509,21 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 1er janvier 2025.

Toutefois, à propos des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, la S.C.I. [Adresse 8] reste devoir la somme de 96,00 euros après déduction de la somme de 432,00 euros comptabilisée au débit du compte de la copropriétaire au titre des frais de lettre comminatoire dès lors que le syndicat ne justifie pas de leur envoi au copropriétaire et de la somme de 360,00 euros comptabilisée au débit du compte du copropriétaire au titre des frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’auxiliaire de justice dès lors qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles en application du contrat de syndic, ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, le débiteur ne démontre pas s’être acquitté de ces sommes, en dépit des relances du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10].

Il y a lieu par conséquent de condamner la S.C.I. [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 4 509,21 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La S.C.I. [Adresse 8] sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 96,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sollicite la condamnation de la S.C.I. [Adresse 8] au paiement de la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a nécessairement subi un préjudice économique dû à la carence de la S.C.I. [Adresse 8] dans le paiement de ses charges de copropriété, dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’exercice de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble. Ce préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété sera légitimement réparé par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 500,00 euros.

La S.C.I. [Adresse 8] sera condamné payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. [Adresse 8] succombant sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] une somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGEA la somme de 4 509,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGEA la somme de 96,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGEA la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGEA, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 8] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge